SENTENCIA

Se nos solicita la revisión de una sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones, Región Judicial de San Juan, mediante la cual se revocó una resolución emitida por la Junta de Planificación de Puerto Rico, que había aprobado una consulta de ubicación para el proyecto propuesto por los peticionarios. Veamos los hechos acaecidos que originan el recurso.

*864i-H

En 2001, el Sr. José A. López Pérez (señor López Pérez), por conducto del Sr. Jesús Conde (señor Conde), sometió a la consideración de la Junta de Planificación de Puerto Rico (Junta) la Consulta Núm. 2001-17-0371-JPU para la ubicación de un proyecto residencial multifamiliar en una finca con cabida de 2.3998 cuerdas, que radica en la calle Tulip, Alturas de Borinquen Gardens, en el municipio de San Juan.(1) El 9 de enero de 2002, la Junta emitió una resolución en la que denegó dicha consulta.(2) La Junta determinó que “el proyecto propuesto no cumplía con los Objetivos y Políticas Públicas del Plan de Uso de Terrenos de Puerto Rico ni con la calificación y clasificación del Plan de Ordenación de San Juan”.(3)

El 24 de abril de 2002, el señor López Pérez, por conducto del Sr. Rubén Mercado Brignoni, junto a la parte proponente, sometió ante la consideración de la Junta la consulta Núm. 2002-17-0363-JPU para la ubicación del mismo proyecto que había sido sometido en la Consulta Núm. 2001-17-0371-JPU.(4) Se utilizarían las mismas 2.3998 cuerdas para ubicar un proyecto de desarrollo residencial de setenta apartamentos, distribuidos en cuatro edificios.(5)

El 26 de junio de 2002, la Junta emitió una resolución mediante la cual acordó dejar en suspenso la consulta presentada por la parte proponente hasta tanto dicha parte demostrara la diferencia entre el nuevo proyecto y el previo, ya evaluado y denegado.(6) El 29 de agosto de 2002 la Junta concedió a la parte proponente treinta días adicionales para que sometiera una serie de documentos necesarios *865para la celebración de una vista pública.(7) Ese mismo día, la Asociación de Vecinos Tulip/Monteverde, Inc. presentó su oposición al proyecto propuesto y solicitó que se le notificara de cualquier trámite de vista o de revisión relacionado con el proyecto. El 30 de octubre de 2002 la Junta declaró “con lugar” la solicitud de intervención de la Asociación de Vecinos de Tulip/Monteverde, Inc.(8)

El 24 de febrero de 2003 se celebró una vista pública en la Junta, presidida por la oficial examinadora, Leda. Vanesa García Quiñones, en la cual las partes interesadas presentaron sus planteamientos en torno al proyecto propuesto.(9)

La Junta permitió que la Sra. Haydee Colón, en representación de la Comisión de Ciudadanos al Rescate de Caimito, Inc. y los vecinos de la urbanización La Campiña pudieran intervenir como partes interesadas en la consulta.(10)

El 15 de diciembre de 2003 la Oficina de Asuntos Legales de la Junta emitió un informe sobre la audiencia pública celebrada el 24 de febrero de 2003. La oficial examinadora concluyó en dicho informe, entre otras cosas, que la “Quebrada Cheo” ubicaba en el terreno del proyecto propuesto inundaba la marginal al fondo de la calle Tulip durante aguaceros fuertes.(11) Sostenido por comentarios emitidos por algunas de las agencias administrativas que evaluaron el proyecto, se expresó lo siguiente.

1. La Autoridad de Energía Eléctrica (A.E.E.) indicó que no tenía objeción en que se aprobara el proyecto. Ex-presó, además, que la parte proponente debía obtener el endoso de la División de Servicios de Riego, Represas y Embalses de la A.E.E.(12)

*8662. La Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (A.A.A.) indicó que no endosaba el proyecto, ya que la parte proponente nunca respondió a una comunicación que se le envió. En esa comunicación se le inquirió a que formara parte de un grupo de empresas que están desarrollando proyectos en la misma área para realizar mejoras al sistema de acueductos del barrio Caimito.(13)

3. La carta del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (D.R.N.A.) evaluó la primera consulta del proyecto. Manifestó que el proyecto debía cumplir con el Reglamento de Planificación Núm. 25 (Reglamento de Siembra, Corte y Forestación de Puerto Rico), Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, 24 de noviembre de 1998. Señaló, además, que debido a que el proyecto colindaba con una quebrada, se debía dedicar al uso público una franja de terreno, más una adicional. Se requirió obtener de la Junta de Calidad Ambiental (J.C.A.) el permiso para el control de erosión y sedimentación, y cualquier otro permiso requerido por dicha agencia. Se indicó, además, que una vez tomadas en consideración las recomendaciones antes expuestas, el D.R.N.A. no tenía objeción al desarrollo preliminar del proyecto propuesto.(14)

4. El Instituto de Cultura Puertorriqueña (I.C.P.) ex-hortó a la parte proponente a presentar en la División de Arqueología del I.C.P. una solicitud de evaluación arqueológica y pagar la cuota correspondiente, según el Reglamento para la Radicación y Evaluación Arqueológica de Proyectos de Construcción y Desarrollo.(15)

5. La Autoridad de Carreteras y Transportación (A.C.T.) indicó que el proyecto no se afectaba por las vías propuestas en el Plan Vial de la Región Metropolitana de San Juan. Se le requirió a la parte proponente que consultara al municipio de San Juan con relación a los accesos y *867las mejoras a las vías municipales. Se le solicitó, además, una aportación conforme a lo dispuesto, según el Reglamento de las Nuevas Competencias para Viabilizar el Desarrollo Urbano (Reglamento de Planificación Núm. 21).(16)

6. El municipio de San Juan indicó que ya había comentado sobre dicho proyecto en la Consulta Núm. 2001-17-0371-JPU.(17)

En su informe, la oficial examinadora determinó que el proyecto cumplió con el requisito del Reglamento de Ordenación Territorial de San Juan,(18) que dispone que los terrenos del proyecto propuesto tengan que estar localizados o colindar con el área desarrollada en el ámbito de la ex-pansión urbana.(19) También se determinó que el proyecto cumplió con todo el trámite administrativo que se desprendía del expediente administrativo.(20) Sin embargo, la oficial examinadora determinó que la topografía del predio era accidentada, por lo que durante la fase de construcción se podía anticipar el movimiento de tierra.(21) Dicha actividad, a su vez, podría ocasionar el arrastre de sedimentación, erosión, generación de polvo, deforestación y problemas de inundaciones en el sector. Indicó, además, que la parte proponente no sometió plan alguno de acción para atender esta posible situación.(22)

Conforme a estos señalamientos, la oficial examinadora concluyó que la parte proponente no pudo demostrar ningún beneficio significativo que brindaría su proyecto al desarrollo del sector o de su infraestructura.(23) Tomando en consideración las determinaciones de hechos y conclusio*868nes de derecho, no recomendó la aprobación del proyecto.(24)

El 21 de enero de 2004, la Junta refirió el documento de evaluación ambiental, presentado por la parte proponente, a la J.C.A. para su evaluación.(25)

El 20 de febrero de 2004, la J.C.A. notificó mediante carta el cumplimento del proyecto con el Art. 4(c) de la Ley sobre Política Pública Ambiental, 12 L.P.R.A. sec. 1124(c),(26) sujeto a que se acataran ciertas medidas de mitigación y requerimientos de varias agencias.(27)

El 2 de marzo de 2004 la parte proponente sometió a la Junta información adicional con respecto a la infraestructura del proyecto. Acompañó, además, unos planos donde se reducía la cantidad de apartamentos a sesenta y tres y el número de estacionamientos se modificó a setenta.(28)

El 3 de marzo de 2004, la Junta le concedió treinta días a la parte proponente para que sometiera evidencia de que era parte del grupo de empresas que se disponían a realizar proyectos para beneficio de la infraestructura de la A.A.A.(29)

El 15 de marzo de 2004 la parte proponente sometió una comunicación escrita a la A. A. A. relacionada al requisito de pertenecer al combinado de desarrolladores de proyectos para la A.A.A.(30) En ella, la parte proponente informa que el ingeniero de la A.A.A., Ramón Flores, le había indicado que el grupo de empresas ya tenía los proyectos en etapas finales y era difícil entrar en ese momento en éste. También se informó que el ingeniero Flores, en ese momento, solicitó los planos que ilustraran la toma de agua más cer*869cana al proyecto. Se informó, además, que la consulta del proyecto estaba a la espera del visto bueno de la A.A.A.

El 26 de abril de 2004 la Asociación de Vecinos Tulip/ Monteverde, Inc. sometió a la Junta una segunda oposición al proyecto.(31) Argumentaron, entre otras cosas, que setenta estacionamientos son insuficientes para sesenta y tres apartamentos. Esto, alegadamente, provocaría que se usara la vía pública como estacionamiento y agravaría el ya existente problema de congestión vehicular.

El 17 de mayo de 2004, la Junta ordenó a la parte proponente rediseñar el proyecto de manera tal que cumpliera con los estacionamientos requeridos.(32) En cumplimiento con dicha orden, el 2 de junio de 2004 la parte proponente sometió un nuevo diseño del proyecto con noventa estacionamientos.(33)

El 4 de junio de 2004 la Junta emitió una resolución mediante la cual determinó que era viable el desarrollo de los terrenos para el uso propuesto, por lo que aprobó la consulta para la ubicación del proyecto.(34) Luego de todos los incidentes procesales, la Junta formuló las determinaciones de hechos correspondientes. Determinó que: (1) todas las agencias concernidas le impartieron su aprobación al proyecto; (2) cumplía con los requisitos de zonificación, según el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan; (3) el predio, objeto de la consulta, muestra un comportamiento con marcada tendencia al desarrollo residencial; (4) los desperdicios sólidos serían recogidos por una compañía privada durante la etapa de construcción y el proyecto estaba fuera del área alegadamente inundable. A raíz de esto, la Junta determinó que el proyecto era viable. Sin embargo, emitió una serie de comentarios y recomendaciones que la parte proponente tendría que cumplir para obtener la aprobación del proyecto de construc*870ción de la Autoridad de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.). Entre ellas señaló que el proyecto tenía que cumplir con los requerimientos de los estacionamientos aplicables, las recomendaciones de la J.C.A. y tomar las medidas necesarias para evitar que los residuos de sustancias orgánicas e inorgánicas tengan acceso a cualquier cuerpo de agua o al sistema pluvial. Además, debe coordinar con la A.A.A. para la conexión del proyecto y cumplir con las recomendaciones y los requisitos de varias agencias. La Junta no adoptó las determinaciones ni las conclusiones que formuló la oficial examinadora en su informe.

Inconformes, el 8 de julio de 2004 la Asociación de Vecinos Tulip/Monteverde, Inc. presentó un escrito de reconsideración ante la Junta.(35) En éste, los vecinos le advirtieron a la Junta sobre la imposibilidad de que el proyecto pudiera ser construido en el terreno propuesto. Alegaron, entre otras cosas, que se presentaron planos incorrectos y que existía una discrepancia en la ubicación de la quebrada y la franja de diez metros requerida. Señalaron que se había encontrado la omisión de una servidumbre de cables eléctricos, además de problemas de estacionamiento y otras discrepancias contenidas en la autorización de la Junta.

El 14 de julio de 2004 la Junta determinó acoger la solicitud de reconsideración presentada por los vecinos.(36) El 23 de agosto de 2004 la parte proponente presentó una oposición a la solicitud de reconsideración.(37) En ella argumentó, entre otras cosas, que muchas de las preocupaciones de los vecinos habían sido atendidas, razón por la cual la Junta aprobó el proyecto; a su vez, se dejaría un área entre la quebrada y la construcción, y se levantaría un muro de contención para evitar el desprendimiento de tierra. En esta oposición añadió que se realizarían estudios técnicos para probar la estabilidad del suelo, por lo que se *871había rediseñado el proyecto para atemperarlo a las condiciones del sector. Finalmente, todos los vecinos del proyecto habían sido notificados como se exigía.

El 4 de octubre de 2004 la Leda. Aida Silver Cintrón, de la Oficina de Asuntos Legales de la Junta, emitió una opinión legal en torno a la moción de reconsideración.(38) Recomendó que la unidad técnica de la agencia reexaminara los planteamientos de densidad y que se asegurara del cumplimiento con lo aprobado. Recomendó, además, celebrar una inspección ocular del predio para aclarar los planteamientos de los vecinos y de la parte proponente.

El 8 de octubre de 2004 la Junta determinó prorrogar el término para resolver las solicitudes de reconsideración acogidas y mantener en suspenso la consulta hasta tanto la parte proponente se expresara sobre las preocupaciones de los vecinos. Además, se ordenó la celebración de una vista ocular a la cual debían comparecer la Unidad de Hidrología y la Oficina de Asesores Legales de la Junta.(39)

El 25 de octubre de 2004 la parte proponente, en cumplimiento con la orden de 8 de octubre de 2004, se expresó en torno a las preocupaciones de los vecinos.(40)

La vista ocular se realizó en los predios en cuestión el 21 de octubre de 2004. El 27 de octubre de 2004 se redactó el Acta de Inspección Ocular(Acta) y se presentó ante la Junta el 9 de noviembre de 2004.(41)

El 10 de noviembre de 2004 la Junta dictó una resolución mediante la cual denegó las solicitudes de reconsideración presentadas por los opositores al proyecto y se reafirmó en la aprobación de la consultad.(42)

Ante la determinación desfavorable, los vecinos acudieron al Tribunal de Apelaciones mediante un recurso de *872revisión.(43) El 27 de enero de 2005, notificada el 7 de febrero de 2005, el foro intermedio apelativo emitió una sentencia, revocando la resolución de la Junta que autorizó el proyecto. Determinó que, a base de la prueba presentada, no procedía autorizar la consulta. En esencia, adoptó los datos recogidos en el informe de 15 de diciembre de 2003 de la oficial examinadora de la Junta. Sostuvo que la A.A.A. no había endosado el proyecto, ya que no se contaba con la infraestructura necesaria, ni se modificó el proyecto para cumplir con el requisito de crear una franja de amortiguamiento de diez metros entre la quebrada y éste. No se explicó la razón para descartar el informe de la oficial examinadora, en violación al debido proceso de ley. Además, el tribunal intermedio expuso que la parte proponente del proyecto no formó parte del combinado de empresas y desarrolladores de la A.A.A.; además, que el proyecto propuesto se aprobó en documentos relacionados a la primera consulta que fue denegada. Manifestó que la Junta abusó de su discreción al aprobar la consulta, ya que sus conclusiones no estaban respaldadas por las determinaciones de hechos, ni sustentadas por los documentos y el informe de la oficial examinadora.

Insatisfecho, el peticionario acude ante nos mediante un recurso de certiorari, alegando la comisión de los errores siguientes:

ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL, DE APELACIONES AL REVOCAR LA RESOLUCIÓN EMITIDA POR LA JUNTA DE PLANIFICACIÓN EL 4 DE JUNIO DE 2004.

ERRÓ EL TRIBUNAL DE APELACIONES AL CONCLUIR QUE EL DICTAMEN DE LA JUNTA DE PLANIFICACIÓN NO SE APOYÓ EN LA TOTALIDAD DEL EXPEDIENTE.

ERRÓ EL TRIBUNAL DE APELACIONES AL DETERMI-NAR QUE LAS CONCLUSIONES DE LA JUNTA DE PLANI-FICACIÓN NO ESTÁN RESPALDADAS POR LAS DETERMINACIONES DE HECHOS, COMO TAMPOCO ESTÁN SUSTENTADAS POR LOS DOCUMENTOS. Escrito de certiorari, págs. 7-8.

*873Con el beneficio de la comparecencia de las partes, estamos en posición de resolver los asuntos traídos ante nuestra consideración. Veamos.

HH 1—I

A. La revisión judicial de las decisiones administrativas tiene como fin primordial limitar la discreción de las agencias y asegurar que éstas desempeñen sus funciones conforme a la ley.(44) Al evaluar la decisión de una agencia, el tribunal debe determinar si ésta actuó arbitraria o ilegalmente, o de forma tan irrazonable que sus actuaciones constituyeron un abuso de discreción.(45) El criterio rector será la razonabilidad de la agencia recurrida. Así, pues, al realizar su función revisora el tribunal está obligado a tomar en cuenta la especialización y experiencia de la agencia sobre las cuestiones que tuviera ante sí.(46) Al evaluar los casos, es necesario distinguir entre las cuestiones de interpretación estatutaria, en las que los tribunales son especialistas, y las cuestiones propias para la discreción o pericia administrativa.(47) No prevalecerá la interpretación que haga una agencia de la ley a la cual está llamada a poner en vigor, si dicha interpretación es contraria al propósito del estatuto.(48)

La revisión de las determinaciones de hechos está limitada por lo establecido en la See. 4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (L.P.A.U.), que dispone lo siguiente:(49)

*874 2175. Revisión-Alcance

El Tribunal podrá conceder el remedio apropiado si determina que el peticionario tiene derecho a un remedio.

Las determinaciones de hechos de las decisiones de las agencias serán sostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo. (Énfasis suplido.)

Siempre y cuando estén sustentadas por evidencia sustancíale(50) que obre en el expediente administrativo, las determinaciones de hechos formuladas por la agencia serán sostenidas.(51) Esto es así, porque las decisiones de las agencias administrativas tienen a su favor una presunción de legalidad y corrección. Ésta debe ser respetada por los tribunales mientras la parte que la impugna no produzca suficiente evidencia como para derrotarla.(52) No obstante, las conclusiones de derecho son revisables en todos sus aspectos.(53)

Esto no significa, sin embargo, que al ejercer su función revisora, el tribunal pueda descartar libremente las conclusiones e interpretaciones de la agencia, sustituyendo el criterio de ésta por el propio. Al contrario, hemos reiterado consistentemente —antes y después de la vigencia de la L.P.A.U.— que, de ordinario, los tribunales deben deferencia a las interpretaciones y conclusiones de los organismos administrativos.(54)

Si de la totalidad del expediente administrativo se sostienen las determinaciones adoptadas por el foro administrativo, los tribunales no deben sustituirlas por su propio criterio. (55)

*875El proceso de revision judicial comprende tres áreas: (1) la concesión del remedio apropiado; (2) la revisión de las determinaciones de hecho conforme al criterio de evidencia sustancial, y (3) la revisión de las conclusiones de derecho.(56) El expediente administrativo constituirá la base exclusiva para la acción de la agencia en un procedimiento adjudicativo y para la revisión judicial ulterior.(57)

Finalmente, sobre este tema, el foro judicial podrá sustituir el criterio de la agencia por el propio sólo en aquellas ocasiones en que no encuentre una base racional que fundamente la actuación administrativa.(58) “No obstante, es axioma judicial que, ante la prueba pericial y documental, el tribunal revisor se encuentra en igual posición que el foro recurrido y, por lo tanto, está facultado para apreciar la prueba apoyándose en su propio criterio.”(59)

B. La Ley Orgánica de la Junta de Planificación de Puerto Rico autoriza a la Junta a hacer determinaciones sobre los usos de terrenos dentro de los límites territoriales de Puerto Rico.(60) En áreas zonificadas, la consulta de ubicación es el procedimiento mediante el cual la Junta pasa juicio sobre los propuestos usos de terrenos que no son permitidos ministerialmente por la reglamentación aplicable, pero que las disposiciones reglamentarias proveen para que se consideren.(61) La consulta de ubicación es pública o privada, dependiendo de quién la origina. Ésta incluye los proyectos de desarrollo extensos que han de considerarse según las disposiciones reglamentarias vigentes.(62)

*876Al estudiar, tramitar y resolver una consulta de ubicación, la Junta tomará en consideración los documentos siguientes: la Ley Orgánica de la Junta de Planificación de Puerto Rico;(63) la Ley de Municipios Autónomos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 1991;(64) los planes regionales adoptados por la Junta; los objetivos y las políticas del Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico; los mapas de zonificación y de zonas susceptibles a inundaciones; los planes de usos de terrenos; los planes de ordenación territorial; los usos existentes en el sector; la situación de la infraestructura física y social en el lugar; la distancia entre los terrenos y las áreas construidas, y la importancia agrícola o ambiental de los terrenos; los rasgos topográficos; la densidad poblacional, y otras condiciones sociales, económicas y físicas análogas, entre otros.(65)

La Sec. 7.01 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación, Reglamento Núm. 6031 del Departamento de Estado, 12 de noviembre de 1999, pág. 27, dispone lo siguiente:

La aprobación de una consulta pública no implica, en forma alguna, la aprobación del proyecto de transacción o de construcción en sí, el cual deberá regirse por lo establecido en este Reglamento y por cualquier Resolución de la Junta, eximiendo de la presentación a tal proyecto de transacción o de construcción. No obstante, lo anterior, la Junta podrá autorizar conjuntamente con la consulta de ubicación para el uso de terrenos, la transacción correspondiente a solicitud de agencia proponente o podrá delegar en la ARPE la transacción conjuntamente con las etapas posteriores en la ARPE.(66)

C. La Junta puede ordenar la celebración de vistas administrativas a iniciativa propia o a petición de partes, o

*877vistas públicas en cualquier caso que entienda que merece seguir ese procedimiento, cuando así lo establezca la reglamentación o legislación vigente.(67)

Sin embargo, las agencias, como la Junta, no están obligadas a adoptar las conclusiones y recomendaciones de sus oficiales examinadores.(68) La función de un oficial examinador consiste en celebrar una vista pública a la cual comparecen las partes y, una vez terminada la prueba, rendir un informe detallado a la agencia, expresándole su recomendación.(69) La agencia tiene la facultad estatutaria para dictaminar sobre las cuestiones en controversia a base de su propia consideración del expediente.(70) El informe del oficial examinador no pasa de ser una mera recomendación, que la agencia, según la ley que la creó y con su propio reglamento, tiene discreción para alterar.(71) Esto no quiere decir que las conclusiones del oficial examinador no merecen consideración en la revisión judicial. Esto es así, ya que dichas conclusiones forman parte del expediente administrativo. Además, cuando el informe del oficial examinador es contrario e incompatible con el de la agencia, particularmente en cuestiones que dependen del contacto inmediato con la prueba, la función revisora de los tribunales debe tornarse más rigurosa.(72)

HH HH hH

Con el trasfondo normativo antes expuesto, pasamos a resolver si erró el Tribunal de Apelaciones al revocar la resolución de la Junta aprobando el proyecto propuesto.

En su sentencia, el foro intermedio apelativo señaló que la resolución de la Junta de 4 de junio de 2004, mediante la *878cual se aprobó el proyecto propuesto, descartó las recomendaciones de la oficial examinadora de 15 de diciembre de 2003 sin detallar las razones para tal curso de acción. Diferimos. Veamos.

En la resolución de la Junta de 4 de junio de 2004, ésta expuso un resumen de los hechos del caso, sus propias determinaciones de hechos y sus conclusiones de derecho. Entre sus determinaciones de hechos, la Junta determinó que el proyecto ubicaría en un terreno con cabida de 2.3998 cuerdas, que el área aledaña al predio objeto de consulta muestra una marcada tendencia al desarrollo residencial y que los terrenos bajo consulta están en el área de expansión urbana del municipio de San Juan. Tuvo en cuenta en estas determinaciones que el terreno está clasificado como suelo urbano y calificado en un distrito de ordenación residencial uno (R-l) y que el acceso vehicular sería a través de la calle Tulip. Asimismo, determinó que los desperdicios sólidos serían recogidos por una compañía privada durante la etapa de construcción, que el cuerpo de agua conocido como “Quebrada Cheo” ubica en el fondo del terreno del proyecto propuesto, que varias agencias sometieron sus comentarios al proyecto, que la topografía del terreno es accidentada y que el proyecto propuesto ubicaría en el lote del terreno que contiene una franja estrecha con el mismo nivel de la calle. La Junta incluyó también que el desarrollo propuesto tendría un costo aproximado de $2,450,000, lo que generaría aproximadamente cien empleos en la etapa de construcción y unos diez en la etapa operacional, que el predio ubica fuera del área inundable y que la J.C.A. certificó el cumplimiento con la Ley sobre Política Pública Ambiental.

En sus conclusiones, la Junta determinó, entre otras cosas, que el proyecto estaba en armonía con varias metas y objetivos del Plan de Usos del Terreno de la Región Metropolitana de San Juan, y que se encontraba en una posición céntrica dentro de un área de pleno desarrollo. Además, planteó que el proyecto contaba con la infraestructura necesaria para obtener el acceso a la carretera y obtener los *879servicios de energía eléctrica. Así también, que éste cumplía con la densidad poblacional establecida por el Plan de Ordenación Territorial y que le fue enviada la notificación a los dueños de terrenos colindantes.

La Junta acordó, entre otras cosas, que A.R.Pe. determinaría cuál sería la próxima etapa en el trámite del proyecto. Estableció que, previo a comenzar con la construcción, se debía obtener de la J.C.A. los permisos para el polvo fugitivo, el permiso para realizar una actividad generante de desperdicios sólidos y permiso para el control de erosión y prevención de sedimentación. Acordó, además, que se deberían tomar las medidas necesarias para evitar que sustancias orgánicas e inorgánicas ganaran acceso a cualquier cuerpo de agua o sistema pluvial; además, cumplir con el Reglamento de Siembra, Corte y Forestación para Puerto Rico,(73) coordinar con la A.A.A. para la conexión del proyecto y seguir las recomendaciones del D.R.N.A. contenidas en su carta de 26 de junio de 2001. El almacenaje, el manejo y la disposición de los desperdicios sólidos se deberán realizar según la reglamentación vigente y se debe cumplir con disposiciones reglamentarias de la Junta, el Reglamento de Ordenamiento Territorial de San Juan(74) y la Ley de Reciclaje.(75)

Las conclusiones y determinaciones de hechos a las que llegó la Junta en su resolución final son completas, detalladas y minuciosas. Sostener que la Junta descartó las recomendaciones de la oficial examinadora sin fundamento para hacerlo es incorrecto. La Junta emitió una resolución final de trece páginas, en la que detalló el porqué aprobó el proyecto propuesto. Aunque fueron descartadas, entendemos que las recomendaciones de la oficial examinadora fueron consideradas por la Junta durante la preparación de la resolución final. El hecho de que la resolución final de *880la Junta hizo referenda a señalamientos específicos del informe de la oficial examinadora es evidencia, de por sí, de que se tomó en consideración del informe de ésta al momento de emitir la resolución final. Además, no podemos olvidar que el informe de la oficial examinadora no pasa de ser una mera recomendación. La Junta tiene discreción de alterar o hasta ignorar este informe. La Junta no está obligada a adoptar las conclusiones y recomendaciones de sus oficiales examinadores,(76)

Repasemos algunas divergencias específicas entre el informe de la oficial examinadora y la resolución de la Junta.

El informe de la oficial examinadora indicó que el proyecto propuesto no contaba con la infraestructura necesaria, ya que en la carta de 14 de febrero de 2003 la A.A.A. indicó que no endosaba el proyecto. La Junta reconoció en su resolución la ausencia del endoso de la A.A.A. La parte proponente explicó que cuando se le solicitó que se uniera al Combinado de Desarrolladores de la A.A.A. ya era muy tarde. Sostuvo que era difícil unirse al grupo por la etapa en que se encontraba el desarrollo de los proyectos. Es evidente que la Junta aceptó esta explicación y aprobó la consulta. Incluso, en la resolución final, la Junta ordenó a la parte proponente que, previo al inicio de su construcción, realizara la coordinación correspondiente con la A.A.A. para la conexión del proyecto propuesto.

El informe de la oficial examinadora indicó, además, que la calle Tulip es utilizada como acceso por al menos cuatro desarrollos, por lo que el proyecto agravaría el alegado problema de congestión vehicular ya existente. En su resolución final, la Junta tomó en consideración esta recomendación, pero sostuvo que la Autoridad de Carreteras y Transportación de Puerto Rico no tenía objeción al proyecto propuesto y que la calle Tulip tenía el acceso controlado. La Junta tomó estos hechos en consideración al aprobar la consulta.

*881El informe de la oficial examinadora señaló, además, que el área confronta un problema de inundación al final de la calle Tulip. Sin embargo, después de tomar en consideración el señalamiento de la oficial examinadora, la Junta sostuvo que el predio del proyecto propuesto estaba ubicado fuera del área inundable.

Este informe también señaló que la construcción del proyecto podría ocasionar el arrastre de sedimentación, erosión y generación de polvo fugitivo, causando mayores problemas de inundación. Después de tomar en consideración este señalamiento de la oficial examinadora, la Junta emitió una serie de instrucciones a la proponente que tendría que seguir y permisos que tenía que obtener para atemperar esta situación.

Luego de exponer todas sus conclusiones de hecho y conclusiones de derecho, la Junta llegó a la determinación de aprobar la consulta. Es menester señalar que, después de la aprobación del proyecto, la Junta acogió unas mociones de reconsideración de los opositores del proyecto, las cuales atendió y denegó. Por las razones descritas entendemos que la Junta no actuó de forma arbitraria o irrazonable.

Por otro lado, el foro intermedio apelativo señala que, con posterioridad al informe emitido por la oficial examinadora, el 15 de diciembre 2003, la parte promovente sometió un documento de evaluación ambiental a la J.C.A. acompañado de los documentos correspondientes al primer proyecto, Consulta Núm. 2001—17-0371-JPU, que fue denegado el 9 de enero de 2002 y notificado el 20 de febrero de 2002. Primero, tenemos que señalar que el lugar de ubicación del proyecto inicial y el actual es exactamente el mismo lugar. La única diferencia estriba en un rediseño conceptual donde se reduce el número de apartamentos. Segundo, en el expediente del caso de marras aparecen cartas de varias agencias, con fecha posterior a febrero 2002, en las que se deniega la primera consulta, que se refieren al proyecto actual, donde manifiestan no tener objeción alguna al proyecto. Ejemplo de esto son: el municipio *882de San Juan,(77) D.R.N.A.,(78) I.C.P,(79) A.E.E.(80) y la Autoridad de Desperdicios Sólidos.(81) La Junta, al tomar su determinación, contó con el beneficio de los comentarios y las recomendaciones de las agencias gubernamentales pertinentes. Todos esos endosos, comentarios y recomendaciones eran favorables a la aprobación de la consulta.

En conclusión, entendemos que el Tribunal de Apelaciones erró al revocar la resolución de la Junta. La Junta fundamentó su determinación en la totalidad de la evidencia que obra en el expediente. La Junta tomó en consideración las distintas recomendaciones de las agencias consultadas. Las inquietudes señaladas en el informe de la oficial examinadora fueron consideradas por la Junta. Las conclusiones de la Junta están sustentadas por los documentos y el informe de la oficial examinadora. Al sustituir su criterio por el de la Junta, el foro intermedio apelativo obvió el conocimiento técnico y especializado que dicha agencia tiene sobre el uso de terrenos en Puerto Rico. Por ello, resulta forzoso concluir que la Junta no abusó de su discreción al aprobar la consulta, ya que su dictamen se apoyó en la totalidad del expediente.

Concluimos que los errores señalados fueron cometidos por el Tribunal de Apelaciones.

IV

Por los fundamentos antes expuestos, revocamos la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y devolvemos el caso a la Junta de Planificación para que continúen los procedimientos en conformidad con lo aquí resuelto.

Lo acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada Señora Fiol Matta disin*883tió con una opinión escrita. El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri no intervino.

(Fdo.) Aida Ileana Oquendo Graulau

Secretaria del Tribunal Supremo

Opinión disidente emitida por la

La sentencia emitida por este Tribunal concluye que la Junta de Planificación de Puerto Rico no actuó arbitrariamente al aprobar la consulta de ubicación de un proyecto residencial multifamiliar radicado en la calle Tulip del barrio Caimito en el municipio de San Juan. Sin embargo, la decisión de la Junta de Planificación no está sustentada por el expediente administrativo del proyecto propuesto. Por el contrario, el expediente demuestra que la Junta de Planificación actuó arbitraria e irrazonablemente al aprobar dicha consulta. Por eso, disiento.

I

Reiteradamente hemos establecido que al revisar las decisiones administrativas, este Tribunal debe determinar si la agencia actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente. El Tribunal debe evaluar si las determinaciones de hechos de la agencia se sustentan en evidencia sustancial que surja del expediente administrativo y si las conclusiones de derecho son razonables y conforme al Derecho aplicable, según la totalidad de dicho expediente. See. 4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 3 L.P.R.A. sec. 2175. Véanse, además: Misión Ind. P.R. v. J.C.A., 145 D.P.R. 908, 929 (1998); Mun. de San Juan v. J.C.A., 152 D.P.R. 673, 707-708 (2000); Rivera Concepción v. A.R.Pe., 152 D.P.R. 116, 121-124 (2000); Assoc. Ins. Agencies, Inc. v. Com. Seg. P.R., 144 D.P.R. 425, 435-438 (1997).

*884Respecto a las recomendaciones de un oficial examinador, hemos reconocido que aunque la agencia no esté obligada a acogerlas, tiene la obligación de considerarlas, analizarlas y discutirlas razonablemente, pues en estricto Derecho, dichas recomendaciones forman parte del expediente administrativo. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., supra, págs. 933-934. Además, cuando la decisión de la agencia es contraria a la recomendación de un oficial examinador, particularmente en cuestiones que dependen del contacto inmediato con la prueba, nuestra función revisara debe ser más rigurosa. Henríquez v. Consejo Educación Superior, 120 D.P.R. 194, 208 (1987); Com. de Seguros v. A.E.E.L.A., 171 D.P.R. 514 (2007); J.R.T. v. Escuela Coop. E.M. de Hostos, 107 D.P.R. 151, 157 (1978).

II

La Ley Orgánica de la Junta de Planificación de Puerto Rico, 23 L.P.R.A. see. 62 et seq., le otorga la facultad a la Junta de Planificación para adoptar Planes de Usos de Terrenos que designen la distribución, localización, extensión e intensidad de los usos de terrenos del país. Esta ley exige que exista una relación estrecha entre la designación de los usos del terreno y la disponibilidad de toda la infraestructura física y social. Además, establece que, una vez la Junta de Planificación adopte un plan de usos de terrenos, todo proyecto propuesto deberá estar de acuerdo con las recomendaciones de dicho plan. 23 L.P.R.A. sec. 62m.(1)

*885De la misma forma, la Ley de Municipios Autónomos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 1991 (21 L.P.R.A. sec. 4001 et seq.), en armonía con la Ley Orgánica de la Junta de Planificación, 23 L.P.R.A. sec. 62j(14),(2) le concede la facultad a la Junta de Planificación de aprobar los planes de ordenación municipal propuestos por los municipios con el propósito de establecer el uso del suelo dentro de sus límites territoriales. Estos planes deberán cumplir con las políticas públicas, las leyes, los reglamentos u otros documentos del gobierno central relacionados con la ordenación territorial de los municipios, entre estos, los planes de usos de terrenos. 21 L.P.R.A. see. 4602. Véase, además, Sec. 5.01 del Reglamento sobre los Planes de Ordenación Municipal y la Transferencia y Administración de Facultades, Reglamento de Planificación Núm. 24, Reglamento Núm. 5087 de 20 de mayo de 1994 (Reglamento de Planificación Núm. 24).

Hay tres tipos de planes de ordenación municipal: plan territorial, plan de ensanche y plan de área. En lo pertinente a este caso, un plan territorial es un instrumento de ordenación integral y estratégico del territorio municipal que define los elementos fundamentales de tal ordenación. A su vez, un plan territorial consiste de tres componentes: memorial, programa y reglamentación. Un reglamento de *886ordenación territorial contiene disposiciones sobre la clasificación del suelo municipal y normas sobre el uso, los niveles de intensidad y las características de las estructuras, y el espacio público. Una vez la Junta de Planificación aprueba un plan territorial con su reglamento, toda decisión sobre el uso del terreno municipal se hará conforme a éste. 21 L.P.R.A. see. 4603. Véanse, además, las Secs. 7.01 y 2.00(37) del Reglamento de Planificación Núm. 24.

Una consulta de ubicación es un procedimiento que le permite a la Junta de Planificación autorizar por vía de la excepción, ciertos usos de terrenos que no son permitidos ministerialmente por la reglamentación aplicable en áreas zonificadas. Además, mediante este procedimiento se evalúan los usos de terrenos propuestos como proyectos de desarrollos extensos o regionales, y usos de terrenos propuestos que pueden afectar significativamente el desarrollo de áreas no zonificadas. El propósito de este procedimiento es evaluar los usos que se proponen y determinar si éstos son cónsonos con la distribución planificada de usos de terrenos en el país. Por eso, la Junta de Planificación requiere expresamente cierta información que le permita llevar a cabo la evaluación. Es en ese momento procesal que la Junta de Planificación debe evaluar la información requerida, si es que ha de cerciorarse —como lo requiere su ley orgánica— que el uso propuesto no viola la reglamentación que establece los usos de terrenos planificados en el país. Sólo así podrá cumplir con la función que le corresponde en la etapa de consulta de ubicación. Esto sin limitar los otros elementos de juicio que la Junta de Planificación puede considerar al evaluar estas consultas, tales como los Mapas de Zonas Susceptibles a Inundaciones y otra reglamentación ambiental aplicable. Sees. 2.00(7) y 7.01 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación, Reglamento de Planificación Núm. 6031 de 12 de noviembre de 1999.(3)

*887III

En este caso, los reglamentos aplicables que establecen los usos de terrenos planificados en la ubicación del proyecto propuesto son el Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico y el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan.(4) La Junta de Planificación determinó que el proyecto propuesto cumplía con las metas, los objetivos y las estrategias del Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico. Sin embargo, de forma arbitraria y contraria a las exigencias legales, no consideró el cumplimiento con el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan *888como factor pertinente a su decisión, sino que se limitó a imponer el cumplimiento con dicho plan, específicamente, con el Reglamento de Ordenación Territorial del municipio, como una condición futura, cuando del expediente administrativo surge que el proyecto propuesto está en clara violación del reglamento.(5)

El proyecto propuesto fue sometido y evaluado como un desarrollo residencial extenso. El Reglamento sobre Planes de Ordenación Territorial del Municipio y la Transferencia y Administración de Facultades establece los requisitos que la Junta de Planificación debe considerar al momento de evaluar este tipo de desarrollo y especifica que sólo se podrá dispensar de éstos a aquellos proyectos que sean para vivienda pública o cuyas circunstancias así lo justifiquen. La Sec. 4.04(c)(2) del Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio dispone los requisitos siguientes para los desarrollos residenciales extensos:

(a) Los terrenos en los cuales se propone la urbanización estarán localizados o colindando con el área desarrollada dentro del ámbito de expansión urbana.

(b) La densidad propuesta alcanzará los mínimos y no excederá los máximos establecidos en el Plan de Usos de Terrenos vigente ni el Plan de Ordenación Territorial.

(c) Se celebrará vista pública con notificación a los dueños de los terrenos circundantes cuando el desarrollo residencial ex-tenso tenga acceso a una calle municipal con rodaje menor de 8.00 metros por la cual acceden más de diez (10) estructuras residenciales en una distancia de 250 metros, medidos desde las entradas al proyecto.

(d) Si la infraestructura necesaria para atender las necesidades del proyecto propuesto y para mitigar sus efectos directos e indirectos está disponible o puede proveerse.

(e) El proyecto podrá incluir el desarrollo de una o más estructuras principales en un mismo solar si se propone segregar el mismo.

(f) Se podrá dispensar de los requerimientos de este Reglamento cuando se trate de desarrollos para vivienda pública y las circunstancias así lo justifiquen. (Enfasis suplido.)

*889Respecto al requisito de tener la infraestructura necesaria para atender las necesidades del proyecto propuesto, la Junta de Planificación lo discutió en sus conclusiones de derecho, haciendo referencia a la infraestructura de energía eléctrica y carreteras e ignorando por completo la necesidad de una infraestructura de agua. La Junta de Planificación expresó lo siguiente:

De la Determinación de Hechos Número 10 surge que el proyecto cuenta con la infraestructura física necesaria para obtener acceso a la carretera y obtener el servicio de energía eléctrica o puede proveerse con relativa facilidad, mediante mejoras requerida por la agencia.

Según el expediente administrativo y el informe de la oficial examinadora, el proyecto propuesto no cuenta con la infraestructura de agua potable y descarga necesaria de aguas usadas, ya que la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (AAA) no ha endosado el proyecto.(6) La Junta de Planificación no exigió que se cumpliera con este requisito antes de aprobarse la consulta de ubicación, sino que arbitrariamente impuso, como condición futura al proyecto, que los proponentes coordinasen con la AAA la conexión a su infraestructura.(7) Esta determinación de la Junta de Planificación no sólo es contraria a la reglamentación aplicable, sino también preocupante, ya que según lo exige la Ley Orgánica de la Junta de Planificación de Puerto Rico, debe haber una estrecha relación entre la designación de *890los usos del terreno del país y la disponibilidad de toda la infraestructura física necesaria. 23 L.P.R.A. sec. 62m.

Según las determinaciones de hechos de la Junta de Planificación, la “Quebrada Cheo” discurre al sur del terreno del proyecto propuesto y dispone de las escorrentías pluviales de varias urbanizaciones adyacentes, incluyendo parte de las originadas en la calle Tulip. Por esto, la See. 5.03(g) del Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio exige que se dedique al uso público una franja de terreno con un ancho mínimo de diez metros lineales a ambos lados del cauce o lecho de dicha quebrada. Aunque la Junta de Planificación reconoce esta exigencia reglamentaria, el expediente administrativo revela que el proyecto propuesto no cumple con dicha exigencia. En primer lugar, en la evaluación ambiental del proyecto propuesto los proponentes afirman que sólo dejarán una franja de cinco metros desde el borde de la quebrada. En segundo lugar, en el Acta de Inspección Ocular que llevó a cabo la propia agencia se dispuso lo siguiente:

Se observó el predio del proyecto en cuestión desde la parte de la quebrada. Auscultando con el plano del proyecto aprobado, en algunas áreas se desglosa una faja de 10 metros con la colindancia con la quebrada, en otras se describe una faja menor de (5 metros). De dejarse los diez metros en toda la colindancia con la quebrada, interferiría con la estructura que albergaría 40 apartamentos. El proponente describió que en algunas áreas no se estipula hacer muro de contención. (Énfasis suplido.)(8)

Contando con esta evidencia en el expediente administrativo, la Junta de Planificación decidió aprobar la consulta de ubicación del proyecto propuesto, en clara violación al Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan.

*891Finalmente, la oficial examinadora señaló que en eventos de lluvia abundante el nivel de la “Quebrada Cheo” causa inundaciones al final de la calle Tulip, donde ubica el proyecto propuesto. La resolución de la Junta de Planificación no contradice esta significativa determinación fáctica, sino que la despacha indicando que el predio del proyecto propuesto se encuentra fuera del área inundable. Esto, sin embargo, no es pertinente al asunto de las inundaciones al final de la calle Tulip. El “razonamiento” de la Junta es más bien un non sequitur, puesto que el hecho de que el proyecto propuesto no esté ubicado en zona inundable no implica razonablemente que su impacto en la “Quebrada Cheo” no habrá de incrementar las inundaciones al final de la calle Tulip. Más aún cuando del expediente administrativo surge que no se ha dejado la franja de terreno de diez metros exigida por la reglamentación aplicable.

IV

Por todo lo anterior es evidente que la determinación de la Junta de Planificación no está sustentada por el expediente administrativo ni es conforme al Derecho aplicable, según la totalidad del expediente. 3 L.P.R.A. sec. 2175. Véanse, además: Misión Ind. P.R. v. J.C.A., supra; Mun. de San Juan v. J.C.A., supra; Rivera Concepción v. A.R.Pe., supra; Assoc. Ins. Agencies, Inc. v. Com. Seg. P.R., supra. La Junta de Planificación actuó arbitrariamente al aprobar la consulta de ubicación del proyecto propuesto y no cumplió con su función legal en la etapa de consulta de ubicación, ya que al evaluar la información requerida en dicho momento procesal no se aseguró de que el uso propuesto no estuviera en violación de lo requerido por el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan.

La Junta de Planificación y la sentencia mayoritaria de este Tribunal tratan de justificar la determinación arbitraria de dicha agencia, afirmando que en la próxima etapa del proyecto propuesto la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.) deberá asegurarse de que se cumplan *892las condiciones impuestas por la Junta de Planificación. Este argumento no tiene mérito, pues aunque A.R.Pe. debe exigir el cumplimiento con las condiciones impuestas por la Junta de Planificación, las leyes y la reglamentación aplicables, la Junta no puede abdicar su propia obligación de asegurarse de que el proyecto propuesto cumple con la reglamentación que establece los usos de terrenos del país, según la información requerida en la etapa de evaluación de la consulta de ubicación. En el caso ante nuestra consideración sucede todo lo contrario. No es que el proyecto propuesto no incluya información detallada y no requerida en la etapa de consulta de ubicación que demuestre su cumplimiento con el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, sino que la información requerida en esta etapa revela que el proyecto propuesto está en violación de dicho plan. Si permitimos que la Junta de Planificación actúe de esta manera, entonces la etapa de consulta de ubicación resultaría innecesaria y superflua, ya que A.R.Pe. podría adjudicar la consulta de ubicación en la próxima etapa de evaluación del proyecto.

Por todas estas razones disiento de la sentencia mayoritaria, que revoca la sabia decisión del Tribunal de Apelaciones.