*385SENTENCIA

HH

La recurrente —América Vázquez Santiago— acude ante nos debido a la calificación final emitida por el Regis-trador de la Propiedad de San Juan, Sección Tercera, que denegó la inscripción de una hipoteca unilateral consti-tuida a su favor, por razón de que la finca gravada por la hipoteca no aparece inscrita a favor de los deudores hipotecarios.

Por los fundamentos expuestos más adelante, se con-firma la calificación recurrida.

I — i f — l

Mediante la Escritura pública Núm. 103 otorgada el 13 de julio de 1964 ante el notario Víctor Rivera Colón, el señor Rodríguez Hernández y su esposa vendieron a los esposos León Flores y Rodríguez Beltrán una casa locali-zada en la urbanización Caparra Terrace por la cantidad de trece mil dólares ($13,000), que —según lo consignado en la escritura— fueron entregados con antelación a la fe-cha de su otorgamiento.

Los compradores eran la hija y el yerno, respectiva-mente, del vendedor, señor Rodríguez Hernández.

En el inciso (4) de la Escritura Núm. 103 los comprado-res reconocieron que adeudaban la cantidad total de doce mil dólares ($12,000), por lo cual constituyeron en la misma escritura dos (2) hipotecas por seis mil dólares ($6,000). Una de éstas se constituyó a favor del Sr. Cándido Rodríguez Beltrán, hijo del vendedor Rodríguez Hernán-dez, y la otra a favor de la nieta de este último, la recu-rrente ante nos América Vázquez Santiago, quien a la fe-*386cha cuando se otorgó la escritura era menor de edad.(1) Los acreedores hipotecarios no comparecieron al otorgamiento de la escritura.

Los compradores y deudores hipotecarios estaban obli-gardos a pagar a los acreedores hipotecarios la totalidad adeudada en un término de tres (3) años, que venció el 13 de julio de 1967 sin que se efectuara pago alguno. No fue hasta casi ocho (8) años después de haberse otorgado la Escritura Núm. 103, que los esposos León-Rodríguez (com-pradores y deudores en la Escritura Núm. 103) cedieron la propiedad mencionada al Sr. Cándido Rodríguez Beltrán en pago de los seis mil dólares ($6,000) garantizados con la hipoteca. (2)

La dación en pago se efectuó mediante la Escritura pú-blica Núm. 60 otorgada el 13 de mayo de 1972 ante el no-tario Víctor Rivera Colón. (3) En ésta, los otorgantes consig-naron reconocer que la propiedad estaba gravada por dos (2) hipotecas; una a favor del cesionario, la cual sería can-celada en función de la dación en pago, y otra a favor de la recurrente, la cual según consta en la escritura fue asu-mida por el cesionario.(4)

Las escrituras en cuestión fueron presentadas ante el Registro de la Propiedad años después de haberse otorgado. En específico, la Escritura de compraventa e hi-poteca Núm. 103 se presentó ante el Registro de Propiedad el 5 de junio de 1973; es decir, luego de transcurrir nueve (9) años de su otorgamiento. Con la escritura, se presenta-ron los aranceles siguientes:

*3871. Un comprobante por los derechos de inscripción de trece dólares ($13), por el concepto de la compraventa, y otro de seis dólares ($6), por una hipoteca de seis mil dóla-res ($6,000).

2. Un comprobante de un dólar ($1) por los derechos de presentación.

3. Un sello de Rentas Internas de cincuenta centavos ($0.50).

Finalmente, el 16 de agosto de 1973 se inscribió la Es-critura Núm. 103 quedando como titulares regístrales del inmueble los esposos León-Rodríguez. No obstante, al apa-recer dos (2) hipotecas en la escritura, tan sólo se inscribió la hipoteca a favor de Cándido Rodríguez Beltrán, la hipo-teca a favor de la recurrente quedó fuera del Registro de la Propiedad. A este respecto, alega el Registrador que no se presentaron los derechos de inscripción correspondientes a esta última. Añade que del Diario de Operaciones “se des-prende claramente” que la intención de los presentantes de la Escritura Núm. 103 fue “limitar el asiento de presenta-ción a la inscripción de la hipoteca a favor de Cándido Rodr[í]guez Beltrán y la [cjompraventa a favor de Fernando León Flores y Gladys Irma Rodríguez”. Alegato del recurrido, pág. 4.

Por su parte, la Escritura Núm. 60 de dación en pago y asunción de la hipoteca fue presentada ante el Registro de la Propiedad el 7 de junio de 1973, es decir, dos (2) días después de que se presentara la Escritura Núm. 103. Como resultado de lo anterior, en la inscripción registral corres-pondiente se canceló la hipoteca constituida a favor del cesionario Rodríguez Beltrán y se inscribió la titularidad inmueble a su favor.

Así las cosas en abril de 1989, prácticamente dieciséis (16) años después de haberse inscrito el inmueble a favor de Cándido Rodríguez Beltrán,(5) la recurrente presentó *388una copia de la Escritura Núm. 103 para que se inscribiese a su favor la acreencia hipotecaria consignada en ésta. La inscripción que solicitó fue denegada.

El Registrador de la Propiedad consignó lo siguiente:

La finca consta inscrita a favor de Cándido Rodríguez Beltrán por donación [sic] en pago, por lo que no se puede inscribir la hipoteca por la finca no pertenecer a los deudores del docu-mento de epígrafe, por lo que falta previa. Art. 57, Ley 198. Exhibit II.

En tiempo, la señora Vázquez Santiago presentó su so-licitud de recalificación al Registrador de la Propiedad, quien denegó tal solicitud por los mismos fundamentos antes expuestos, para tomar en su lugar una anotación pre-ventiva por el término de sesenta (60) días.

Es debido a esta denegatoria que la recurrente acude ante nos. Objeta la calificación final emitida por el Regis-trador de la Propiedad “por ésta ser contraria al principio del tercero registrál altamente conocido en nuestro sistema de derecho hipotecario y a lo dispuesto en el mismo artí-culo 57 de la Ley [Núm.] 198 [de 8 de agosto] de 1979 (Ley Hipotecaria de Puerto Rico)”. Petición, pág. 4.

I — I HH H-i

Nos corresponde determinar si procedía la inscripción solicitada por la recurrente. Concluimos que no. Veamos.

La hipoteca es un derecho real de garantía que se carac-teriza por su accesoriedad y función aseguradora de una percepción dineraria. Para que la hipoteca quede consti-tuida con validez, se requiere que se haya acordado en una escritura pública y conste inscrita en el Registro de la Propiedad. La inscripción registrál de la hipoteca repre-*389senta el acto constitutivo mediante el cual la garantía, que la hipoteca representa, produce efectos reales y adviene eficaz erga omnes. Art. 188 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2607; Trabal Morales v. Ruiz Rodríguez, 125 D.P.R. 340 (1990); Rosario Pérez v. Registrador 115 D.P.R. 491 (1984); J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1983, Vol. Ill, T. III, pág. 55 et seq.

Por su origen, se distingue entre las hipotecas volunta-rias y legales. Los hipotecas voluntarias son las convenidas entre las partes; es decir, las hipotecas resultantes de un negocio jurídico bilateral, o las impuestas por disposición del dueño de los bienes, resultantes de un negocio jurídico unilateral. Art. 182 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2601; Puig Brutau, op cit. La hipoteca unilateral es fruto de la exclusiva decisión y dis-posición del propietario de la cosa gravada, quien puede inscribirla en el Registro de la Propiedad sin que sea nece-sario que conste la aceptación del acreedor hipotecario. La hipoteca unilateral se constituye desde el momento mismo de la inscripción. La aceptación por parte del acreedor es requerida para la efectividad y el desenvolvimiento del acto jurídico de modo que el acreedor pueda adquirir el derecho. Ahora bien, es indispensable que se inscriba la hipoteca para que la aceptación posterior pueda ocurrir. R.M. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 7ma ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1979, T. IV-2, pág. 686.

Para que un título o documento constitutivo de un dere-cho real tenga acceso al Registro de la Propiedad, es nece-sario que el derecho del transmitente conste previamente inscrito. A este respecto, el Art. 57 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2260, dispone que:

Para registrar documentos por los que se declaren, trasmi-tan, graven, modifiquen, o extingan el dominio y demás dere-chos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previa-*390mente registrado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos.

El artículo citado recoge el llamado “principio de tracto sucesivo o de continuidad registral que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares regístrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscritos una conti-nuidad perfecta en orden al tiempo, sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca inmatriculada”, de modo que el transferente de un derecho real hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana. (Énfasis suprimido.) Roca Sastre, op. cit., T. II, págs. 327.

Según lo antes descrito, el “principio de tracto sucesivo es un principio de orden ... a través del cual giran los de-más principios hipotecarios, y señaladamente los de fe pú-blica y de legitimación registral”. Roca Sastre, op. cit., pág. 328.

Por disposición expresa del Art. 57 de la Ley Hipoteca-ria y de Registro de la Propiedad, supra, cuando un título presentado para su inscripción no cumpla con el tracto su-cesivo, se denegará la inscripción solicitada.

En el caso ante nos, cuando la recurrente Vázquez Santiago presentó la escritura de hipoteca para su inscripción ante el Registro de la Propiedad, el inmueble que había de ser gravado por ésta ya constaba inscrito a favor de una persona distinta a la de su acreedor hipotecario. En espe-cífico, según surge de la Escritura Núm. 103 sobre compra-venta e hipoteca presentada por la recurrente, los titulares del inmueble y deudores hipotecarios eran el señor León Flores y su esposa. La escritura mencionada se presentó para su inscripción cuando el inmueble que había de ser gravado constaba inscrito a favor de Cándido Rodríguez Beltrán; faltaba por lo tanto el tracto o la inscripción pre-via a favor del transmitente del derecho. Procedía, como en efecto se hizo, denegar la inscripción solicitada.

*391La hipoteca unilateral a favor de la recurrente no se constituyó pues no se inscribió, por lo que ésta nunca es-tuvo en posición de aceptarla. Los deudores de la recu-rrente expresaron la voluntad de constituir una hipoteca unilateral a su favor mas no cumplieron con todos los re-quisitos para así hacerlo. Al no inscribirse la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad, nunca se consti-tuyó como derecho real. Su reclamación frente a los deudo-res es de carácter personal.(6)

Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la ca-lificación recurrida.

Así lo pronunció y manda el Tribunal, y certifica el señor Secretario General. El Juez Asociado Señor Rebollo López no intervino. La Juez Asociada Señora Naveira de Rodón concurrió con opinión escrita.

Opinión concurrente emitida por la

La recurrente objeta la calificación final emitida por el Registrador de la Propiedad de San Juan, Sección Tercera. Debemos, pues, estudiar si puede inscribirse la hipoteca unilateral a favor de la recurrente y si el Registrador de la Propiedad actuó correctamente al denegar dicha inscripción.

*392J — 1

Exposición de los hechos

En 1964, el Sr. Cándido Rodríguez Hernández, abuelo de la aquí recurrente quien para ese entonces era menor de edad, y su esposa Eulogia Figueroa otorgaron una escri-tura de compraventa ante el notario Víctor Rivera Colón en favor de los esposos Gladys Irma Rodríguez Beltrán y Fernando León Flores. Los compradores eran la hija y el yerno, respectivamente, del señor Rodríguez Hernández. Mediante la escritura referida se vendió una casa en la urbanización Caparra Terrace por el precio de trece mil dólares ($13,000), suma que los vendedores dijeron haber recibido de los compradores antes del acto celebrado ante notario.

En la misma Escritura Núm. 103 de 13 de julio de 1964, los nuevos adquirentes reconocieron adeudar un total de doce mil dólares ($12,000) a dos (2) personas, por lo cual constituyeron sendas hipotecas por la suma de seis mil dó-lares ($6,000) cada una, a favor de Cándido Rodríguez Bel-trán y la recurrente América Vázquez Santiago, hijo y nieta, respectivamente, del vendedor.

Quinto: En garantía del pago a don Cándido Rodríguez Beltrán de dicha suma de seis mil dollares [sic] en la fecha fijada, los esposos aquí deudores constituyen hipoteca a favor de dicho acreedor sobre el inmueble antes descrito, fij[á]ndose como valor de dicho inmueble caso de ejecución por la v[í]a sumaria la suma de seis mil dollares [sic], y para costas y honorarios la suma de Quinientos dollares [sic].

Sexto: Asimismo en garant[í]a del pago a América Vázquez Santiago de dicha suma adeudada de seis mil dollares [sic] en la fecha antes fijada, los esposos aquí deudores constituyen hi-poteca a favor de dicha acreedora sobre el inmueble antes des-crito, fij[á]ndose como valor de dicho inmueble caso de ejecución por la vis [sic] sumaria la suma de seis mil dollares [sic], y para costas y honorarios caso de ejecución se fija la suma de Qui-nientos dollares [sic].

Los adquirentes y deudores hipotecarios se obligaron a pa-*393gar a sus dos (2) acreedores hipotecarios dichas sumas, sin intereses, en un plazo de tres (3) años que vencía el 13 de julio de 1967.(1) Ninguno de los dos (2) acreedores compa-reció al acto de otorgamiento de la Escritura Núm. 103.

A pesar de haber pactado que pagarían en un plazo de tres (3) años, transcurrieron casi ocho (8) años sin que los deudores saldaran las sumas adeudadas. Así las cosas, el 13 de mayo de 1972 y por la Escritura Núm. 60 ante el mismo notario Víctor Rivera Colón, los esposos Gladys Irma Rodríguez Beltrán y Femando León Flores dieron en pago a uno de los acreedores hipotecarios, Cándido Rodrí-guez Beltrán, la propiedad que habían adquirido en 1964. El acreedor cesionario compareció representado por su progenitor y mandatario verbal Cándido Rodríguez Hernández. En el segundo párrafo de la escritura se reco-noce que la propiedad estaba afecta a dos (2) hipotecas, una a favor del cesionario y otra a favor de la aquí recurrente. En el tercer párrafo, los comparecientes convi-nieron la cesión del inmueble en pago de una de las hipo-tecas por seis mil dólares ($6,000),

... y en tal virtud dichos esposos Fernando León Flores y doña Gladys Irma Rodríguez ceden y dan a don Cándido Rodríguez Beltrán, quien lo acepta por su mandatario verbal el compare-ciente don Cándido Rodríguez Hernández, el antes descrito in-mueble y en pago de la hipoteca mencionada de seis mil dolla-res [sic], asumiendo la parte aquí cesionaria don Cándido Rodríguez Beltrán la hipoteca que grava el inmueble a favor de doña América Vázquea [sic] Santiago. Y en virtud de dicha da-ción en pago queda cancelada la hipoteca a favor del adquirente del inmueble don Cándido Rodríguez Beltrán. (Enfasis suplido.)

Cabe señalar que a la recurrente no se le notificó de esta dación en pago y que, por consiguiente, no consintió como acreedora a la sustitución de su primitivo deudor.

*394A pesar de haber sido otorgada en 1964, la Escritura Núm. 103 sobre compraventa e hipoteca no se presentó ante el Registro de la Propiedad sino hasta el 5 de junio de 1973, es decir, nueve (9) años después de haberse celebrado el acto ante el notario y habiendo ya transcurrido un (1) año luego de otorgada la Escritura Núm. 60 de 1972 sobre dación en pago y asunción de hipoteca. Del Diario de Ope-raciones tan sólo surgen los pagos correspondientes a los aranceles siguientes: un comprobante por derechos de ins-cripción de trece dólares ($13) por el concepto de la com-praventa y otro de seis dólares ($6) por el concepto de una hipoteca por seis mil dólares ($6,000); un comprobante por derechos de presentación de un dólar ($1) y un Sello de Rentas Internas de cincuenta centavos ($0.50) por razón del Código Político.

La referida Escritura Núm. 103 de 1964 fue inscrita por el Registrador de la Propiedad el 16 de agosto de 1973. Esta es la tercera inscripción. Se inscribió la titularidad del inmueble a favor de los esposos compradores y, a pesar de que aparecían dos (2) hipotecas en la escritura, sólo una de éstas se inscribió, la hipoteca a favor de Cándido Rodrí-guez Beltrán por seis mil dólares ($6,000). Se dejó fuera del Registro de la Propiedad la hipoteca a favor de la menor América Vázquez Santiago.(2) En el Diario de Operaciones aparece, en el espacio provisto para anotar a favor de quién se ha de inscribir, que sería a favor de “Fernando León Flores la venta por $13.00 y a favor de Cándido Rodríguez Beltrán la hip. [sic] por $6.00”.(3) No se inscribió la men-*395ción de la hipoteca establecida a favor de América Vázquez Santiago en la Escritura Núm. 103. Tampoco consta en la tercera inscripción que el Registrador de la Propiedad no-tificase al presentante el defecto de la falta de pago por concepto del arancel para poder inscribir la hipoteca a favor de la menor.

Dos (2) días después de haberse presentado la Escritura Núm. 103 sobre compraventa e hipoteca, el 7 de junio de 1973, se presentó para su inscripción, en el Registro de la Propiedad, la Escritura Núm. 60 de 1972 sobre dación en pago y asunción de hipoteca. En esta cuarta inscripción se hace referencia a la hipoteca a favor de la menor, la cual había sido asumida por Rodríguez Beltrán pero que no aparecía en la tercera inscripción. El Registrador de la Pro-piedad inscribió la titularidad de la finca, previa cancela-ción de la hipoteca constituida, a favor del cesionario Ro-dríguez Beltrán “con el defecto subsanable de no haberse suplido el contrato en forma legal” según la enmienda al acta de la cuarta inscripción hecha por el entonces Regis-trador de la Propiedad Jorge Sagardía el 20 de agosto de 1973.

La recurrente, menor de edad cuando se otorgó la Escri-tura Núm. 103, afirma desconocer las razones por las cua-les no se inscribió su crédito. Aún más, dice que fue en 1989 cuando advino en conocimiento de la transacción de dación en pago y asunción de hipoteca efectuada en 1972 a favor de Rodríguez Beltrán. En razón de ello, hizo gestio-nes ante su deudor Rodríguez Beltrán, pero dichas gestio-nes resultaron infructuosas. Más tarde, al enterarse que Rodríguez Beltrán se proponía enajenar la propiedad a una tercera persona, la recurrente presentó su hipoteca para ser inscrita en el Registro de la Propiedad.(4)

*396El Registrador de la Propiedad de San Juan, Sección Tercera, denegó la inscripción de la hipoteca con la nota siguiente:

La finca consta inscrita a favor de Cándido Rodríguez Bel-trán por donación [sic] en pago, por lo que no se puede inscribir la hipoteca por la finca no pertenecer a los deudores del docu-mento de epígrafe, por lo que falta previa. Art. 57, Ley 198.

En tiempo, la señora Vázquez Santiago presentó su so-licitud de recalificación al Registrador de la Propiedad, quien denegó tal solicitud por los mismos fundamentos antes expuestos, tomando en su lugar una anotación preven-tiva por el término de sesenta (60) días.

Es de esta denegatoria que la recurrente acude ante nos. Objeta la calificación final emitida por el Registrador de la Propiedad, según sus palabras, “por ésta ser contra-ria al principio del tercero registral hitamente conocido en nuestro sistema de derecho hipotecario y a lo dispuesto en el mismo artículo 57 de la Ley [Núm.] 198 [de 8 de agosto] de 1979 (Ley Hipotecaria de Puerto Rico)”.

II

El derecho real de hipoteca

El Registro de la Propiedad publica el estado jürídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Art. 23 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979 (30 L.P.R.A. see. 2101). Esta inscripción registral, aunque no da ni quita derechos, surtirá efecto en cuanto a terceros hasta tanto los tribuna-les declaren su nulidad. Arts. 53 y 64 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sees. 2256 y 2267.

*397Si bien los derechos reales se constituyen, transmiten, modifican y extinguen con arreglo a las disposiciones del Código Civil y las demás leyes sustantivas aplicables, en nuestra jurisdicción se reconocen ciertas excepciones, tales como el derecho de hipoteca o aquel derecho sujeto a las disposiciones de la Ley de la Propiedad Horizontal. Marín v. Montijo, 109 D.P.R. 268, 272 (1979).

La hipoteca ha sido definida como

"... un derecho real perteneciente, en fuerza de la inscripción y desde el momento de ésta, al acreedor sobre los bienes inmue-bles del deudor o de un tercero, en virtud de cuyo derecho, no obstante conservar el deudor o el tercero la posesión de la cosa hipotecada y la facultad de disponer de ella, el acreedor ad-quiere la facultad de perseguirla, cualquiera que sea la mano en que se encuentre, a fin de ser pagado con el precio de la misma, con la preferencia correspondiente al grado de su inscripción.” (Escolio omitido.) R.M. Roca Sastre, Derecho Hipo-tecario, 7ma ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1979, T. IV-1, págs. 204-205.

En síntesis, la hipoteca es un derecho real de garantía que funciona en seguridad de la efectividad de un crédito y podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. Roca Sastre, op. cit., pág. 271; Art. 156 de la Ley Hipotecaria y Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2552.

La doctrina española reconoce, como elementos perso-nales de la hipoteca, al acreedor hipotecario y al deudor hipotecante. El acreedor hipotecario es aquel que adquiere el derecho real una vez constituido, mientras que el deudor hipotecante es el dueño o titular del inmueble o derecho sobre el cual se constituye la hipoteca. “La hipoteca puede constituirse a favor de dos o más personas, en cuyo caso serán varios los acreedores investidos de la titularidad de dicho derecho real de hipoteca.” (Escolio omitido.) Roca Sastre, op. cit., T. IV-2, pág. 669.

El Código Civil establece que el contrato de hipoteca cumplirá con los siguientes requisitos esenciales: (1) que la *398hipoteca se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; (2) que la cosa hipotecada perte-nezca en propiedad al que hipoteca, y (3) que las personas que constituyan la hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Art. 1756 (31 L.P.R.A. see. 5001). Por su parte, la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad requiere, para que quede válidamente constituida una hi-poteca voluntaria, que la misma se haya acordado en escri-tura pública y que dicha escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Art. 188 (30 L.P.R.A. see. 2607); Martínez v. Colón Franco, Concepción, 125 D.P.R. 15 (1989).

Por razón de su origen, las hipotecas son voluntarias o legales. La hipoteca legal es de establecimiento forzoso o impuesto por la ley.(5) Conforme al Art. 182 de la Ley Hi-potecaria y del Registro de la Propiedad, “[s]on hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes o derechos sobre que se constituyan y únicamente podrán ser establecidas por quienes tengan la libre disposición de dichos bienes o de-rechos o, en caso de no tenerla se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes”. 30 L.P.R.A. sec. 2601.

La hipoteca unilateral

El Art. 182, supra, hace referencia a que la hipoteca voluntaria puede ser convenida entre partes, o sea, por ne-*399godo jurídico bilateral, y también puede ser impuesta por disposición del dueño, es decir, por negocio jurídico unilateral. El texto de este artículo es casi idéntico a los Arts. 138 y 139 de la anterior Ley Hipotecaria de 1893 (30 L.P.R.A. ants. sees. 251 y 252), derogada por la actual ley aprobada en 1979. A su vez, estos artículos son casi idénti-cos al Art. 138 de la Ley Hipotecaria que rige en España,

La figura de la hipoteca unilateral tuvo su origen en las necesidades prácticas de los negocios. Así surgieron “hipo-tecas ofrecidas por quien pretendiendo obtener crédito bancario, empezaba —a fin de favorecer el éxito de la ope-ración— por constituir unilateralmente una hipoteca en garantía del potencial préstamo, hipoteca que aceptaría la entidad bancaria una vez cerrado con ella el correspon-diente convenio”. Roca Sastre, op. cit, T. IV-2, pág. 679.

La hipoteca unilateral es “fruto de la exclusiva decisión y disposición del propietario de la cosa gravada”. R. de Angel Yagüez, Manual de clases prácticas de Derecho Civil: (derechos reales), Bilbao, Pubs. U. Deusto, 1983, pág. 314. Véase J.M. Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipote-cario, Madrid, Ed. Marcial Pons, 1982, T. II, pág. 782. En España, hasta la reforma hipotecaria de 1944-1946, la fi-gura de la hipoteca unilateral fue objeto de acalorados de-sacuerdos entre los tratadistas en cuanto a su alcance y eficacia. A partir del Decreto de 8 de febrero de 1946, el Art. 141 de la Ley Hipotecaria de España establece el meca-nismo para la aceptación de dicha hipoteca.(6) El Art. 186 *400de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, supra, es casi idéntico al español, aunque el nuestro aclara que el requerimiento será mediante notario.

Bajo la derogada Ley Hipotecaria de 1893 (30 L.P.R.A. ant. sec. 1 et seq.) podían constituirse hipotecas unilatera-les, pero la nueva Ley Hipotecaria y del Registro de la Pro-piedad las reglamenta expresamente:

En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca o derecho hipotecado a favor de una persona determinada, la aceptación de ésta se hará constar en el Registro por nota cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.

Si no constare la aceptación de la persona a cuyo favor se constituyó la hipoteca, transcurridos dos (2) meses a contar desde la fecha en que la misma le fuera requerida, mediante notario, podrá cancelarse dicha hipoteca a petición del dueño de la finca o derecho y en virtud de la correspondiente escritura de cancelación, sin necesidad del consentimiento de la expresa persona, a favor de quien se constituyó. Art. 186 de la Ley Hi-potecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2605. Véase también el Art. 163.1 del Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2003-163.1, edición especial.

El hipotecante puede otorgar una escritura de hipoteca unilateral e inscribirla en el Registro de la Propiedad sin que conste la aceptación del acreedor hipotecario. Así ocu-rrió en Santiago v. El Registrador de Guayama, 25 D.P.R. 855 (1917). Allí los dueños de varias fincas constituyeron unas hipotecas voluntarias sobre las mismas para garanti-zar cierto préstamo. Los dueños de las fincas hipotecadas comparecieron personalmente al otorgamiento de la escri-tura, mientras que el acreedor hipotecario compareció por medio de apoderado. No se transcribió en la escritura el documento público del poder ni tampoco se acompañó éste cuando se presentó la escritura al Registro de la Propiedad. El Registrador de la Propiedad inscribió la es-*401critura de hipoteca con el defecto subsanable de no haberse acreditado el poder. Contra dicha calificación se interpuso un recurso gubernativo. Al revocar la determinación del Registrador, expresamos:

"... según la doctrina del ... artículo 138 de la Ley Hipotecaria, las hipotecas voluntarias pueden constituirse válidamente, no sólo por convenio entre las partes, sino por la exclusiva volun-tad del dueño de los bienes sobre que las mismas se constitu-yan, sin necesidad de que conste la aceptación de las personas a cuyo favor se impone este gravamen”.

... Y en este caso que pende ante nosotros la escritura de hipoteca pudo otorgarse y hubiera sido inscribible prescin-diendo en absoluto del acreedor hipotecario. (Enfasis suplido.) Santiago v. El Registrador de Guayama, supra, págs. 856-857. Véanse: Pérez Blanco v. Registrador, 37 D.P.R. 632 (1928); Bello et al. v. El Registrador de Arecibo, 31 D.P.R. 118 (1922).

La hipoteca unilateral queda válidamente constituida desde el mismo momento de su inscripción,(7) aun cuando no conste la aceptación. La aceptación posterior del dere-cho de hipoteca por parte del acreedor es a modo de condi-tio iuris(8) que complementa el acto constitutivo de la misma. Como ninguna persona puede ser forzada a aceptar una hipoteca contra su voluntad, la aceptación que hace el acreedor es un requisito para poder adquirir el derecho.(9)

*402La hipoteca grava la finca durante el lapso de tiempo entre la inscripción de la hipoteca por acto unilateral del dueño y la inscripción de la escritura cancelatoria.(10) Aparte del período prescriptive de veinte (20) años, este gravamen subsistirá mientras el dueño no practique el re-querimiento, transcurra el término reglamentario de dos (2) meses o el acreedor rechace el requerimiento, y se pre-sente la escritura de cancelación. Según Rosa Sastre, si el acreedor contesta antes de que concluyan los dos (2) meses para rechazar la hipoteca a su favor no es necesario espe-rar los dos (2) meses completos para que el dueño presente la escritura cancelatoria al Registro de la Propiedad. Roca Sastre, op. cit., págs. 695 y 699. La ley hipotecaria no re-quiere que la aceptación se haga en escritura pública. Una vez conste inscrita en el Registro de la Propiedad la acep-tación del acreedor, el dueño de la finca no podrá cancelar la hipoteca unilateral.(11)

Dos (2) hipotecas unilaterales en una escritura

El hipotecante puede establecer dos (2) o más hipotecas sobre una finca o derecho. Si esas hipotecas son unilatera-les y se constituyen en una misma escritura, salvo pacto en contrario, ninguna de ellas tendrá preferencia sobre las otras y gozarán de igual rango.(12) Art. 178 de la Ley Hipo-*403tecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2571; Art. 125 de la Ley Hipotecaria de 1893 (30 L.P.R.A. ant. see. 221).

El Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hi-potecaria y del Registro de la Propiedad provee para la situación en que los créditos del mismo rango no se ejecu-ten simultáneamente.

En el caso de existir otros títulos con igual derecho que los que motivan la ejecución de la hipoteca, habrá de verificarse la subasta y la venta de las fincas objeto del procedimiento, de-jando subsistentes las hipotecas correpondientes al valor total de dichos títulos y entendiéndose que el rematante las acepta como gravámenes preferentes, sin destinarse a su pago o extin-ción el precio del remate, en armonía con lo dispuesto en el Artículo 178 de la Ley. (Énfasis suplido.) Art. 151.2 de las En-miendas al Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, Reglamento del Se-cretario de Justicia de 22 de agosto de 1992, Expediente Núm. 4783, pág. 80.

Pasemos entonces a examinar la Escritura Núm. 103 sobre compraventa e hipoteca presentada al Registro de la Propiedad por la recurrente en el presente caso. Además de efectuar la compraventa, los compradores reconocieron que adeudaban seis mil dólares ($6,000) tanto a la menor Amé-rica Vázquez Santiago como al Sr. Cándido Rodríguez Beltrán.(13) En esa misma escritura, y para garantizar el *404pago de dichas sumas adeudadas, los esposos León-Rodrí-guez establecieron dos (2) hipotecas unilaterales a favor de cada uno de sus acreedores. No se hizo constar en la men-cionada escritura que una de las hipotecas tenía preferen-cia sobre la otra. Ambas hipotecas gozan, pues, de igual condición jurídica y, por lo tanto, de igual rango.

A pesar de que los esposos León-Rodríguez habían esta-blecido ambas hipotecas a favor de sus dos (2) acreedores en escritura pública, no presentaron la escritura al Regis-tro de la Propiedad. Al no inscribirse, las hipotecas no que-daron válidamente constituidas.

La Escritura Núm. 103 se presentó al Registro de la Propiedad en 1973, casi nueve (9) años después de su otor-gamiento y diez (10) meses después de haberse otorgado la Escritura Núm. 60. El presentante sólo acompañó los aran-celes correspondientes a la inscripción de la compraventa y a una de las dos (2) hipotecas unilaterales. La única hipo-teca que se inscribió fue a favor de Rodríguez Beltrán y se dejó fuera del Registro de la Propiedad la hipoteca de la menor Vázquez Santiago.

Aun cuando la derogada Ley Hipotecaria de 1893 no exigía, como tampoco lo exige la ley vigente, que se acom-pañaran los aranceles para que se inscribieran al mismo tiempo ambas hipotecas unilaterales contenidas en la misma escritura, ésta es la mejor práctica. De esta ma-nera, el Registrador de la Propiedad inscribe ambas hipo-tecas con idéntico rango, sin ulteriores contratiempos. No obstante, si sólo una de las hipotecas unilaterales queda inscrita, siempre se puede volver a presentar la misma es-*405critura acompañada de los respectivos aranceles para que se inscriba la otra hipoteca unilateral y ambas gozarán de igual rango, conforme lo ordena el Art. 178 de la Ley Hipo-tecaria y del Registro de la Propiedad, supra. El inconve-niente de esta práctica de no acompañar todos los arance-les de una vez consiste en que —de ocurrir un cambio de titular de la finca— del propio Registro de la Propiedad va a surgir un obstáculo que impide la inscripción de la se-gunda hipoteca unilateral, al menos temporeramente en lo que los tribunales emitan una resolución para reanudar el tracto y ordenar la inscripción.

En el presente caso, por razones que no constan en el Registro de la Propiedad, no se acompañaron los aranceles correspondientes a la hipoteca unilateral establecida a favor de la recurrente. También ocurrió un cambio en el titular registral del inmueble, por efecto de la dación en pago hecha en 1972 por los hipotecantes a favor de su coacreedor Rodríguez Beltrán. La inscripción de la Escri-tura Núm. 60 sobre dación en pago y asunción de hipoteca presentada en 1973 solo dos (2) días después de presen-tarse la Escritura Núm. 103, y el consecuente cambio de titularidad a favor de Rodríguez Beltrán, tuvo el efecto de cerrarle el Registro de la Propiedad a la hipoteca unilateral de la recurrente por faltar la previa inscripción a nom-bre de los esposos León-Rodríguez, quienes son los otor-gantes que aparecen en la Escritura Núm. 103 a favor de la recurrente.

Ahora bien, es importante señalar que quien le cierra el Registro de la Propiedad, al menos temporeramente, es el propio deudor de la recurrente América Vázquez Santiago. El cambio de titularidad fue a raíz de la dación en pago del inmueble hecha por los deudores hipotecarios al señor Ro-dríguez Beltrán. A su vez éste asumió la hipoteca a favor de la recurrente. Esta dación en pago no fue notificada a la recurrente ni tampoco ella consintió a la sustitución de su primitivo deudor, como exige el Art. 1159 del Código Civil, *40631 L.P.R.A. see. 3243. Véanse: Teachers Annuity v. Soc. de Gananciales, 115 D.P.R. 277, 282 (1984); M.J. Godreau, La hipotecabilidad del derecho arrendaticio (comentarios en torno al Artículo 158, Inciso 6to, de la vigente Ley Hipote-caria), 52 Rev. Jur. U.P.R. 381, 387-388 (1983). En los ca-sos cuando el acreedor no consiente a la sustitución del deudor, el primitivo deudor no queda liberado. G. Figueroa Yáñez, La asunción de deudas y la cesión de contrato, Santiago de Chile, Ed. Jurística Chile, 1984, pág. 18.

A pesar de que las hipotecas unilaterales no se habían constituido al momento de otorgarse la Escritura Núm. 60 de 1972, el lenguaje de la escritura es claro en consignar que Rodríguez Beltrán asumió la hipoteca y no se consignó que asumió la deuda. Es norma general del Derecho que toda persona es responsable de todas las consecuencias na-turales de sus propios actos. Pueblo v. Lucret Quiñones, 111 D.P.R. 716 (1981). Oponerse a que se inscriba una hi-poteca que se asumió en escritura pública sería contrario a lo establecido por la doctrina de los actos propios. Int. General Electric v. Concrete Builders, 104 D.P.R. 871 (1976). Es decir, en el texto de la escritura pública se da por des-contado que ambas hipotecas estaban inscritas.

La concurrencia de las tres (3) circunstancias tuvo el efecto de darle al señor Rodríguez Beltrán una ventaja re-gistral que de ordinario no hubiese tenido. Primero, el he-cho de que no se hubiese presentado al Registro de la Pro-piedad la Escritura Núm. 103 sobre compraventa e hipoteca cuando se otorgó la Escritura Núm. 60 sobre da-ción en pago y asunción de hipoteca. Segundo, que la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad no exije que se acompañen todos los aranceles correspondientes a todas las hipotecas unilaterales establecidas en la misma escri-tura para su inscripción. Esto le permitió a Rodríguez Bel-trán acompañar exclusivamente los aranceles de la hipo-teca a su favor y casi de inmediato (a los dos (2) días) presentar la Escritura Núm. 60. En tercer término, la ac-*407tuación del Registrador de la Propiedad de aquel entonces al calificar la Escritura Núm. 103 fue errónea. Al inscribir la compraventa y una de las dos (2) hipotecas unilaterales que constaban en la escritura, el Registrador obvió por completo aquella parte del documento referente a la me-nor(14) y ni siquiera inscribió la mención de la hipoteca a favor de la recurrente, como era lo acostumbrado por los Registradores bajo la ley derogada cuando no se acompa-ñaban los aranceles de la hipoteca. Bello et al. v. El Registrador de Arecibo, supra; Sucn. Franceschi v. Registrador, 42 D.P.R. 854 (1931); Mora v. El Registrador de Mayagüez, 32 D.P.R. 794 (1924); Monserrate v. Registrador, 31 D.P.R. 796 (1923). Sin embargo, cuatro días después de haber ins-crito la compraventa y la hipoteca unilateral a favor de Rodríguez Beltrán, el Registrador de la Propiedad inscribió la dación en pago y la asunción de hipoteca, aclarando que se mencionaba en la Escritura Núm. 60 una hipoteca a favor de la menor Vázquez Santiago.(15)

Debido a la naturaleza del recurso gubernativo, no es-tamos aquí en posición de juzgar las actuaciones de los hipotecantes esposos León-Rodríguez ni las del señor Ro-dríguez Beltrán o sus representantes. La buena fe se presume siempre y el peso de la prueba le corresponde al que afirma que hubo mala fe. No obstante, en aras de que en el futuro queden debidamente salvaguardados los derechos de un acreedor menor de edad a cuyo favor se otorgue una escritura de hipoteca unilateral, nos corresponde aclarar cuál es la mejor práctica en estos casos.

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Hipoteca unilateral a favor de un acreedor menor de edad

La protección de los menores es un interés apremiante del Estado. En pro del bienestar de los menores se han reglamentado, entre otros, la concesión de los alimentos así como el trabajo de los menores.

La minoridad es una de las restricciones a la capacidad jurídica de la persona. Con ciertas excepciones, los meno-res no pueden disponer de su propiedad o contratar válidamente. Hemos reconocido, por ejemplo, que un me-nor no emancipado que tenga edad suficiente para discer-nir puede comparecer a firmar una escritura para aceptar una donación graciosa. Piris v. Registrador, 67 D.P.R. 811 (1947). Los padres o el tutor del menor deben velar por la protección del patrimonio de éste. Para asegurarse de que los bienes del menor no serán dilapidados, el legislador dispuso —entre otras medidas— que los bienes inmuebles del niño o la niña sólo podrán ser enajenados previa auto-rización judicial. Art. 159 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 616.

Como una de las disposiciones para proteger al menor, la ley suspende el término prescriptivo para ejercitar una causa de acción que nace durante la minoridad hasta tanto el menor alcance la mayoría de edad al cumplir los vein-tiún (21) años.(16) Tal como afirmáramos en Márquez v. Tribl. Superior, 85 D.P.R. 559, 562 (1962), “[e]l propósito de la excepción contenida en el ... Artículo 40 [del Código de Enjuiciamiento Civil, 33 L.P.R.A. sec. 254,] es proteger los *409intereses de los incapaces hasta el momento en que ad-quieren la capacidad jurídica necesaria para hacer valer sus derechos”. Véase, también, Sierra Serpa v. Martínez et al., 132 D.P.R. 670 (1993).

En el recurso gubernativo ante nos, la concurrencia de las tres (3) circunstancias ya mencionadas hicieron posible que el deudor de una menor de edad, al momento de otor-gar la escritura, le cerrara el Registro de la Propiedad a su acreedora.

Bajo el poder inherente que tiene este Tribunal para reglamentar la profesión jurídica en general,(17) y siendo que el ordenamiento jurídico protege a los menores, exami-nemos cuál debe ser la conducta del notario al autorizar una escritura de hipoteca unilateral que se establece en favor de un acreedor menor de edad que no comparece al acto, ni representado por sus padres ni por un tutor, y cuál debe ser la conducta del Registrador de la Propiedad al calificar dicha escritura.

Deber del notario

Para constituir hipoteca unilateral, ya dijimos que basta con que el hipotecante otorgue una escritura pública a esos efectos y la inscriba en el Registro de la Propiedad. No es necesario que al acto de otorgar la escritura compa-rezca la persona a favor de quien se constituye la hipoteca unilateral ni tampoco que el acreedor esté enterado de dicha garantía. Santiago v. El Registrador de Guayama, supra, pág. 857. Ahora bien, la ley es clara en disponer que se notificará al prospectivo acreedor hipotecario mediante el requerimiento notarial a fin de que el acreedor acepte o rechace la hipoteca constituida a su favor. La Ley Hipote-caria y del Registro de la Propiedad no establece límite de tiempo para que el dueño de la finca haga el requerimiento notarial al acreedor. Dicha ley tampoco establece un límite *410de tiempo para que el acreedor —si se entera de la existen-cia de la escritura— acuda al Registro de la Propiedad, bien sea a que le inscriban la hipoteca unilateral a su favor(18) o a que acuda a aceptar la hipoteca ya inscrita por su deudor aunque el deudor no le haya hecho el requeri-miento notarial.

La nueva Ley Notarial de de Puerto Rico —Ley Núm. 75 de 2 de julio de 1987 (4 L.P.R.A. see. 2001 et seq.) — le exige al notario hacerle a los otorgantes las advertencias legales pertinentes y, aún más, consignar en el documento aque-llas advertencias que a juicio del notario deban detallarse expresamente. Art. 15(f), 4 L.P.R.A. sec. 2033(f). El notario que autorice una escritura de hipoteca unilateral habrá de tener particular cuidado en dar las advertencias pertinen-tes en caso que el acreedor no comparezca al acto y, con mayor razón, si este acreedor es menor de edad.

La función del notario trasciende el acto externo de legaliza-ción de unas firmas. Presupone la creación de un nivel de en-tendimiento y comunicación entre el fedante y los otorgantes que le permite a éstos formar una racional conciencia del acto en que concurren. La fe pública notarial tiene como base la voluntad ilustrada de los contratantes; no puede ser fruto de la ignorancia y la oscuridad. In re Meléndez Pérez, 104 D.P.R. 770, 775-776 (1976).

La omisión de analizar la situación y hacer las advertencias pertinentes viola el deber de ilustración y consejo que es inhe-rente a la práctica del notariado. Dicho deber es aplicable por lo menos desde que resolvimos In re Meléndez Pérez, .... Así lo señalamos en In re Flores Torres, 119 D.P.R. 578[, 584] (1987). In re Chaar Cacho, 123 D.P.R. 655, 663 (1989).

En su función de ilustrar a las partes,(19) deberá dar su consejo como abogado notario para que se protejan los de-*411rechos del acreedor o acreedores que no estén presentes al momento de otorgarse la escritura.

Si se trata de una escritura de hipoteca unilateral inmo-biliaria, el notario habrá de advertir las consecuencias del incumplimiento de la obligación contraída por el hipote-cante tales como que se declare la deuda vencida y exigible, que se celebre el consiguiente proceso de ejecución de hipo-teca y la posibilidad de que se subaste el inmueble. P. Malavet Vega, Manual de Derecho Notarial Puertorri-queño, Santo Domingo, Ed. Corripio, 1988, págs. 184-185.

La hipoteca unilateral puede ser inscrita, entre otros, por el hipotecante o bien por el acreedor hipotecario.(20) Si el acreedor no comparece a otorgar la escritura, primero, el notario deberá advertirle verbalmente a la parte hipote-cante que necesita presentar una copia certificada de la escritura de hipoteca unilateral al Registro de la Propiedad para que ésta tenga pleno efecto y valor; también deberá acompañar esta escritura con los derechos pagaderos en comprobantes o Sellos de Rentas Internas requeridos por ley. Es buena práctica que el notario consigne esta adver-tencia por escrito en aquellas escrituras en que el acreedor sea un menor y no comparezca al acto, ni representado por sus padres ni por un tutor. De igual forma, el notario de-berá consignar en el instrumento público el nombre com-pleto del menor, su edad, el nombre de sus padres o tutor y, si es posible, su dirección.

Segundo, el notario advertirá al hipotecante que, para que medie una decisión por parte del acreedor, es necesario que practique el requerimiento notarial y que la Ley Hipo-tecaria y del Registro de la Propiedad le concede dos (2) meses al acreedor a partir del requerimiento para que acepte o rechace la hipoteca unilateral constituida a su favor.

*412En tercer lugar, el notario explicará que el dueño de la finca gravada puede cancelar la hipoteca unilateral, pero que el reglamento hipotecario requiere que el dueño otor-gue una escritura cancelatoria. También advertirá a la parte hipotecante que, una vez inscrita la hipoteca, la finca permanecerá gravada hasta tanto se presente al Registro de la Propiedad dicha escritura cancelatoria.

En el caso ante nos, el notario hizo constar en la escri-tura el nombre de la menor, su edad y el nombre de sus padres. Debido a que la Escritura Núm. 103 data de 1964, esto es, con anterioridad a la vigencia de la Ley Notarial de Puerto Rico y de nuestros pronunciamientos en In re Me-léndez Pérez, supra, el notario no consignó aquellas adver-tencias que deben detallarse expresamente.(21)

Deber del Registrador de la Propiedad

Una vez se presente la escritura de hipoteca unilateral al Registro de la Propiedad, la nueva Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad faculta al Registrador a calificar este documento. Art. 64 (30 L.P.R.A. see. 2267); Mojica Sandoz v. Bayamón Federal Savs., 117 D.P.R. 110 (1986). En función de su peritaje jurídico, el Registrador de la Pro-piedad examinará la validez de los actos y contratos conte-nidos en el instrumento público. Hemos reconocido que la calificación registral es piedra angular del principio de legalidad. Alameda Tower Associates v. Muñoz Román, 129 D.P.R. 698 (1992). En Preciosas V. Del Lago v. Registrador, 110 D.P.R. 802, 810 (1981), expresamos que “[una] califica-ción registral no tiene ‘por objeto declarar la existencia o inexistencia de un derecho dudoso o contravertido entre *413partes contendientes, sino simplemente publicar, mediante su inscripción, un derecho real o situación jurídica inmobi-liaria’ (Enfasis suprimido.)

El ordenamiento requiere que se acompañen unos dere-chos junto con el documento que se presenta para su ins-cripción en el Registro de la Propiedad. En caso de no acompañar tales derechos, la Ley Hipotecaria y del Regis-tro de la Propiedad exige que se notifique este defecto al presentante, por lo que el documento no se inscribirá hasta tanto se acompañen todos los aranceles y Sellos de Rentas Internas que cancela la inscripción u operación a realizarse. Art. 74 (30 L.P.R.A. sec. 2277).

Cuando en una misma escritura se constituyen dos (2) o más hipotecas unilaterales sobre una finca o derecho, am-bas tienen la misma preferencia y gozan del mismo rango, salvo pacto en contrario. Aunque la ley no exige que se acompañen los derechos de todas las hipotecas unilaterales al mismo tiempo, para asegurarse que todas tengan el mismo rango en el Registro de la Propiedad sin ulteriores inconvenientes, ya reiteramos que la mejor práctica es que se acompañen todos los derechos correspondientes a las hipotecas a la vez que se presenta la escritura.

Ahora bien, si se presenta al Registro de la Propiedad la escritura en la que se establecen dos (2) hipotecas unilate-rales y sólo se acompañan los aranceles de una de ellas, el Registrador de la Propiedad deberá examinar la escritura a fin de determinar si el acreedor de la hipoteca que no se inscribirá compareció al acto ante el notario. En caso de que el acreedor no haya comparecido y surja de la escritura que al momento del otorgamiento éste era un menor de edad, el Registrador de la Propiedad deberá notificar tanto al presentante como a los padres del menor a la dirección que aparece en la escritura. De no constar la dirección de los padres o el tutor, notificará al notario que autorizó la escritura. Esta notificación será en el sentido de que se ha presentado para su inscripción dicha escritura de hipoteca *414unilateral y que no quedará constituida la hipoteca del me-nor si no acompañan los derechos que correspondan.(22)

IV

El tercero registral y la previa inscripción

La recurrente objeta la calificación final emitida por el Registrador de la Propiedad, Sección Tercera de San Juan, y alega que ésta es “contraria al principio del tercero regis-tral altamente conocido en nuestro sistema de derecho hi-potecario” y a lo dispuesto en el Art. 57 de la Ley Hipote-caria y del Registro de la Propiedad, supra. Es imperativo que aclaremos si, en aquellos casos en que no se trate de un tercero(23) y a la luz del principio del tracto sucesivo enunciado en el referido Art. 57, puede el Registrador de la Propiedad inscribir una escritura si no consta la previa inscripción.

La Ley Hipotecaria de 1979 dispone:

Para registrar documentos por los que se declaren, trasmi-tan, graven, modifiquen, o extingan el dominio y demás dere-chos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previa-*415mente registrado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos.

Se denegará la registration de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorga la trasmisión o gravamen. No obstante, podrán inscribirse sin el requisito de la previa inscripción las resoluciones y ejecutorias, que se refieren en las sees. 2761 a 2777 de este título. Art. 57 de la Ley Hipo-tecaria y del Registro de la Propiedad, supra.

Bajo la derogada Ley Hipotecaria de 1893, el principio del tracto sucesivo quedaba recogido en el Art. 20 (30 L.P.R.A. ant. sec. 45).(24)

El concepto de la previa inscripción o el tracto sucesivo exige que el derecho de la persona que otorgue la transmi-sión o gravamen esté previamente inscrito en el Registro de la Propiedad. Aponte Donato v. Registrador, 115 D.P.R. 699, 700 (1984). Así, si el vendedor que comparece en la escritura de compraventa no es el dueño según el Registro de la Propiedad, no se cumple con el requisito de la previa inscripción y el Registrador de la Propiedad viene obligado a denegar la inscripción solicitada.

Como dijimos en Rosado Collazo v. Registrador, 118 D.P.R. 577, 584 (1987), para garantizar la certeza de las constancias del Registro de la Propiedad, es medular el principio del tracto sucesivo. El Registrador, pues, viene obligado a exigir correspondencia entre el nombre del transmitente y el titular registra!. Véase el Art. 99.4 del *416Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipoteca-ria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2003-99.4, edición especial, según enmendado.

El principio de tracto sucesivo tiene el propósito de ga-rantizar que no se interrumpa la historia registral en cuanto a los derechos reales de una finca. Una vez se rea-lice la primera inscripción del inmueble, el Registro de la Propiedad deberá dar a conocer con exactitud el historial de la titularidad de la finca de una manera enlazada y encadenada. Este principio tiene un efecto de protección al titular registral, pues su derecho no será transferido sin su consentimiento. D. Martínez Irizarry, Los principios hipo-tecarios bajo la nueva legislación en Puerto Rico, 50 Rev. Jur. U.P.R. 195, 215 (1981).

El principio de tracto sucesivo tiene ciertas excepciones. Por ejemplo, no opera como obstáculo en el Registro de la Propiedad en los casos de inscripción de dominio en proce-dimientos de expropiación forzosa por parte del Estado. Art. 59 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propie-dad, 30 L.P.R.A. see. 2262; E.L.A. v. Registrador, 111 D.P.R. 117, 122 (1981). Tampoco requiere que los bienes inscritos a favor del causante se registren a nombre de los manda-tarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás per-sonas que con carácter temporal actúen con autorización de ley. Art. 60 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2263.

Sin embargo, contrario a lo alegado por la recurrente, la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad no exceptúa del requisito de la previa inscripción los casos en que el titular, según el Registro de la Propiedad, no es tercero registral.(25) La previa inscripción constituye un requisito *417formal que garantiza la protección del titular que aparece en el Registro de la Propiedad. Cuando la finca que se hi-poteca no está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del hipotecante que compareció a la escritura, el Registrador de la Propiedad denegará la inscripción de la hipoteca. Dávila v. El Registrador, 20 D.P.R. 153 (1914). Es de notar que siempre existe la opción de acudir a los tribu-nales de justicia para que se corrija el tracto y se ordene la inscripción solicitada. Art. 7 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2051; Pascual v. Fernández Sierra, 108 D.P.R. 426 (1979).

Si bien es cierto que el señor Rodríguez Beltrán no tiene la protection como tercero registral, él es quien aparece como titular registral. En virtud del Art. 57, supra, el Re-gistrador de la Propiedad no tiene la facultad para inscri-bir el título de la recurrente si no existe la previa inscrip-ción a favor de los esposos León-Rodríguez, quienes son sus transmitentes, en ausencia de una resolución judicial a esos efectos.

V

Conclusión

Opinamos que el contrato de hipoteca suscrito a favor de la señora Vázquez Santiago cumple con todos los requi-sitos del Art. 1756 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 5001.

Reconocemos que la hipoteca unilateral de la recurrente ha cumplido uno (1) de los dos (2) requisitos de ley para que quede válidamente constituida, esto es, que conste en escritura pública. Para cumplir con el segundo requisito de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la recurrente puede acudir al tribunal de instancia y presentar la de-manda correspondiente solicitando que se emita una reso-*418lución para reanudar el tracto y ordenar la inscripción. Art. 110 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2360. Cuando se presente dicha resolución al Registro de la Propiedad, la hipoteca unilateral a favor de América Vázquez Santiago podrá gozar de la misma preferencia y del mismo rango que tuvo la hipoteca de su deudor Carlos Rodríguez Beltrán, siempre que no se afec-ten los derechos de terceros.(26)

Pasemos, pues, a resolver si el Registrador de la Propie-dad recurrido actuó correctamente al denegar la inscrip-ción solicitada y si eventualmente puede inscribirse la hi-poteca unilateral a favor de la recurrente.

Por cuanto al momento de presentarse la escritura de hipoteca a favor de la aquí recurrente no existía la previa inscripción requerida por el Art. 57, supra, concluimos que el Registrador de la Propiedad actuó correctamente al de-negar la inscripción solicitada.(27)

Considerando todas las particularidades de este caso,(28) *419en especial que fue su deudor quien cerró el acceso al Re-gistro de la Propiedad a la recurrente, estimamos prudente añadir que nuestra posición no afecta en modo alguno el remedio que puede solicitar América Vázquez Santiago al tribunal de instancia para que se reanude el tracto y se emita una resolución para ordenar que se inscriba su hipo-teca unilateral.(29) Consideramos que la señora Vázquez Santiago podía acudir al Registro de la Propiedad, con diligencia, para hacer constar la correspondiente anotación de aviso de demanda en el Registro a fin de notificar a los terceros.(30)