emitió la opinión del tribunal.

La Autoridad de Tierras de Puerto Rico adquirió mediante permuta una finca de Francisco L. Raffucei. Citando el in-ciso sexto del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, el Registra-dor denegó la inscripción de la escritura de permuta por el fundamento de que se había omitido el nombre y apellido de la persona de quien Raffucei inmediatamente adquirió el inmueble objeto de la permuta. La Autoridad de Tierras ha entablado este recurso gubernativo contra la nota del Registrador.

ELineiso sexto del artículo 9 y el artículo 75 del Regla-mento son las disposiciones legales pertinentes a este caso. Dicen como sigue:

“Artículo 9. — Toda inscripción que se haga en el Registro expre-sará las circunstancias siguientes:

“6a. — El nombre y apellido de la persona o el nombre de la corporación o persona jurídica de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.”

“Artículo 75. — La inscripción de cualquier especie se extenderá por el orden siguiente:

‘ ‘ * # * # # * * “Tercero. — Nombre y título de adquisición del que transfiera el derecho o el nombre de la corporación o persona jurídica de quien proceda inmediatamente. ” (1)

*324Parece claro que estos artículos no exigen que se exprese en una escritura de transmisión de dominio el nombre- y apellido de la persona de quien el transmitente adquirió su título. La resolución de la Dirección General del Registro de la Propiedad de 6 de marzo de 1884 sostiene lo contrario que la nota del Registrador. Esta resolución, según se ex-tracta en el Diccionario de Jurisprudencia Hipotecaria de España, por Carlos Odriozola, dice como sigue:

“La circunstancia sexta del artículo 9 de, la Ley Hipotecaría, que ha de constar en todas las inscripciones, es el nombre y apellido de la persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos, o sea, el del que transmite o grava y no el de su causante por lo que expresado en la escritura el nombre del que constituye la .hipoteca aparece ya cumplido lo que exige el artículo 9, sin que sea necesario consignar además en la inscripción, el nombre y apellido del dueño anterior de la finca.” (Pág. 619).

Dato, Repertorio Doctrinal y Legal de la Jurisprudencia Civil, liacé un comentario similar en el tomo 6, pág. 205:

“Ni la circunstancia 6“ del artículo 9' de la Ley Hipotecaria alude al causante de la persona que transmite el dominio o derecho real, sino al mismo transferente, ni la omisión del título de adquisi-ción exigido por el núm. 3° del art. 29 del Reglamento, impide se haga constar en la inscripción, consultando los datos de la oficina, como lo declaró la Dirección general 'en 6 de max-zo de 1884.”(2)

Manuel Martínez Escobar, considerando esta cuestión en su obra Las Inscripciones, tomo II, a la pág. 203, se expresa así:

“Las inscripciones contendrán, además de las circunstancias in-dicadas en los tres capítulos precedentes, el nombre y apellido de la persona, si fuese determinada (art. 99 n9 59 de la Ley), y no siéndolo, el nombre de la corporación o el colectivo de los interesados a cuyo favor se hace la inscripción.

*325“Contendrán, asimismo (n9 69), el nombre y apellido de la peiv-sona, o el nombre de la corporación o persona jurídica de quien pro-cedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

“En todas ellas, sea cual fuere su especie, se expresará, entre otras cosas, el nombre y título de adquisición del que transfiera el derecho o el nombre de la corporación o persona jurídica del que proceda inmediatamente (art. 75, ng 39, del Reglamento), y el nom-bre de la persona, entidad, colectividad o corporación a cuyo favor se transfiera (n9 5°).

“Más claro: los nombres del fransferente y del adquirente del derecho que se inscriba.” (Subrayado en el original).

- Gralindo y Eseosura, en sus Comentarios a la Legislación Hipotecaria de España, tomo 2, a las págs. 337 y 338, dicen:

“Respetando la autorizadísima opinión de tan eminente, Juriscon-sulto, no nos deja convencidos. Aunque no haya transmisión, hay constitución de un derecho; y éste procede de la persona que es dueño de la finca, cuyo nombre es el que, según el número 6’, ha de hacerse constar en la inscripción. Si efectivamente no fuera po-sible, como entendía la Serna, indicar en las inscripciones de hipo-teca, la persona de quien procede, se hubiera hecho la excepción en el art.. 99 y no en el 30; pero como en aquél no se exceptúa, segui-mos creyendo, no obstante las razones alegadas por el más autori-zado de los Expositores de la Ley, que la inscripción hipotecaria puede y debe contener, con arreglo al núm. 69 del art. 9?, el nombre y apellido de la persona de quien procede el derecho de hipoteca. (Y. Res. de 24 Ab. 1883).

“Pudiera salvarse el precepto de la Ley, si por las palabras ‘la persona de quien procedan inmediatamente .los bienes o derechos que deban inscribirse', no se entendiera que se designaba al otorgante del contrato, sino a su antecesor; a aquel de quien había recibido los bienes o derechos el que los gravaba. Entonces se comprendería la excepción; al hipotecar el dueño la finca a la seguridad del prés-tamo, creaba un derecho real que no había recibido de nadie, que por lo tanto no procedía de nadie; cosa que no puede suceder en la translación de inmuebles, porque las fincas no se crean, salvo casos muy especiales, y no olvidando que los edificios se consideran como accesorios del suelo. Así, pues, vendiéndose una heredad, es circuns-tancia precisa decir de quién la ha adquirido el enajenante, si por herencia de Antonio, si por compra de Pedro; pero como el derecho *326hipotecario que se constituye no se había heredado ni comprado de nadie, sino que se creaba en. aquel momento, sería imposible cumplir semejante requisito.

“Pero esta interpretación no es admisible: la persona de quien proceden inmediatamente los bienes o derechos que se han de ins-cribir, no es el causante del que contrae, sino el mismo que contrae; del causante, la procedencia es mediata. (V. Res. de 24 Nov. 1882).

"... Resultaría además, de aceptarse esta inteligencia de. la cir-cunstancia 6a., un vacío inexplicable en los preceptos del art. 9Q, si las palabras ‘persona de quien procedan inmediatamente los bienes’, designaran, no al que contraía, sino a su causante; habría olvidado la Ley exigir como requisito necesario en las inscripciones el nombre de uno de los contrayentes, y esa omisión sí que entrañaría causa más justa de nulidad, que la del nombre del causante del que ena-jenaba o gravaba.’’

Finalmente, este Tribunal en Pereira v. Registrador, 20 D.P.R. 62, empleó el siguiente lenguaje a la pág. 64:

“Además, al decir el número 6 del artículo 9 de la Ley Hipote-caria que en la inscripción se hará constar el nombre y apellido de la persona, o el nombre de la corporación o persona jurídica de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscri-birse, no hace referencia a su causante, por lo que conteniendo la escritura de cuya inscripción se trata todos aquellos requisitos, no puede sostenerse que contenga defecto subsanable ni insubsanable porque en ella no se haya expresado el título de adquisición de la persona que transmite el derecho, ya que la omisión de esa circuns-tancia no impide que el registrador la haga constar en la inscripción, consultando los antecedentes de su oficina a fin de cumplir con el número 3 del artículo 75 del reglamento para la ejecución de dicha ley.’’(3)

La nota del registrador será revocada y se le ordenará que inscriba la escritura de permuta sin defecto alguno.