SENTENCIA

Westernbank de Puerto Rico (Westernbank) recurre ante nosotros de una determinación emitida por la Hon. Gloriana Ruiz Jiménez, Registradora de la Propiedad de Humacao (Registradora), que denegó la inscripción de dos escrituras —“Hipoteca en Garantía de Pagaré con Vigencia Extendida”— por entender que adolecían de claridad al te-ner la hipoteca dos fechas de vencimiento.

I

Westernbank presentó en el Registro de la Propiedad de Humacao, para su inscripción correspondiente, dos escritu-ras suscritas a su favor sobre “Hipoteca en Garantía de Pagaré con Vigencia Extendida”.(1) Los pagarés garantiza-*72dos por estas escrituras constan emitidos a la orden de Westernbank.

La Registradora, ejerciendo su facultad de calificación, se negó a inscribir ambas escrituras porque adolecían de claridad por tener la hipoteca dos fechas de vencimiento. En cuanto a la Escritura Núm. 377, apoyó su negativa a inscribir en la cláusula siguiente:

—PRIMERO: En este acto el deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagar [é] a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación ....

---------------------------TITULOS Y CARGAS- — ------------------------ LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA ME-DIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA Y CINCO (35) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRE-SENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRES-PONDIENTE. (Énfasis suplido.) Apéndice del Recurso Guber-nativo Núm. RG-2005-02, págs. 1-3.

En cuanto a la Escritura Núm. 619, se apoyó en la cláu-sula siguiente:

—PRIMERO: En este acto el Deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación ....

—-----------------------TITULOS Y CARGAS- — ------------------------ LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA ME-DIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA (30) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTA-CION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Én-fasis suplido.) Apéndice del Recurso Gubernativo Núm. RG-2005-01, págs. 1-3.

Insatisfecho, Westernbank presentó una Solicitud de Recalificación para ambas denegatorias. Adujo que no re-sulta en una ambigüedad que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad el disponer que el vencimiento del pagare será a la presentación y, al mismo tiempo, expresar *73que la vigencia de la hipoteca es por un término de treinta o treinta y cinco años en cada caso. Sostuvo que el venci-miento del pagaré se refiere a la exigibilidad del crédito principal, mientras que el plazo de vigencia de la hipoteca existe para efectos de regir los aspectos de la prescripción de la acción hipotecaria correspondiente. Además, expresó que, en caso de no extenderse la vigencia de la hipoteca a los mismos treinta o treinta y cinco años, según expresado en las escrituras, se crearía la posibilidad de que los prés-tamos en cuestión no estuviesen garantizados por la hipo-teca durante los últimos años.

No obstante, la Registradora sostuvo la calificación original y extendió la correspondiente anotación preventiva de denegatoria. Reiteró su posición en cuanto a que cons-tituye un defecto que impide la inscripción en el Registro de la Propiedad el que se establezca en la escritura que el pagaré será pagadero a la presentación y, a su vez, se in-cluya un término específico para la vigencia de la hipoteca. Concluyó que tal proceder era contrario al principio de es-pecificidad contenido en la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad y a las disposiciones de la Ley de Instru-mentos Negociables y Transacciones Bancarias. Esta úl-tima ley, según alega la Registradora, establece que el pa-garé puede ser pagadero a la presentación o en fecha específica, pero nunca ambas cosas.

Inconforme, Westernbank recurre ante este Foro me-diante dos recursos gubernativos en los que solicita que revoquemos la denegatoria final emitida por la Registradora. Alega que las cláusulas en controversia no son incompatibles entre sí, ya que nada impide establecer que el vencimiento de la obligación principal será a la pre-sentación y, al mismo tiempo, expresar una vigencia para la hipoteca mayor de veinte años. La Registradora compa-reció y reiteró sus argumentos.

*74Por presentar ambos recursos gubernativos idéntica controversia de derecho, decidimos consolidarlos. Luego de un examen de las escrituras en controversia y del derecho aplicable, confirmamos la calificación final de la Registra-dora en cuanto deniega la inscripción de las escrituras de hipoteca en controversia.

Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secre-taria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente Señor Her-nández Denton y la Juez Asociada Señora Rodríguez Ro-dríguez emitieron sendas opiniones de conformidad. Los Jueces Asociados Señores Fuster Berlingeri y Rivera Pérez no intervienen.

(Fdo.) Aida Ileana Oquendo Graulau

Secretaria del Tribunal Supremo

Opinión de conformidad emitida por el

Estamos conformes con la sentencia de este Tribunal sobre la calificación final emitida por la Hon. Registradora de la Propiedad de Humacao, la cual denegó la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras de hipoteca en controversia. No obstante, consideramos preciso expre-sarnos de forma particular para hacer constar nuestra po-sición sobre la controversia que origina este recurso gubernamental.

El caso de autos requiere que determinemos si un docu-mento denominado “Hipoteca en Garantía de Pagaré con Vigencia Extendida”, en el cual se busca garantizar una obligación principal evidenciada en un pagaré que vence a la presentación y establecer un término de vigencia para la hipoteca mayor de veinte años, viola las disposiciones de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. 2001 et seq. (Ley Hipotecaria). En particular, debemos re*75solver si esta escritura puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

HH

La hipoteca se concibe como un “ ‘derecho real de reali-zación del valor, en su función de garantía de una obliga-ción pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible, de cons-titución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en la po-sesión del propietario’ J.M. Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, 3ra ed., Madrid, Ed. Marcial Pons, 1994, T. II, pág. 1282, citando a Roca Sastre. El Código Civil dispone los requisitos esenciales para su constitución:

(1) Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

(2) Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en pro-piedad a la persona que la empeña hipoteca.

(3) Que las personas que constituyan la prenda o la hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o en caso de no te-nerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. (Enfasis suplido.) Art. 1756 (31 L.P.R.A. sec. 5001).

De igual forma, es requisito indispensable para que una hipoteca quede debidamente constituida el que conste en una escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Art. 1774 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 5042; Bco. Central Corp. v. Yauco Homes, Inc., 135 D.P.R. 858 (1994).

De los requisitos esbozados es preciso enfatizar el carác-ter accesorio del derecho real de hipoteca. Por su natura-leza como derecho de garantía, la accesoriedad es un requi-sito esencial e indispensable para su constitución. Así, la hipoteca está subordinada a la obligación principal en su existencia y extinción. Liechty v. Descartes Saurí, 109 D.P.R. 496 (1980). Véase, además, L. Muñoz Morales, Lec-ciones de Derecho Hipotecario, San Juan, Ed. U.P.R., 1946, T. II, pág. 15. Es decir, carece de objeto el contrato de hi-*76poteca cuando no existe una obligación principal que garantizar. Gautier v. Registrador de Humacao, 24 D.P.R. 704 (1917). Por lo tanto, un contrato de hipoteca requiere de la existencia de dos figuras jurídicas, a saber, una obli-gación principal y la hipoteca en sí, la cual sirve de garan-tía al acreedor de la primera. Carreras v. Am. Colonial Bank, 35 D.P.R. 90 (1926). Como señala el ilustre trata-dista Ramón Roca Sastre, la hipoteca no es un derecho in-dependiente sino que vive al servicio de un crédito. R. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 6ta ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1968, T. IV, Vol. I, pág. 190.

Según la Ley Hipotecaria,(1) la obligación principal o el crédito garantizado por la hipoteca puede evidenciarse en un título transferible por endoso o al portador.(2) En tales casos, el gravamen hipotecario queda constituido desde que se otorga e inscribe la hipoteca. Desde ese momento, existe un deudor conocido, un acreedor o acreedores gené-ricos —no importa el nombre, sino más bien el carácter de endosatarios o de tenedores— una obligación determinada y una garantía de ésta. Srio. de Hacienda v. Tribunal Superior, 95 D.P.R. 436 (1967). En síntesis, es posible consti-tuir una hipoteca para garantizar los títulos transferibles por endoso o al portador siempre que se cumpla con los demás requisitos para su constitución, como el otorga-miento de una escritura pública y la inscripción en el Re-gistro de la Propiedad.

En el caso del derecho real de hipoteca, la inscripción es de naturaleza constitutiva. Art. 1774 del Código Civil, supra. Es decir, si la hipoteca no se inscribe en el Registro *77de la Propiedad, no adviene a la vida jurídica. En armonía con lo anterior, para que un documento tenga acceso al Registro de la Propiedad debe cumplir con ciertos princi-pios hipotecarios de la Ley Hipotecaria. En particular, el principio de especialidad —que cobra mayor importancia en el caso del derecho real de hipoteca— exige la especifi-cación e individualización de las fincas, los derechos que recaen sobre ellas y los titulares de dichos derechos. L. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorri-queño, 2da ed., San Juan, Jurídica Eds., 2000, pág. 210. En otras palabras, la especialidad requiere que los documen-tos que se presenten en el Registro de la Propiedad sean claros y específicos en cuanto al contenido del derecho, su extensión y su titularidad. Cabañas v. Registrador, 8 D.P.R. 73 (1905).

En particular, la Ley Hipotecaria requiere, entre otras cosas, que en la escritura de hipoteca se detallen circuns-tancias como la descripción del bien, el importe del crédito y la fecha de vencimiento. Rivera Rivera, op. cit, pág. 486. En cuanto a las hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador, el Art. 196 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2615, refleja con mayor rigor el principio de especiali-dad al disponer los pormenores que deben constar en este tipo de escrituras. Así, además de las circunstancias pro-pias de la constitución de todo crédito hipotecario, se deben incluir las relativas al “número y valor de los títulos que se emitan, la serie o series a que los mimos correspondan, la fecha o fechas de la emisión, el plazo y forma en que han de ser amortizados y cualquiera otras que sirvan para deter-minar las condiciones de dichos títulos”. 30 L.P.R.A. see. 2615.

Así, pues, vemos cómo la vigencia de la hipoteca es una de las circunstancias que debe constar en cualquier escri-tura de hipoteca. Su inclusión responde a la necesidad de que los terceros que tengan derechos sobre la propiedad conozcan con exactitud la vida del gravamen hipotecario. *78Además, la vigencia de la hipoteca va a determinar el mo-mento cuando puede cancelarse su asiento. Por todo ello, del Registro de la Propiedad debe surgir de forma clara y precisa la vigencia de la hipoteca. De no ser así, se viola el principio de especialidad con la consecuencia de que el do-cumento no podrá tener acceso al Registro de la Propiedad.

En cuanto a la vigencia de la hipoteca, cabe señalar que, como consecuencia del principio de accesoriedad, ésta no es del todo independiente de la vigencia de la obligación principal. Por el contrario, el carácter accesorio del derecho real de hipoteca influye de una manera decisiva en su na-cimiento, vida y desarrollo. Chico y Ortiz, op. cit, pág. 1691. De este modo, la norma general es que la duración de la hipoteca va a ser la misma que la de la obligación principal. Sobre este particular, afirma Puig Brutau que no tiene razón de ser la hipoteca considerada aisladamente, sino como garantía de un derecho de crédito. íd., pág. 1691.

No obstante, reconocemos que existen otros supuestos en los que la hipoteca puede tener una vigencia diferente a la de la obligación principal. Se trata, por ejemplo, de aque-llos casos en los que las partes convienen en que la garan-tía hipotecaria tenga una vigencia menor a la de la obliga-ción principal que garantiza. No obstante, en virtud del principio de accesoriedad, nunca podrá ser a la inversa. Sobre este particular, resulta pertinente lo expresado por Roca Sastre en cuanto a que estos casos “no se refiere [n] a hipotecas en garantía de obligaciones a término o condición resolutoria, pues [en] éstas, expirado el plazo o cumplida la condición, el crédito queda extinguido, y, por consecuencia también la hipoteca; aquí se está ante una hipoteca consti-tuida con una duración predeterminada, o cuya subsisten-cia se ha hecho depender de un hecho futuro e incierto de efecto resolutorio”. Sin embargo, esa no es la situación en el caso ante nuestra consideración.

Ahora bien, para atender debidamente la controversia que nos fue planteada, debemos determinar cuál es la vi-*79gencia de un pagaré hipotecario vencedero a la presenta-ción para así concluir si en este caso se violó el carácter accesorio de la hipoteca y el principio de especialidad. Para ello, debemos examinar las disposiciones de la Ley de Ins-trumentos Negociables y Transacciones Bancarias (Ley de Instrumentos Negociables), 19 L.P.R.A. sec. 501 et seq.

B. El Art. 2-104(a) de la Ley de Instrumentos Negocia-bles, 19 L.P.R.A. sec. 504(a), dispone que un “instrumento negociable” es una promesa u orden incondicional de pago de una cantidad específica de dinero, con o sin intereses u otros cargos descritos en la promesa u orden, si el instru-mento: (1) es pagadero al portador o a la orden al momento de su emisión, o cuando primero adviene a la posesión un tenedor, o (2) es pagadero a la presentación o en una fecha específica. De la disposición transcrita surge la alternativa de constituir un pagaré con fecha de vencimiento a la presentación. A esos fines, el Art. 2-108 (19 L.P.R.A. see. 508) dispone que un pagaré es pagadero a la presentación cuando: (1) en el propio documento se indica que es paga-dero, (2) el tenedor lo exija o (3) no se especifica ninguna fecha de pago.

Aclaramos, sin embargo, que aunque el tenedor de un instrumento negociable pagadero a la presentación puede elegir cuándo cobrarlo, ello no significa que pueda esperar eternamente. En atención a esos casos, la propia Ley de Instrumentos Negociables dispone un plazo prescriptivo para exigir su cobro. M.R. Garay Auban, Derecho cambia-rio de Estados Unidos y Puerto Rico: Código Uniforme de Comercio de EE.UU, Ley de Transacciones Comerciales de Puerto Rico, Ponce, Ed. Rev. Der. Pur., 1999, pág. 75. En específico, el Art. 2-118(h) dispone que “ [i]ndependiente de cualquier disposición en contrario aquí contenida, una ac-ción para exigir el cumplimiento de una obligación, de una parte de pagar un pagaré garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles, y todo interés devengado por tal obligación, deberá iniciarse dentro del término dispuesto *80por la sec. 5294 del título 31 para el ejercicio de la acción hipotecaria”. 19 L.P.R.A. sec. 518(h). El Art. 1864 del Có-digo Civil, 31 L.P.R.A. see. 5294, establece un plazo pres-criptivo de veinte años para la acción hipotecaria.

Así, pues, vemos como la Ley de Instrumentos Negocia-bles nos refiere a la sección del Código Civil que regula el término prescriptivo de la acción hipotecaria. Debemos concluir que el crédito evidenciado en un pagaré hipoteca-rio vencedero a la presentación es exigible en cualquier momento, pero nunca en exceso del término de veinte años para el ejercicio de la acción hipotecaria. Por ende, luego de transcurrido el término de veinte años desde el momento de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propie-dad, el tenedor de dicho pagaré no tiene acción para exigir su cumplimiento.

C. Finalmente, debemos examinar la normativa en re-lación con la prescripción de la acción hipotecaria, ya que Westernbank alega que el término de vigencia de la hipo-teca señalado en la escritura se refiere al término de la acción hipotecaria y que puede pactarse en exceso de veinte años. En primer lugar, aclaramos que la prescrip-ción tiene lugar por mandato de ley. ESJ Towers, Inc. v. Registrador, 150 D.P.R. 298 (2000); Chico y Ortiz, op. cit., pág. 1708. Precisamente, el Art. 1864 del Código Civil, supra, dispone que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años y el Art. 180 de la Ley Hipotecaria establece que “[l]a acción hipotecaria prescribirá a los veinte (20) años, contados desde que pueda ser ejecutada”. 30 L.P.R.A. see. 2576. Lo anterior significa que dicho término de veinte años comienza a transcurrir el día en que vence el crédito o desde el momento cuando es exigible la obligación principal, según se consignó en el título. R. Roca Sastre, op. cit., pág. 1135; Rivera Rivera, op. cit., pág. 509. Conforme a lo resuelto anteriormente, un pagaré hipotecario vencedero a la presentación es exigible desde su constitución, y en cual-quier momento, pero nunca luego de transcurrido un tér-*81mino ininterrumpido de veinte años desde que se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, el plazo prescriptivo para ejercer la acción hipotecaria no puede exceder esos veinte años. Lo anterior como conse-cuencia de que, transcurrido dicho término, operara la prescripción extintiva del crédito hipotecario por ministe-rio de la ley. ESJ Towers, Inc. v. Registrador, supra.

En consonancia con lo anterior, el Art. 145 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2496, establece que los regis-tradores cancelarán las hipotecas que tengan más de veinte años de vencidas o, si no tienen término de venci-miento, de constituidas. En el caso de una hipoteca en ga-rantía de un pagaré vencedero a la presentación, en el que el término prescriptivo del pagaré comenzará a transcurrir desde la constitución de la hipoteca, ésta no puede expre-sar una vigencia mayor de veinte años. Conforme a ello, el Registrador de la Propiedad podrá cancelar el asiento de hipoteca una vez transcurrido dicho término. (3)

II

En los dos recursos gubernativos ante nuestra conside-ración, Westernbank alega que no existe ambigüedad al expresar que el pagaré hipotecario es “pagadero a la pre-sentación” y, por otro lado, disponer una vigencia para la hipoteca mayor de veinte años. Sostiene que la fecha de exigibilidad de la obligación principal representada por el pagaré es independiente y distinta de la duración que ten-drá la garantía hipotecaria del cumplimiento de dicho pagaré. Entendemos que no le asiste la razón.

A raíz del carácter accesorio del derecho real de hipoteca, no puede argumentarse que ésta es independiente de la *82obligación principal que garantiza. Por el contrario, la norma general es a los efectos de que la vigencia de la hi-poteca depende de la vigencia de la obligación principal. Por esa razón, una escritura de hipoteca en garantía de un pagaré vencedero a la presentación no puede expresar, sin violar el principio de accesoriedad, que la hipoteca tendrá una vigencia superior a veinte años desde su inscripción. Lo anterior, como consecuencia de que el pagaré hipoteca-rio vencedero a la presentación no va a ser exigible trans-curridos veinte años desde la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Del mismo modo sostenemos que la posición de Wester-nbank contribuye a crear inexactitud registral cuando la obligación principal evidenciada mediante el pagaré a la presentación no sería exigible transcurrido el término inin-terrumpido de veinte años, mientras que el Registro de la Propiedad publicaría una hipoteca vigente. No estamos dispuestos a admitir tal resultado. En nuestro sistema re-gistral, los asientos se reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica. Rivera Rivera, op. cit, pág. 279. Es por ello que al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso los documentos válidos y perfectos. Kogan v. Registrador, 125 D.P.R. 636 (1990); U.S.I. Properties, Inc. v. Registrador, 124 D.P.R. 448 (1989). Por lo tanto, el Registrador de la Propiedad, en su facultad calificadora, debe velar siempre por la legalidad de dichos títulos.

En vista de lo anterior, estamos conformes con la sen-tencia emitida por este Tribunal, ya que las escrituras en controversia son contrarias al Derecho por ignorar el ca-rácter accesorio del derecho real de hipoteca, al establecer una vigencia para una hipoteca en garantía de un pagaré vencedero a la presentación mayor de veinte años.

*83Opinión de conformidad emitida por la

Estoy conforme con la determinación anunciada en la sentencia, que hoy se dicta, donde se concluye que las es-crituras objeto de este recurso no son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Según las alegaciones de las par-tes en el caso, entiendo pertinentes unas expresiones res-pecto a la diferencia entre el vencimiento y la vigencia de las obligaciones. Por otro lado, estimo que este caso re-quiere un análisis sobre la legislación aplicable a los paga-rés hipotecarios para determinar si las escrituras, objeto de la controversia, son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Los hechos de este caso se encuentran resumi-dos adecuadamente en la sentencia por lo que no habremos de repetirlos.

HH

A. Para resolver la controversia ante nuestra conside-ración debemos aclarar la diferencia entre el vencimiento de una obligación y su vigencia. El vencimiento es la “[germinación del plazo establecido legal o convencional-mente para el cumplimiento de una obligación”. M. Osorio, Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Bue-nos Aires, Ed. Heliasta, 1992, pág. 1004. Es la “[flecha en la que se debe hacer frente al pago de una obligación finan-ciera por haberse hecho exigible”. Diccionario de Contabili-dad y Finanzas, Madrid, Ed. Cultural, 2003, pág. 272.

Cuando vence una obligación garantizada por una hipo-teca y ésta no ha sido pagada, el acreedor puede pedir la ejecución de la hipoteca para satisfacer su crédito. First Federal Savs. v. Registrador, 113 D.P.R. 857, 860-861 *84(1983). Es decir, la hipoteca se considera vencida cuando vence la obligación que garantiza.

Por otro lado, cuando hablamos de vigencia nos referi-mos al “[pjeriodo durante el cual las leyes, costumbres o contratos están en vigor y desarrollan todos los efectos ju-rídicos que le son característicos”. Diccionario de Contabi-lidad y Finanzas, op. cit., pág. 273. Véase, además, Osorio, op. cit., pág. 985. De lo anterior se desprende que, mientras una obligación o un contrato permanezca vigente, tendrá los efectos jurídicos que le son característicos. Así, mien-tras una obligación tenga efectos jurídicos, estará vigente. Por el contrario, cuando una obligación no tenga ningún efecto jurídico, habrá perdido su vigencia.

Por lo tanto, mientras un acreedor hipotecario tenga la facultad legal para ejecutar su hipoteca, ésta permanecerá vigente. Una vez el acreedor pierde todo derecho a ejecu-tarla, ésta habrá perdido su vigencia y no tiene efecto jurí-dico alguno. Precisamente eso es lo que ocurre cuando prescribe la acción hipotecaria, pues el acreedor hipoteca-rio pierde el derecho de ejecutarla. Es ésta la razón por la cual, una vez prescribe la acción hipotecaria, procede la cancelación del asiento hipotecario en el Registro de la Pro-piedad, ya que éste no tiene ningún efecto. Art. 145 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (Ley Hipo-tecaria), 30 L.P.R.A. sec. 2469. Véase ESJ Towers, Inc. v. Registrador, 150 D.P.R. 298, 307-308 (2000). Mediante la prescripción, la hipoteca pierde su vigencia.

Según lo expuesto, el vencimiento de una hipoteca no es lo mismo que su vigencia. Por lo tanto, cuando una escri-tura de hipoteca establece una fecha de vencimiento y a su vez establece un término de vigencia distinto, no podemos concluir que tiene dos fechas de vencimiento como concluye la Registradora.

*85II

Aclarada la diferencia entre el vencimiento de una obli-gación y su vigencia, abordemos la legislación aplicable a los pagarés hipotecarios pagaderos a la presentación. Es-pecíficamente, es preciso determinar cuál es el término prescriptivo de un pagaré hipotecario pagadero a la pre-sentación y cuándo comienza a transcurrir dicho término.

A. En un esfuerzo por modernizar nuestra legislación sobre instrumentos negociables se adoptaron en Puerto Rico los preceptos sobre instrumentos negociables que con-tiene la See. 3 del Código Uniforme de Comercio, mediante la aprobación de la Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995, conocida como la Ley de Instrumentos Negociables y Tran-sacciones Bancarias (Ley de Instrumentos Negociables). Véase Exposición de Motivos de la Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995 (1995 (Parte 1) Leyes de Puerto Rico 1012). No obstante, tal curso de acción suponía insertar en nues-tro ordenamiento legal un cuerpo de normas procedentes del derecho común, cuyos contornos no armonizan necesa-riamente con figuras del Derecho Civil.

La Ley de Instrumentos Negociables, según enmen-dada, dispone que un instrumento negociable se denomina pagaré si es una promesa. Sec. 2-104(e) de la Ley de Ins-trumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 504(e). De igual forma, la ley dispone que una promesa es “un compromiso escrito de pagar dinero suscrito por la persona que se obliga a pagar”. Sec. 2-103(a)(9) de la Ley de Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 503(a)(9). Es decir, al hablar de pagarés nos referimos a una promesa de pago que se hace constar por escrito en un documento suscrito por el deudor.

Existen distintas clases de pagarés. Algunos pagarés contienen una fecha específica de vencimiento. Como ya explicamos, esto significa que el deudor debe pagar su obli-*86gación en esa fecha(1) Sec. 2-108(b) de la Ley de Instru-mentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 508(b).

Por otra parte, existen los pagarés vencederos o pagade-ros a la presentación. Un pagaré es pagadero a la presen-tación si “especifica que es pagader[o] a la presentación o de otra forma indica que es pagaderfo] cuando el tenedor lo exija, o ... no especifica ninguna fecha de pago”. See. 2-108(a) de la Ley de Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 508(a). Este tipo de instrumento no contiene una fecha cierta de vencimiento, lo que lo convierte en exi-gible desde el momento de su emisión. Así, el tenedor de un pagaré de este tipo puede exigir el pago de la obligación en cualquier momento desde su emisión y en ese momento se considerará vencido(2) M.R. Garay Auban, Derecho cam-biarlo de Estados Unidos y Puerto Rico: Código Uniforme de Comercio de EE. UU, Ley de Transacciones Comerciales de Puerto Rico, Ponce, Ed. Rev. Der. Pur., 1999, pág. 73.

B. La Ley de Instrumentos Negociables también re-gula lo referente a la prescripción de los pagarés. La pres-cripción es una institución de derecho sustantivo, no pro-cesal, que constituye una de las formas de extinción de las obligaciones. Galib Frangie v. El Vocero de P.R., 138 D.P.R. 560, 566—567 (1995); Zambrana Maldonado v. E.L.A., 129 D.P.R. 740, 750 (1992); Culebra Enterprises Corp. v. E.L.A., 127 D.P.R. 943 (1991); Ortiz v. P.R. Telephone, 162 D.P.R. 715 (2004). Dicho de otro modo, la prescripción es una de las formas mediante las cuales una obligación pierde su vigencia.

*87La prescripción es una institución de alto relieve en nuestro sistema de derecho. “[E]l propósito de la prescrip-ción es fomentar el pronto reclamo de los derechos a la vez que se procura la tranquilidad del obligado frente a la eterna pendencia de una acción civil en su contra [y se elimina] la incertidumbre de las relaciones jurídicas Umpierre Biascoechea v. Banco Popular, 170 D.P.R. 205, 212-213 (2007), opinión de conformidad. Véanse: Ortiz v. P.R. Telephone, 162 D.P.R. 715 (2004); Vera v. Dr. Bravo, 161 D.P.R. 308 (2004). Véanse, además: J. Santos Briz, Tratado de Derecho Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 2003, T. 1, pág. 763; J. Puig Brutau, Caducidad, Prescripción Extin-tivay Usucapión, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1996, pág. 32; L. Diez-Picazo, La prescripción en el Código Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1984, pág. 93; L. Diez-Picazo y Ponce de León, La prescripción extintiva en el Código Civil y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Madrid, Ed. Thomson-Civistas, 2003. “La institución de la prescripción extin-tiva aspira a asegurar la estabilidad de la propiedad y la certidumbre de los demás derechos.” Agulló v. ASERCO, 104 D.P.R. 244, 248 (1975). Véanse: Colón Prieto v. Géigel, 115 D.P.R. 232, 243 (1984); Padín v. Cía. Fom. Ind., 150 D.P.R. 403, 410 (2000); Maldonado v. Russe, 153 D.P.R. 342, 347 (2001). Mediante la prescripción de las acciones relacionadas a los derechos reales se le provee certeza al estado de derecho propietario.

La Ley de Instrumentos Negociables establece los tér-minos prescriptivos de las acciones para exigir el cumpli-miento de pago de un pagaré. Generalmente, los términos prescriptivos comienzan a transcurrir desde la fecha de vencimiento del pagaré. Conforme a ello, la ley establece que “una acción para exigir el cumplimiento de una obliga-ción Madrid, de pagar un pagaré que es pagadero en una fecha específica deberá comenzarse dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha ... de vencimiento estipulada”. Sec. 2-118(a) de la Ley de Instrumentos Negociables, *88supra. En otras palabras, cuando el pagaré establece una fecha de vencimiento, el tenedor del pagaré tendrá tres años para instar una acción para cobrarlo a partir de la fecha de vencimiento. Al transcurrir el término de tres años, la acción estará prescrita y la obligación no será exi-gible judicialmente.

Asimismo, la acción para exigir el cumplimiento de una obligación evidenciada por un pagaré pagadero a la presen-tación, deberá comenzarse dentro del término de tres años, contados a partir del requerimiento del pago al deudor. Si no se hace un requerimiento de pago, la acción para exigir el pago de la obligación prescribe, si el principal o los inte-reses no han sido pagados durante un periodo continuo de cinco años. Sec. 2-118 de la Ley de Instrumentos Negocia-bles, supra. Con lo cual debemos concluir que el término prescriptivo para instar una acción para exigir el pago de un pagaré vencedero a la presentación será de tres años. Este comenzará a transcurrir una vez se reclama el pago al firmante del pagaré, pues éste es el momento en que se considera vencido. Así también, en los casos cuando no me-die un requerimiento de pago, el término prescriptivo será de cinco años y comenzará a transcurrir en la fecha del último pago de intereses o del principal realizado por el firmante del pagaré. En este caso, el término prescriptivo no comienza a transcurrir desde la fecha de vencimiento del pagaré, sino desde la realización del último pago de principal o intereses.

Por otra parte, para atemperar la Ley de Instrumentos Negociables a nuestro derecho registral —de claro entron-que civilista— la Ley de Instrumentos Negociables con-tiene una disposición específica referente a la prescripción de los pagarés hipotecarios. Memorial Explicativo del P. de la C. 1815 de 8 de junio de 1995, pág. 4. Este Memorial Explicativo establece que:

Independientemente de cualquier disposición en contrario aquí contenida, una acción para exigir el cumplimiento de una *89obligación, de una parte de pagar un pagaré garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles, y todo interés deven-gado por tal obligación, deberá iniciarse dentro del término dispuesto por la sección 5492 del Título 31 para el ejercicio de la acción hipotecaria. See. 2-118(h) de la Ley de Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 518(h).

El estatuto nos refiere al Art. 1864 del Código Civil, el cual a su vez dispone que “la acción hipotecaria prescribe a los veinte (20) años”. 31 L.P.R.A. sec. 5294. De esta forma, la Ley de Instrumentos Negociables establece una pres-cripción especial para los pagarés que están garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles, imponiéndoles el mismo término prescriptivo de la acción hipotecaria. Surge claramente del informe del Senado sobre la medida que las reglas de prescripción establecidas en la Ley de Instru-mentos Negociables de 1995, antes discutidas, “no aplican a los pagarés hipotecarios, [los cuales] continuarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 1864 del Código Civil”. In-forme sobre el P. de la C. 1815, 11 de julio de 1995, pág. 48.(3) En fin, el término prescriptivo de un pagaré hipote-cario es veinte años.

HH l-H I — I

Ahora bien, nos resta determinar cuándo comienza a transcurrir el término prescriptivo de un pagaré hipotecario. Como ya advertimos, generalmente los térmi-nos prescriptivos comienzan a transcurrir desde la fecha de vencimiento del pagaré. En este sentido, el pagaré hipo-tecario no debe tratarse diferente a los demás tipos de pagarés. Por lo tanto, cuando tenemos un pagaré hipoteca-rio que establece una fecha cierta de vencimiento, el tér-*90mino prescriptivo para instar la acción para exigir su cum-plimiento comenzará a transcurrir en esa misma fecha. Lo anterior es conforme a la Sec. 2-118(h) de la Ley de Instru-mentos Negociables, supra, pues de igual manera, el tér-mino prescriptivo de la acción hipotecaria de una hipoteca con fecha cierta de vencimiento, comenzará a transcurrir en esa fecha. Art. 145 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2469.

Sin embargo, cuando nos enfrentamos a un pagaré hi-potecario pagadero a la presentación, la situación es diferente. Este tipo de pagaré carece de una fecha especí-fica de vencimiento, pues se considera vencido en el mo-mento cuando el tenedor del pagaré reclama el pago de la obligación. Lo anterior hace imposible que se establezca en la escritura de hipoteca una fecha cierta de vencimiento en la cual comience a transcurrir el término prescriptivo.

La Ley Hipotecaria establece que “[l]a acción hipoteca-ria prescribe a los veinte (20) años, contados desde que pueda ser ejercitada con arreglo al título inscrito”. Art. 180 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2576. Dicho de otra manera, generalmente el término prescriptivo de la acción hipotecaria comienza a transcurrir desde la fecha de su vencimiento. Conforme con ello, la Ley Hipotecaria esta-blece, además, que "[a] petición de parte, ... los registrado-res cancelarán las hipotecas que tengan más de veinte (20) años de vencidas o, si no tuvieron término de vencimiento, de constituidas”. Art. 145 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2469. Así, cuando una hipoteca no tiene fecha de vencimiento, la Ley Hipotecaria dispone que el término prescriptivo de veinte años que dicta el Código Civil co-mienza a transcurrir desde la fecha de inscripción de la hipoteca(4) Id. Una escritura de hipoteca que garantiza un pagaré hipotecario vencedero a la presentación no contiene *91una fecha cierta de vencimiento. Este es uno de los supues-tos en los que el término prescriptivo para ejercitar la ac-ción hipotecaria comienza a transcurrir desde el momento de la inscripción.

Como hemos expresado, la Ley de Instrumentos Nego-ciables hace un llamado a la disposición sobre la prescrip-ción de la acción hipotecaria contenida en el Código Civil para establecer el término prescriptivo de los pagarés hi-potecarios, independientemente de las reglas de prescrip-ción que adopta la ley, en aras de mantener la uniformidad entre la vigencia de la obligación principal y la garantía hipotecaria. Así, la Sec. 2-118(h), supra, establece que la acción para exigir el pago de un pagaré hipotecario deberá iniciarse dentro del término dispuesto para el ejercicio de la acción hipotecaria. Dicho de otro modo, el acreedor pierde el derecho de instar la acción, si transcurre el tér-mino de veinte años dispuesto para el ejercicio de la acción hipotecaria. Por lo tanto, se hace imperativo determinar que el término prescriptivo de un pagaré hipotecario paga-dero a la presentación comienza a transcurrir en el mismo momento en que comienza a transcurrir el término pres-criptivo de la hipoteca que lo garantiza, o sea, una vez se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Es de-cir, un pagaré hipotecario que no contenga una fecha de vencimiento prescribirá y perderá su vigencia trascurridos veinte años desde de que se inscriba la hipoteca que lo garantiza en el Registro de la Propiedad. Al igual que ocu-rre cuando ni el principal ni los intereses de un pagaré pagadero a la presentación han sido pagados por un pe-riodo continuo de cinco años, este es otro supuesto en el cual el término prescriptivo de un pagaré no comienza a transcurrir en la fecha de su vencimiento.

Anteriormente hemos manifestado que “no es posible admitir un plazo distinto de prescripción del crédito y de la garantía, debe entenderse que los créditos garantizados con hipoteca no prescriben a los quince años, sino a los *92veinte, aunque en tal supuesto se da la anomalía de que lo accesorio influye sobre lo principal”. ESJ Towers, Inc. v. Registrador, supra, pág. 308, citando a C. Díaz González, Iniciación a los estudios de Derecho Hipotecario, Madrid, Ed. Rev. Der. Privado, 1967, T. III, pág. 307. Véanse, ade-más: Altuna v. Ortíz et al., 12 D.P.R. 332, 344 (1907); San-tini Fertilizer Co. v. Albert E. Lee & Son, 44 D.P.R. 223, 227 (1932); Campos v. Cía. Fom. Ind., 153 D.P.R. 137, 148-149 (2001). De igual forma, es insostenible para nuestro sis-tema registral que el término prescriptivo de un pagaré hipotecario vencedero a la presentación comience a trans-currir en el momento en que se hace un requerimiento de pago al deudor, pues su vigencia podría extenderse indefinidamente. Según este supuesto, no existiría una fe-cha cierta que surgiera del Registro de la Propiedad que permitiera determinar la existencia de la acción hipoteca-ria, lo que trastocaría el principio de publicidad. Un tercero no podría conocer con exactitud si existe o no un gravamen hipotecario sobre un bien inmueble.

No obstante lo anterior, debemos advertir que en este caso la Ley de Instrumentos Negociables estableció un tér-mino prescriptivo para el pagaré hipotecario igual al tér-mino prescriptivo de la acción hipotecaria. Por lo tanto, es en virtud de la Ley de Instrumentos Negociables, y no de la legislación referente a la hipoteca, que resolvemos en esta ocasión que el término prescriptivo de un pagaré hipoteca-rio vencedero a la presentación es veinte años.(5) Trascu-rrido dicho término, el pagaré hipotecario pierde su vigencia.

Dada la naturaleza accesoria de la hipoteca, ésta sólo puede subsistir por el tiempo en que subsista la obligación principal que garantiza. "La hipoteca se extingue en todo caso que se extinga la obligación garantizada.” L.R. Rivera *93Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 2da ed., San Juan, Jurídica Eds., 2002, pág. 508. Estable-cido que un pagaré hipotecario que venza a la presentación prescribe a los veinte años y en ese momento pierde su vigencia, necesariamente la hipoteca que lo garantiza sólo puede tener una vigencia máxima de veinte años. Una vez transcurrido dicho término, el tenedor dél pagaré hipoteca-rio está impedido de instar una acción para cobrar su acreencia y, de igual forma, está impedido de ejecutar la hipoteca que garantiza dicho pagaré.

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En este caso, las escrituras de hipoteca establecen que el pagaré hipotecario es pagadero a la presentación. Por otra parte, establecen un término de vigencia de la hipo-teca de treinta y treinta y cinco años. El pagaré hipotecario pagadero o que venza a la presentación tiene un término prescriptivo de veinte años que comienza a transcurrir desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de hipoteca que lo garantiza. Transcurrido dicho término, el pagaré prescribe y pierde su vigencia. La hipoteca se extingue una vez se extingue la obligación principal. Por lo tanto, las hipotecas que garan-ticen este tipo de pagaré se extinguen transcurridos veinte años desde su inscripción, al igual que la obligación que garantizan.

En vista de lo anterior, las escrituras de hipotecas objeto de esta controversia no contienen dos fechas de venci-miento diferentes como concluyó la Registradora de la Pro-piedad, sino que claramente garantizan obligaciones ven-cederas a la presentación. Además, las escrituras de hipoteca en cuestión tendrán una vigencia de veinte años. La cláusula que establece una vigencia mayor de veinte años no surte efectos reales, pues la hipoteca tendría una vigencia mayor que el pagaré hipotecario que garantiza, *94esto en contraposición con el carácter accesorio de la hipoteca. Al establecer en las escrituras de hipoteca vigen-cias incorrectas de treinta y de treinta y cinco años, se viola el principio de especialidad, por lo que dichas escritu-ras no son inscribibles en el Registro de la Propiedad.