emitió la opinión del Tribunal.

Nos corresponde resolver si como parte de una acción in rem dirigida a recuperar el título de un bien inmueble, un socio miembro de una sociedad especial puede solicitar la anotación preventiva de demanda al amparo de la excep-ción consagrada en el Art. 113 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad en el Registro de la Propiedad a pesar de que tal inmueble está inscrito a favor de la socie-dad especial a la cual pertenece, y el cual, alegadamente, fue transferido de manera ilegal a un tercer ente jurídico.

*866I

Para 1993, el Sr. Evaristo Quiñones Reyes junto a su esposa, Sra. Cecilia Badillo, adquirieron mediante una es-critura de compraventa sesenta parcelas, de aproximada-mente trescientas dieciséis cuerdas, ubicadas en los barrios Río Grande y Puntas del Municipio de Rincón. Ello con el propósito de desarrollar un complejo turístico y resi-dencial al que denominaron Punta del Mar.(1)

En búsqueda del capital para desarrollar el proyecto, el señor Quiñones Reyes, el Sr. Nicomedes Barreto y el Sr. Arturo Correa Nieves procedieron a otorgar un contrato de inversión y, posteriormente, constituyeron dos sociedades especiales, a saber: Punta del Mar y Punta del Mar Beach Village.(2) En el contrato de constitución de sociedad especial pactaron que la corporación Punta del Mar, Inc. sería socia y tendría la encomienda de dirigir y administrar los negocios de ambas sociedades especiales.(3) Mediante Es-critura de Cesión de Participación de Bien Inmueble, el señor Quiñones Reyes y su esposa le cedieron 109.5 cuer-das a Punta del Mar Beach Village, S.E., y el remanente de dicha finca fue cedido a Punta del Mar, S.E.

Posteriormente, el Sr. Nicomedes Barreto vendió su par-ticipación en ambas sociedades especiales y en Punta del Mar, Inc. al señor Correa Nieves, por lo que éste advino *867socio y accionista mayoritario. A raíz de este suceso comen-zaron a surgir desavenencias entre el señor Quiñones Reyes y el señor Correa Nieves sobre la toma de decisiones y la administración de las sociedades especiales.

El pasado 28 de octubre de 2005, el señor Quiñones Reyes presentó una demanda contra el señor Correa Nieves, el Sr. Víctor Echeandía, Punta del Mar Inc., Banco Bilbao Vizcaya y Punta del Mar Village III, Inc. et al., en la que alegó, entre otras cosas, que el señor Correa Nieves trans-firió ilegal y fraudulentamente, sin su consentimiento y conocimiento, la Parcela D del Proyecto Punta del Mar, cuya titular registral es Punta del Mar Beach Village, S.E.

Indicó que la referida parcela fue transferida con la ayuda del Sr. Víctor Echeandía a la corporación Punta del Mar Beach Village III, Inc., et al., cuyo único accionista es el señor Correa Nieves. Alegó que de esta manera el señor Correa Nieves despojó a Punta del Mar Beach Village, S.E. de parte de su activo principal. Posteriormente, la parcela objeto de controversia fue gravada por el señor Correa Nieves con un préstamo hipotecario de $7,000,000 a favor del Banco Bilbao Vizcaya Argentaría.

Como resultado de lo anterior, el señor Quiñones Reyes expuso en su demanda las causas de acción siguientes: vio-lación al deber de fiducia, acción derivativa y directa de un accionista minoritario, daños y perjuicios, acción reivindi-catoría, descorrimiento de velo corporativo y nulidad de contrato. Como parte de la acción reivindicatoría instada, el señor Quiñones Reyes presentó ante el Registro de la Propiedad, sección de Aguadilla, una instancia registral so-bre anotación preventiva de demanda, acompañada de co-pia certificada de la demanda.

Tras evaluar los documentos presentados, el Registra-dor de la Propiedad, Hon. Frank Quiñones Vigo (Registra-dor), denegó la inscripción de la anotación preventiva por el fundamento siguiente:

El documento de referencia no tiene acceso al Registro de la *868Propiedad porque adolece de las siguientes faltas: El docu-mento no puede ser subsanado, por lo que se debe obtener y presentar nuevamente en el Registro con una ORDEN Y MANDAMIENTO [,] y si se prestó fianza, según lo determine el Tribunal. Rocafort v. Álvarezl[,] 112 DPR 563; Pérez v. Mercado v. Ramírez Rondón[,] 130 DPR 134; Isabel Acosta v. Sandra Valentín, 2003 TSPR 97. (Énfasis suplido.) Apéndice del Recurso Gubernativo, pág. 24.

Insatisfecho con dicha calificación, el señor Quiñones Reyes presentó un Escrito de Recalificación. Señaló que de acuerdo con los Artículos 112 y 113 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria),(4) no tenía que presentar una orden y mandamiento judicial junto a la solicitud de anotación preventiva de demanda, ya que la titular registral de la parcela en controversia es Punta del Mar Beach Village, S.E., y éste es dueño del 42.75% del caudal social. La médula del razonamiento del recurrente es que la sociedad especial no posee personalidad jurídica distinta e independiente a la de sus socios especiales, por lo que éstos tienen un derecho real sobre la propiedad in-mueble de la sociedad especial, y por ello no tienen que gestionar orden y mandamiento judicial alguno para pro-ceder con la anotación preventiva de demanda.

Luego de examinar el Escrito de Recalificación, el Regis-trador denegó nuevamente la inscripción de la anotación preventiva de demanda y extendió una anotación de dene-gatoria por el término de sesenta días.

Contra la nota denegatoria del Registrador, el señor Quiñones Reyes presentó ante nos un Recurso Gubernativo. Objetó la calificación del Registrador por en-tender que no está obligado a gestionar una orden y man-damiento judicial según el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra, para solicitar la anotación preventiva de demanda, puesto que tiene un derecho real inscrito sobre la finca en controversia.

*869Contrario a lo alegado por el señor Reyes Quiñones, el Registrador indicó en su alegato que la reclamación del recurrente no está fundamentada en un derecho real ins-crito puesto que la titular registral de la mencionada finca era Punta del Mar Beach Village, S.E., y ésta tiene una personalidad jurídica distinta a la de sus socios. Por ello argüyó que, en aras de obtener acceso al Registro, la soli-citud de anotación preventiva de demanda tiene que estar acompañada de una orden y mandamiento judicial, de acuerdo con los Arts. 112 y 113 de la Ley Hipotecaria, supra.

El caso quedó sometido en los méritos el 19 de marzo de 2007. Posteriormente, compareció ante nos Punta del Mar Beach Village III, Inc. y solicitó autorización para interve-nir en el caso de epígrafe. Alegó en su moción que tenía derecho a intervenir conforme a la Regla 21.1 de Procedi-miento Civil,(5) puesto que su interés propietario sobre la finca en controversia se había afectado con el aviso de de-negatoria anotado en el Registro ya que se estaba reali-zando la segregación, liberación y venta de cada unidad de vivienda del proyecto. Indicó, además, que desconocía la existencia del presente recurso gubernativo y nos solicitó que le ordenáramos al señor Quiñones Reyes que le prove-yera copia de los escritos presentados para así defender adecuadamente su posición.

Por su parte, el señor Quiñones Reyes se opuso a la solicitud de intervención de Punta del Mar Beach Village III, Inc. y argüyó que la intervención no procedía porque la naturaleza del recurso gubernativo no es contenciosa. Se-ñaló que por tratarse de un proceso no contencioso entre el Registrador y la parte que interesa la inscripción, el Art. 77 de la Ley Hipotecaria(6) solamente exige que el recurso gubernativo sea notificado al Registrador.

Luego de ponderar los argumentos esbozados por Punta *870del Mar Beach Village III, Inc. en su moción, declaramos “no ha lugar” su solicitud de intervención. Con el beneficio de la comparecencia de las partes, estamos en posición de resolver.

II

Nuestro ordenamiento jurídico inmobiliario ha instituido la anotación preventiva de demanda como un mecanismo que le imparte publicidad en el Registro de la Propiedad a la interposición de una litis, en la que se ejercita alguna pretensión procesal relativa al dominio o a los derechos reales sobre la finca en cuestión.(7) La anotación preventiva de demanda es un asiento provisional que asegura transitoriamente ciertos derechos. Su función consiste en advertir que la titularidad del derecho inscrito está subordinada al resultado de un litigio. De esta manera, los futuros adquirentes de la finca conocerán las posibles causas de nulidad de los títulos inscritos, por lo que no podrán alegar desconocimiento de las causas de nulidad. (8)

Al delinear los contornos de la figura de la anotación preventiva de demanda, en Segarra v. Vda. de Llórens, 99 D.P.R. 60 (1970), expresamos que el propósito de ésta es preservar el debido respeto a la administración de la justicia, ya que evita que las sentencias judiciales resulten inoficiosas por actos del demandado dirigidos a impedir la ejecución del fallo. De esta forma, se mantiene el status quo de la finca en controversia hasta la resolución del pleito y se impide la adquisición a non domino por un tercero del derecho reclamado en el proceso judicial.(9) No obs-*871tante, es preciso señalar que la anotación preventiva no da ni quita derechos y carece de los demás efectos, defensivos y ofensivos, de una inscripción.(10)

En conformidad con lo anterior, se colige que el propósito primordial de la anotación preventiva de de-manda es “ ‘asegurar un rango al derecho real que como consecuencia del litigio pueda constituirse, asegurando la retroactividad del mismo al momento de la anotación de la demanda frente a los terceros que hayan inscrito en el in-termedio algún derecho’ ”. (Énfasis suplido.)(11) Esto signi-fica que de prevalecer el promovente en el litigio instado, la anotación preventiva se convertirá en un asiento definitivo de inscripción a su favor.

La anotación preventiva de demanda está regu-lada por los Arts. 112 y 113 de la Ley Hipotecaria.(12) Los referidos artículos detallan las particularidades de la ano-tación preventiva de demanda así como el procedimiento a seguir para efectuar la anotación en el Registro. El Art. 112 de la Ley Hipotecaria dispone del modo siguiente:

Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos dere-chos en el Registro: 1ro. El que reclamare en juicio la propie-dad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modi-ficación o extinción de cualquier derecho registrable o el que reclamare en alguna acción que afecte al título de propiedad inmueble, o sobre la validez y eficacia, o invalidez o ineficacia, del título o títulos referentes a la adquisición, constitución, declaración, modificación o extinción de los precitados dere-chos registrables. (Énfasis suplido.) 30 L.P.R.A. see. 2401.

Del texto antes transcrito surge que la anotación preventiva de demanda se efectuará en el Registro de la Propiedad si la acción judicial interpuesta está dirigida a *872afectar de alguna manera la titularidad del bien inmueble en cuestión o algún otro derecho real relacionado con el mismo. Por lo tanto, sólo tendrán acceso al Registro de la Propiedad aquellos derechos que, por sus propios términos, sean inscribibles.(13)

Ahora bien, el Art. 113 de la Ley Hipotecaria dis-pone que la referida anotación “no podrá hacerse ... sino cuando se ordene por providencia judicial dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador, excepto cuando la acción tenga un derecho real inscrito como base para su ejercicio, en cuyo caso será suficiente para su anotación en el Registro la presentación de copia certificada de la demanda”. (Énfasis suplido.(14) Por su parte, el Art. 115.4 del Reglamento Hipotecario, 30 L.P.R.A. sec. 870.405, reitera lo dispuesto en el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra, y dis-pone que la demanda deberá describir la finca afectada e identificar con claridad el derecho real inscrito sobre el cual se fundamenta la acción.

El artículo antes citado preceptúa dos maneras de efectuar la anotación preventiva de demanda. Como regla general, la anotación de demanda requiere la intervención de un juez como garantía para sopesar los méritos de la solicitud de quien promueve. Una vez el juez ha ponderado los méritos, expedirá una orden y mandamiento judicial, autorizando la anotación o la denegará.

A manera de excepción, puede practicarse en el Registro tal anotación sin la intervención judicial, siempre y cuando *873la causa de acción se funde en un derecho real inscrito como base para su ejercicio. Tal limitación fue introducida en la Ley Hipotecaria con el propósito de “evitar las anotaciones de demanda viciosas ... y la posibilidad de perjuicio inde-bido por acciones fraudulentas, aligera[ndo así] el trámite en las ejecuciones de hipoteca”.(15)

A través de nuestra jurisprudencia hemos tenido la oportunidad de analizar la excepción consignada en el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra.(16) Sobre estos extremos, hemos resuelto que de acuerdo con las reglas de hermenéutica, dicha excepción debe ser interpretada restrictivamente. Ello es así puesto que el juzgador no ha ponderado los méritos de la reclamación de quien promueve y porque tal ánotación puede convertirse en una inscripción definitiva. Además, en Kermit Const. Corp. v. Registrador, 103 D.P.R. 583, 589-590 (1975), expresamos que la liberalización injustificada de dicho procedimiento podría desembocar en coacciones y amenazas por parte del promovente.(17)

Según lo anterior, es evidente que de la faz de la de-manda presentada por el promovente en el Registro de la Propiedad debe surgir claramente el derecho real sobre el cual se funda la acción. Nótese que lo determinante para decidir si procede la anotación de demanda no es si la ac-ción es de naturaleza personal o no. El punto neurálgico del análisis estriba en determinar si la acción entablada afecta el título de una propiedad inmueble; esto es, si la acción va encaminada a obtener una modificación jurídica *874de carácter real y su finalidad primaria es afectar o alterar el título inscrito del inmueble.

Ahora bien, es menester señalar que una vez el Registrador deniega la anotación de demanda sin orden y mandamiento judicial, por entender que no tiene como fundamento un derecho real inscrito, la anotación es insubsanable. Así lo reconocimos en E.R. Foods, Inc. v. Lee Optical, 117 D.P.R. 566, 569-570 (1986), al resolver que tal defecto no puede ser subsanado, puesto que ello equivaldría a resucitar la desterrada anotación de lis pendens establecida en el ya derogado Art. 91 del Código de Enjuiciamiento Civil. (18)

III

La sociedad civil adviene a la vida jurídica gracias a un “contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria con ánimo de partir entre sí las ganancias”.(19) Tal entidad se distingue por la affectio societatis; esto es, la cooperación o empresa común hacia un mismo fin, propiciando así la unión de intereses de diferentes individuos para fines de lucro.(20) La característica principal de la sociedad civil es que sus miembros responden con su patrimonio personal, subsidiaria y mancomunadamente de las obligaciones de la sociedad en caso de que el patrimonio social no sea suficiente para cubrirlas. Conviene indicar, además, que la responsabilidad de los socios es ilimitada, por lo que responden con todos sus bienes presentes y futuros.

Como se puede apreciar, la responsabilidad personal e *875ilimitada de los socios es una de las desventajas de esta figura. Ante tal realidad, y en aras de incentivar el desa-rrollo económico y ofrecer mayor protección a quienes se organicen como sociedad para conducir sus negocios, la Asamblea Legislativa incorporó a nuestro acervo jurídico la figura de la sociedad especial.(21)

Contrario a la sociedad civil, los miembros de la sociedad especial gozan de responsabilidad limitada y, en el aspecto fiscal, no tributan como un ente separado, solamente tributan en su carácter individual. De esta forma, los socios tributarán las ganancias y las pérdidas de la sociedad especial en su planilla personal, de acuerdo con su participación distribuible en el ingreso o en la pérdida de la sociedad.(22)

Para obtener el tratamiento contributivo diseñado por la Legislatura, es preciso que el setenta por ciento del in-greso bruto de la sociedad especial provenga de fuentes de Puerto Rico y que, por lo menos, setenta por ciento de tal ingreso sea producto de la explotación de ciertas activida-des, tales como: negocio de construcción, negocio de venta o arrendamiento de edificaciones, negocio turístico, negocio agrícola, etc.(23) No obstante, para recibir dicho trata-miento fiscal es imperativo que los socios soliciten y obten-gan la aprobación del Departamento de Hacienda.(24) Para ello, los socios tienen que otorgar una declaración jurada y presentarla en el Departamento de Hacienda dentro de los *876primeros noventa días del año contributivo en el cual han realizado la elección. (25)

Respecto a la responsabilidad limitada de los socios, el Art. 1589 del Código Civil(26) fue enmendado para disponer lo siguiente:

No obstante lo que se disponga en otra parte de este título, los socios que compongan una “sociedad especial” creada al amparo de las leyes aplicables vigentes y en cumplimiento con todos los requisitos del Suplemento “P” del Capítulo 3 de la Ley Núm. 91 de 29 de junio de 1954, según enmendada, cono-cida como “Ley de Contribuciones sobre Ingresos de 1954” o de las sees. 8630 a 8658 del Título 13, parte del “Código de Ren-tas Internas de Puerto Rico de 1994”, y que lo expresen en su nombre con las siglas S.E. luego del nombre de la sociedad, no serán responsables con su patrimonio personal más allá de su aportación a la sociedad especial por las deudas y obligaciones de la sociedad, en caso de que el patrimonio social no alcance para cubrirlo. Nada de lo aquí dispuesto se deberá interpretar de forma tal que limite las obligaciones de un socio por sus actos personales.

Así, pues, en caso de que el patrimonio social no alcance para cubrir las obligaciones de la sociedad, los socios res-ponderán hasta el monto de su aportación a la entidad. En este renglón, la sociedad especial se asemeja más a una corporación que a la sociedad civil propiamente, puesto que en aquella los inversionistas sólo arriesgan el capital invertido.

Aunque en el aspecto contributivo la sociedad especial está reglamentada por el Código de Rentas Internas, en el matiz sustantivo rige el Código Civil. No obstante, el Código Civil aplicará supletoriamente, ya que en primera instancia regirá lo pactado en el contrato de sociedad especial.(27) Ahora bien, en el aspecto externo, las normas *877del Código Civil son vinculantes y los socios no pueden dejarlas sin efecto.(28)

Tras exponer la normativa relativa a la sociedad especial, pasemos a la controversia ante nuestra consideración.

IV

Como indicáramos anteriormente, debemos resolver si un socio especial puede solicitar la anotación preventiva de demanda al amparo de la excepción consagrada en el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra, para recuperar un bien inmueble perteneciente a la sociedad especial, el cual apa-rentemente fue transferido ilegalmente a urna corporación cuyo único accionista es el otro socio especial.

En el caso de autos, el señor Quiñones Reyes presentó, en su carácter de socio de Punta del Mar Beach Village, S.E., una acción reivindicatoría para que la sociedad especial recupere una parcela que, alegadamente, fue transfe-rida ilegalmente por el señor Correa Nieves a la corpora-ción Punta del Mar Beach Village III. A tono con la causa de acción interpuesta, el señor Quiñones Reyes presentó en el Registro de la Propiedad una instancia registral sobre anotación de demanda preventiva en la parcela objeto de controversia.

El Registrador denegó la solicitud de anotación preven-tiva de demanda presentada al amparo del Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra, por el señor Quiñones Reyes —en su carácter de socio de Punta del Mar Beach Village, S.E.— por entender que la titular registral del bien inmueble en controversia era la sociedad especial, entidad jurídica con personalidad distinta e independiente a la de sus socios. No nos persuade su argumento.

Si bien es cierto que la sociedad especial po-see una personalidad jurídica independiente a la de sus *878socios,(29) ello no es óbice para que los socios puedan com-parecer en tal carácter y en representación de la sociedad especial en aras de realizar ciertas y determinadas accio-nes encaminadas a salvaguardar y vindicar los derechos de tal ente jurídico. No cabe duda de que el socio, en repre-sentación de la sociedad especial, en este caso puede com-parecer al Registro de la Propiedad y solicitar que se prac-tique la anotación preventiva de demanda sin una orden y un mandamiento judicial. Claro está, ello será así siempre que el socio especial cumpla con los requisitos esbozados en los Arts. 112 y 113 de la Ley Hipotecaria, supra. De acuerdo con los referidos artículos, es preciso que la acción judicial que la inspira'. (1) esté fundamentada en un dere-cho real inscrito a favor de la sociedad especial, y (2) dicho litigio esté dirigido a alterar la titularidad del bien inmue-ble en controversia. Además, de cumplir con tales requisi-tos, debe surgir de la demanda que el socio ha comparecido en tal carácter y está actuando en representación de la so-ciedad especial y no en su carácter personal. Esa es la si-tuación del caso ante nos.

Es imperativo señalar que de la faz de la demanda pre-sentada por un socio debe surgir claramente que la acción judicial que insta es en representación de la sociedad especial y no en su carácter personal. Ahora bien, no basta con incluir en el epígrafe de la demanda que el socio comparece en tal carácter. Es preciso que la demanda incoada por el socio en el foro primario esté dirigida a salvaguardar los derechos de la sociedad. De esta manera, se evita que por motivos puramente personales y alegaciones destempla-das, un socio solicite anotar preventivamente la demanda instada, según la excepción que provee el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra.

El hecho de que la propiedad inmueble esté inscrita a *879favor de la sociedad especial no constituye impedimento para que un socio pueda solicitar la anotación preventiva de demanda de acuerdo con la excepción consignada en el Artículo 113 de la Ley Hipotecaria, supra, en una situación como la presente. Los socios, como miembros de la sociedad especial, tienen derecho a utilizar las herramientas del or-denamiento jurídico para proteger el haber social, el cual ha sido aportado por ellos. Más aún cuando las acciones entabladas están dirigidas a proteger o recuperar el título de bienes inmuebles pertenecientes a la sociedad especial.

Resolver que los socios en un pleito dirigido a recuperar la titula ' lad de un bien inmueble de la sociedad especial no pued solicitar la anotación preventiva de demanda vía la excepción consignada en el Art. 113 de la Ley Hipo-tecaria, supra, equivaldría a una interpretación demasiado restrictiva de dicho estatuto. Si bien la antedicha excep-ción debe interpretarse restrictivamente, ello no supone que haya que dársele una interpretación ilógica.

Conviene indicar que nuestros pronunciamientos no re-sucitan de manera alguna la desterrada figura del aviso lis pendens. Recordemos que la figura del aviso lis pendens le permitía al demandante gravar los bienes de su adversario con la mera presentación de la demanda, sin la interven-ción del juez.(30) La unilateralidad y arbitrariedad de la anotación lis pendens nos movió a declararla ineficaz en Rocafort v. Álvarez, 112 D.RR. 563 (1982).

Como se puede apreciar, no estamos ante la figura de la anotación lis pendens, puesto que no procede la anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad con la mera presentación de la demanda por parte del socio especial. Como ya dijimos, el socio interesado en solicitar la anotación preventiva de demanda vía la excepción con-signada en el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra, tiene que cumplir con cada uno de los requisitos siguientes: (1) la acción judicial esté fundamentada en un derecho real *880inscrito a favor de la sociedad especial; (2) dicho litigio esté dirigido a afectar la titularidad del bien inmueble en con-troversia, y (3) el socio actúe en representación de la socie-dad especial y no en su carácter personal.

Por lo tanto, resolvemos que en un caso como el pre-sente en el cual el litigio está dirigido a recuperar la pro-piedad inmueble de la sociedad especial, un socio puede solicitar la anotación preventiva de demanda bajo la excep-ción consagrada en el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, supra.

Al examinar los documentos que obran en los autos del presente caso, surge con amplia claridad lo siguiente: (1) que el litigio instado está fundamentado en el derecho real inscrito; (2) que dicha acción está dirigida, inter alia, a obtener la modificación jurídica y de carácter real de la Parcela D en controversia, y (3) que el señor Quiñones Reyes ha presentado la demanda en su carácter de socio y en representación de la referida sociedad especial. Es menes-ter señalar que al ponderar cuidadosamente las alegacio-nes formuladas por el señor Quiñones Reyes y los docu-mentos anejados, razonablemente podemos concluir que no estamos ante una demanda frívola.

Por lo tanto, ya que la acción judicial tiene como funda-mento un derecho real inscrito y la demanda incoada cum-ple con cada uno de los requisitos esbozados, el señor Qui-ñones puede solicitar en el Registro de la Propiedad la anotación de demanda sobre la Parcela D en controversia vía la excepción consagrada en el Art. 113 de la Ley Hipo-tecaria, supra. Tal solución es la más justa y lógica. No tiene sentido jurídico resolver lo contrario.

Por los fundamentos antes expuestos, se le ordena al Registrador de la Propiedad, Hon. Frank Quiñones Vigo, que proceda a practicar en el Registro de la Propiedad la anotación de demanda solicitada por el señor Quiñones Reyes.

La Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez disintió *881con una opinión escrita, a la cual se unieron el Juez Presi-dente Señor Hernández Denton y la Jueza Asociada Se-ñora Fiol Matta.

Opinión disidente emitida por la

a la que se unen el

Discrepo de la determinación que hoy anuncia este Tribunal. Entiendo que la conclusión a que llega una ma-yoría del Tribunal en el recurso gubernativo que nos ocupa es errónea en Derecho e incompatible con nuestro reciente dictamen en Linden Development v. De Jesús-Ramírez, 175 D.P.R. 647 (2009).

Los hechos en este caso son sencillos y se encuentran adecuadamente resumidos en la opinión mayoritaria, por lo que es innecesario reiterarlos.

I

En este caso, el Registrador de la Propiedad (Registra-dor), correctamente, se negó a inscribir una anotación pre-ventiva de demanda por entender que para ello era nece-sario obtener una orden judicial, ya que la titular registral de la propiedad era una sociedad especial y quien compa-recía a procurar la anotación era uno de los socios de la sociedad especial en su carácter personal. El recurrido ar-guye que por no tener la sociedad especial una personali-dad jurídica separada a la de sus socios, él no necesitaba una orden judicial para anotar el pleito pendiente.

Hoy, este Tribunal parece concluir que no existe una personalidad jurídica completamente independiente entre la sociedad especial y sus socios, por lo que estos últimos *882pueden comparecer a realizar ciertas acciones encamina-das a salvaguardar los derechos de la sociedad. Entre las acciones que puede ejercitar un socio, en beneficio de la sociedad, se encuentra la solicitud de anotación preventiva de demanda sin una orden judicial. Sin apoyo jurídico, la mayoría concluye: “No cabe duda de que el socio, en repre-sentación de la sociedad especial, en este caso puede com-parecer al Registro de la Propiedad y solicitar que se prac-tique la anotación preventiva de demanda sin una orden y un mandamiento judicial.” Opinión del Tribunal, pág. 877. La conclusión a que llega la mayoría, como habremos de ver, no tan sólo es contraria a lo que hemos dispuesto res-pecto a las sociedades especiales, sino que también es con-traria a lo que hemos sostenido y exige la propia Ley Hi-potecaria y del Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria) sobre cuándo procede dispensar de una orden judicial para inscribir en el Registro de la Propiedad una anotación pre-ventiva de demanda.

Aun cuando somos conscientes de que este resultado pu-diera ser simpático de acuerdo con los hechos en este caso, lo consideramos erróneo y en contraposición a lo que ha sido, hasta ahora, el estado de Derecho vigente.

II

La Opinión del Tribunal acertadamente señala que con-forme el Art. 113 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2402, para que el Registrador inscriba una anotación pre-ventiva de demanda es necesaria una orden judicial, salvo que la acción se funde en un derecho real inscrito por quien solicita la anotación y se presente en el Registro copia cer-tificada de la demanda. En los casos en que el anotante no posea un derecho real previamente inscrito, se requerirá una orden judicial que instruya al Registrador a realizar la anotación. Como sabemos, con la anotación preventiva de demanda se pretende salvaguardar derechos reales que *883afecten a una finca y, como asiento provisional, asegura transitoriamente ciertos derechos.

A pesar de lo anterior, la mayoría pasa a concluir que lo que se requiere para darle curso a la anotación preventiva no es ya que la acción instada se fundamente en un derecho real inscrito de quien la solicita, sino meramente que la acción instada afecte el título de una propiedad inmueble. A esos efectos la mayoría apunta: “El punto neurálgico del análisis estriba en determinar si la acción entablada afecta el título de una propiedad inmueble; esto es, si la acción va encaminada a obtener una modificación jurídica de carác-ter real y su finalidad primaria es afectar o alterar el título inscrito del inmueble.” (Enfasis en original.) Opinión del Tribunal, págs. 872-873. Para esta modificación de la norma, a mi juicio de efectos trascendentales debido a su elasticidad, no se ofrece apoyo jurídico más allá de la ex-presión misma de la mayoría. No puedo estar de acuerdo con este proceder.

Nuestra interpretación del Art. 113 de la Ley Hipoteca-ria no es, como señala la mayoría, “una interpretación iló-gica” del artículo analizado sino, más bien, un intento de rechazar “una liberalización injustificada” (Kermit Const. Corp. v. Registrador, 103 D.P.R. 583, 589 (1975)), del pro-cedimiento de anotación preventiva de demanda sin una orden judicial. Nuestra postura es la única que es cónsona con nuestros pronunciamientos anteriores, además de ser la única que respeta el lenguaje de la ley. En Banco Central y Economías v. Registrador, 111 D.P.R. 773, 777 (1981), indicamos que la anotación preventiva de demanda sin in-tervención judicial constituye “[la] excepción a la regla general que exige la intervención de un tribunal”, por lo que su interpretación tiene que ser restringida. Aseveramos que “hermenéuticamente, siendo una excepción, la misma necesariamente debe interpretarse en forma limitada, máxime cuando la excepción de ley versa sobre una mecá-nica procesal que tiende a gravar la finca objeto de la *884misma y que ha cobrado hoy, en nuestro medio forense, una vital importancia en la efectividad de los créditos”. (Énfasis nuestro.) íd., pág. 778.

Por otro lado, la opinión mayoritaria, sin discutir sus-tantivamente la normativa relativa a la sociedad especial, parece concluir que no existe una personalidad jurídica completamente independiente entre la sociedad y sus so-cios, y que como consecuencia, éstos pueden comparecer a realizar ciertas acciones encaminadas a salvaguardar los derechos de la sociedad, incluso la que nos ocupa. Especí-ficamente, se señaló en la opinión: “Los socios, como miem-bros de la sociedad especial tienen derecho a utilizar todas las herramientas del ordenamiento jurídico para proteger el haber social, el cual ha sido aportado por ellos.” Opinión del Tribunal, pág. 878.(1) Como resultado de ello, se le or-denó al Registrador que inscribiera la anotación preven-tiva de demanda presentada para inscripción en este caso.

Disiento de este curso de acción porque entiendo que es de todo punto incompatible con nuestros recientes pronun-ciamientos en Linden Development, ante, e implica apar-tarnos de la norma claramente establecida en Asociación de Propietarios v. Santa Bárbara Co., 112 D.P.R. 33 (1982). Asumir la posición de la mayoría necesariamente conlleva desatender el hecho de que la sociedad en nuestro ordena-miento posee una personalidad jurídica independiente a la de sus socios.

Primero, en Santa Bárbara Co. resolvimos que ante una reclamación a la sociedad por alguna obligación, ésta res-ponderá en primer lugar con todo su patrimonio, y de éste no ser suficiente, los socios responderán en su carácter personal, subsidiaria y mancomunadamente de las obligacio-nes de la sociedad. Ello así pues, como sabemos, es un prin-cipio establecido en el derecho civil que la sociedad es *885un ente jurídico separado de sus socios, el cual puede tener, y comúnmente tiene, un patrimonio individual distinto al de sus socios.

Esta conclusión, sin embargo, no desdibuja la persona-lidad jurídica distinta de la sociedad con respecto a sus socios. Cuando en Santa Bárbara Co., aludimos a que am-bos no tienen una personalidad jurídica completamente in-dependiente, nos referimos a la anomalía de que a pesar de que son personas jurídicas distintas, los socios, en algunas ocasiones, responderán por las obligaciones de la sociedad.

No podemos extrapolar dichas aseveraciones a otros contextos, como lo son las facultades que confiere la Ley Hipotecaria a titulares de derechos reales en ciertas circunstancias. Es por ello que estimo errado el curso tra-zado por la mayoría. En el contexto del Registro de la Pro-piedad, no debe haber duda de que la sociedad y sus socios son dos personas jurídicas independientes. Ciertamente, por ser una ficción jurídica, la sociedad actuará a través de sus socios. Pero en dichos casos, los socios actuarán en re-presentación de la sociedad y no en su carácter individual.

Es ahí donde reside el problema de fondo de la ponencia. En este caso, el señor Quiñones Reyes presentó una copia certificada de una demanda en la cual en su carácter personal reclamó a su socio en la sociedad especial por alega-dos malos manejos con los haberes sociales. Cuando el Re-gistrador observó el epígrafe de la demanda y lo comparó con la finca en cuestión procedió, naturalmente, a denegar el asiento, pues el señor Quiñones Reyes no tenía derecho inscrito alguno a su favor en la finca.(2) Este proceder es correcto, ya que la ley es clara en que la excepción es para aquellos casos en que la demanda se refiere a un derecho *886inscrito. La vía que tenía disponible el señor Quiñones para mantener el status quo de la finca era acudir al Tribunal de Primera Instancia y solicitar una orden a esos efectos.

Además, las expresiones y conclusiones de este Tribunal hoy son difíciles de reconciliar con nuestros pronuncia-mientos en Linden Development, obviados por el Tribunal. En Linden Development nos expresábamos sobre la socie-dad de responsabilidad limitada y las consecuencias de no renovar su inscripción en el Registro de Sociedades de Res-ponsabilidad Limitada del Departamento de Estado. Apun-tamos que la sociedad civil “es producto de la convención pues para surgir requiere la existencia de un contrato”. Además, indicamos que, “[c]on su otorgamiento, el contrato de sociedad da lugar a la creación de una persona jurídica distinta a los socios, con un patrimonio separado com-puesto por los bienes, dinero o industria aportado por éstos”. (Énfasis nuestro.) Ello no es incompatible con el he-cho de que, vía excepción, los socios puedan responder de las obligaciones de la sociedad cuando “los haberes de ésta no alcancen a cubrirlas”, tal y como resolvimos en Santa Bárbara Co., ante.

Esta excepción, que opera de manera subsidiaria cuando los bienes de la sociedad son insuficientes para cu-brir las obligaciones de la sociedad, no derrota el postulado básico de que con el contrato de sociedad se da paso “a la creación de una persona jurídica distinta a los socios...”. De lo contrario, la excepción derrotaría o haría ineficaz la regla general. Nuestra interpretación de Santa Bárbara Co. y de Linden Development no es absurda ni ilógica, sino, por el contrario, es la que se ajusta a la naturaleza misma de la sociedad civil según dispone la doctrina y nuestra reciente jurisprudencia. Es decir, es una interpretación conforme a derecho.

Por otro lado, sostenemos que darle curso a la posición de la mayoría implicaría resucitar solapadamente la figura *887del aviso “lis pendens”, mediante la cual se lograba la ano-tación de un pleito con la mera presentación de una copia certificada de la demanda ante el Registrador. En Rocafort v. Álvarez, 112 D.P.R. 563, 569 (1982), al descartar su con-tinuada vigencia en nuestro ordenamiento, catalogamos al lis pendens como una figura de inferioridad técnica y subs-tantiva en comparación con la anotación preventiva de demanda. Véase, además, Padilla v. Registrador, 39 D.P.R. 532, 539 (1929).

El profesor Mojica Sandoz, en su tratado de Derecho hipotecario, nos señala que el lis pendens no es una figura aceptable en nuestro ordenamiento registral. “ ‘Y es que una medida cautelar de lis pendens o anotación preventiva de demanda respecto a la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación, o extinción de cualquier derecho real, debe estar rodeada de ciertas ga-rantías que impidan la promoción ad libitum muchas veces caprichosa o interesadamente perturbadora de pleitos cuya sola existencia sustrae las fincas del comercio inmobiliario con grave perjuicio de la contratación general y de la eco-nomía del país.’ ” L. Mojica Sandoz, Derecho Hipotecario de Puerto Rico, San Juan, Publicaciones JTS, págs. 61-62, ci-tando a D.A. Aguirre, Proyecto de Ley Hipotecaria, San Juan, Departamento de Justicia, 1961, págs. 45-46.

Por las razones previamente expresadas, disiento de la opinión que hoy se dicta. Soy del criterio, al igual que el Registrador de la Propiedad, que para anotar preventiva-mente la demanda en este caso era imprescindible una or-den judicial que así lo ordenara. En consecuencia, confir-maría la denegatoria de inscripción.