emitió la opinión del Tribunal.

Este recurso nos brinda la oportunidad de exponer si, conforme al tratamiento que ha tenido la doctrina de culpa in contrahendo en nuestro ordenamiento jurídico, procede compensar a una parte por las ganancias que dejó de per-cibir al no haberse perfeccionado el contrato proyectado.

En este caso, Puerto Rico Freight Systems (PRFS o la recurrida) presentó contra la Compañía de Comercio y Ex-portación (la peticionaria(1) una demanda sobre daños y perjuicios en la que le reclamó unas indemnizaciones al amparo de dicha doctrina. El Tribunal de Primera Instan-cia (TPI) la declaró “ha lugar” y concedió a favor de la re-currida, entre otras, una compensación en concepto de lu-cro cesante. El Tribunal de Apelaciones confirmó esa determinación e, inconforme con ello, la peticionaria com-pareció ante nosotros mediante el recurso de certiorari de epígrafe.

Atendido el recurso, ordenamos a la recurrida que mos-trara causa por la cual no debíamos expedir el auto solici-tado y modificar esa sentencia, específicamente, la parte *47que avaló la compensación por las ganancias dejadas de percibir. Estudiado el asunto, determinamos expedir para revisar si procede o no esa partida.

I — I

PRFS es una corporación que realiza exportaciones ma-rítimas desde Puerto Rico hacia el Caribe. Su relación con la peticionaria se remonta a un contrato de arrendamiento que suscribieron en 1993. Mediante este contrato, PRFS arrendó un edificio —identificado como el número 11— perteneciente a la Compañía de Comercio y Exportación. Más adelante, para 1997, PRFS le comunicó al administra-dor de las instalaciones comerciales de su arrendadora que vislumbraba expandir su negocio, razón por la que intere-saba arrendar otro edificio. Así, entonces, la peticionaria le comunicó a PRFS que próximamente estaría construyendo el “edificio 15” dentro de una zona identificada como la “zona libre”.(2) Esto llamó la atención del presidente de PRFS, el Sr. Miguel Padilla, ya que interesaba convertirse en operador de esa zona.

Ahora bien, debido a ciertas desavenencias que surgie-ron durante la vigencia de ese contrato de arrendamiento, PRFS instó una acción judicial sobre injuction preliminar, cumplimiento específico de contrato y daños en contra de la peticionaria. A raíz de ese pleito, las partes suscribieron en diciembre de 1999 una moción de desistimiento por estipu-lación mediante la cual PRFS desistiría del caso sin perjuicio. El objeto principal de tal transacción fue el fu-turo arrendamiento del “edificio 15”. En su parte perti-nente, la estipulación dispuso:

B) Las partes acuerdan que la parte co-demandada, ahora Corporación para el Desarrollo de las Exportaciones le arren-*48dará al demandante el edificio número 15 del Centro Mercan-til Internacional, el cual al presente se encuentra en construc-ción, siempre y cuando las partes lleguen a un acuerdo en los asuntos que están negociando actualmente.

C) Con relación al Contrato del Edificio 15 el señor Padilla solicita que:

1. Que el contrato sea de 10 años renovable a 10 años más.

2. El canon de arrendamiento no será mayor de cinco dóla-res con cincuenta centavos ($5.50) anual el pie cuadrado, por el término del contrato.

3. La Corporación será responsable de todas las mejoras, diseños y construcciones estructurales y el señor Padilla será responsable de todas las mejoras interiores y de oficina.

4. Las mejoras que realice el señor Padilla en el Edificio 15 serán aprobadas previamente por la Corporación. Dicha apro-bación no puede ser irrazonablemente denegada. Al concluir el contrato, la Corporación, a su costo, podrá eliminar estas mejoras.

5. En la eventualidad de que la Corporación resuelva el contrato por falta de pago de canon de arrendamiento, el señor Padilla será responsable por los cánones de arrendamiento mientras las facilidades del Edificio 15 estén deshabitadas. La Corporación será responsable de hacer gestiones de buena fe para conseguir un nuevo arrendatario.

D) El señor Padilla será responsable de convertirse en ope-rador independiente de la Zona Libre. De convertirse en ope-rador independiente de la Zona Libre se revisará el contrato de arrendamiento del Edificio 11 a los efectos de incluir al arrendador dentro de los incentivos y/o ayudas que estuviesen vigentes para los operarios de la Zona Libre.

E) La Corporación para el Desarrollo de las Exportaciones se compromete a presentar ante su Junta de Directores las peticiones del señor Padilla para su estudio y consideración, sin que por ello se entienda que su gestión constituye una aceptación o compromiso de que las peticiones serán aprobadas. Se aclara que específicamente las peticiones nú-mero 1 y 2 del apartado c) constituyen peticiones fuera del ámbito de poderes de otros funcionarios que no sea la Junta de Directores de la Corporación y sólo pueden ser aprobad [a] s expresamente por [e]stos últimos.

F) Una vez las partes hayan llegado a un acuerdo, la Cor-poración se compromete a tramitar prontamente la redacción y aprobación del contrato de arrendamiento del Edificio 15. Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 2151-2153.

*49Como vemos, la peticionaria se comprometió a llevar ante su Junta de Directores los requerimientos de PRFS en cuanto a las cláusulas del contrato de arrendamiento que se proyectaba. Los orígenes del caso de epígrafe se re-montan a esa estipulación. Conforme a lo convenido, PRFS invirtió dinero para adecuar el “edificio 15” a sus necesida-des operacionales y para adiestrar parte de su personal en cuanto a los trabajos que allí se realizarían. Además, hizo presentaciones publicitarias a varias compañías, en y fuera de Puerto Rico, para ofrecerles los servicios de exportación. Sin embargo, transcurrieron dos años sin que se llegara a un acuerdo formal con respecto al “edificio 15”. Trascendió que la Junta de Directores de la peticionaria aprobó un término y un canon de arrendamiento mayor al que PRFS había solicitado mediante la estipulación. PRFS no aceptó tales condiciones y, consecuentemente, el con-trato de arrendamiento no llegó a perfeccionarse.

Así las cosas, la recurrida presentó una demanda de in-terdicto en contra de la peticionaria para solicitar el cum-plimiento específico de la estipulación. Empero, el foro pri-mario la desestimó, ya que entre las partes no llegó a existir un contrato. No obstante, resolvió lo anterior sin peijuicio de las causas que PRFS pudiera presentar por posibles daños y perjuicios.

Ante ese cuadro, PRFS incoó una demanda sobre daños y perjuicios en contra de la peticionaria. En lo que es per-tinente al recurso que atendemos, la recurrida apuntó que tuvo una expectativa razonable de que el contrato de arrendamiento del “edificio 15” se perfeccionaría conforme a las especificaciones consignadas en la estipulación. Esto, debido a las representaciones y actuaciones de los agentes y representantes de la peticionaria. Agregó que, acorde con esas expectativas, invirtió sobre doscientos mil dólares para acondicionar la estructura del edificio a sus necesida-des, así como para poder convertirse en operador de la *50zona libre.(3) También solicitó, entre otras indemnizacio-nes, una compensación a scendente a $7,872,084 porlos in-gresos que dejó de percibir, dada la pérdida de clientes prospectivos al no arrendar el edificio 15. (4)

Celebrado el juicio, el TPI declaró “ha lugar” las recla-maciones antes mencionadas. Determinó, como cuestión de hecho, que durante el periodo de construcción del “edificio 15” no se le notificó al señor Padilla que se perfilaba un cambio radical en cuanto a los términos del contrato de arrendamiento de ese inmueble. Por el contrario, sostuvo que el Director Ejecutivo de la peticionaria le creó la expec-tativa al señor Padilla de que endosaría las propuestas que se consignaron en la estipulación. De esta forma, el foro primario encontró a la peticionaria responsable conforme a la doctrina de culpa in contrahendo y le impuso el pago de $2,879,256.80. Esta cantidad incluye los ingresos que hu-biese generado PRFS durante el término contractual dis-puesto en la estipulación y los gastos invertidos en las al-teraciones estructurales del “edificio 15”, así como en el desarrollo y la promoción de la “zona libre”.(5) Además, le impuso el pago de cuatro mil dólares en honorarios de abo-gado por temeridad.

Insatisfecha con el dictamen, la peticionaria acudió al *51Tribunal de Apelaciones y argüyó que no actuó de mala fe durante las negociaciones e imputó error al TPI al conce-der dichas partidas indemnizatorias, en especial, la refe-rente al lucro cesante.(6) El foro intermedio confirmó la de-terminación del TPI en todos sus aspectos, sosteniendo así la compensación adjudicada por lucro cesante. Funda-mentó su dictamen en que esa partida estaba sostenida por la prueba y en que el propósito de la doctrina de culpa in contrahendo es regresar a las partes a la situación en que se encontraban antes de comenzar los tratos fallidos.

No conteste con tal proceder, comparece ante esta Curia la peticionaria y nos señala que:

1. Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al confirmar la sentencia del Tribunal de Primera Instancia y conceder a la corporación demandante $218,481.00 por concepto de gastos incurridos en la consecución de un contrato de arrendamiento, cuando medió buena fe por parte de la CCE y esta no se retiró de las negociaciones.

2. Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al confirmar la sentencia del Tribunal de Primera Instancia y conceder una suma millonaria para compensar los gastos positivos bajo la doctrina de culpa in contrahendo, suma totalmente improce-dente en derecho.

3. Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al confirmar la sentencia del Tribunal de Primera Instancia y conceder inte-reses pre-sentencia y honorarios de abogado por temeridad.

*52Por su parte, la recurrida puntualiza que este caso no se puede disponer únicamente de acuerdo con la doctrina de culpa in contrahendo. Nos sugiere, entonces, que lo analicemos de acuerdo con los Arts. 1802, 1803 y 1059 del Código Civil de Puerto Rico, disposiciones que, a su juicio, justifican la indemnización concedida.(7)

Ante el marco fáctico que precede, pasamos a exponer las normas jurídicas que se relacionan con la controversia.

1 — 1 l — l

A. Sabemos que mediante un contrato, una persona se obliga a dar una prestación a otra. Una vez constituido, ese convenio se convierte en la ley entre las partes, cosa que se traduce en el principio de pacta sunt servanda, o, en otras palabras, en que las partes están comprometidas a cumplir lo pactado. Véase BPPR v. Sucn. Talavera, 174 D.P.R. 686 (2008). Por ello, contravenir una obligación contractual acarrea el pago de alguna indemnización o quedar sujeto al cumplimiento específico de las cláusulas pactadas. Véanse: Arts. 1230 y 1054 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sees. 3451 y 3018.

Ahora bien, la doctrina reconoce que existen varias etapas que preceden la perfección de un contrato. Así, pues, se ha dicho que tiene lugar una etapa preliminar preparatoria, una de perfección y, por último, una ejecutoria. La primera de estas comprende los tratos o las negociaciones preliminares, es decir, el proceso interno de *53la formación del contrato; la segunda se da cuando concu-rren todos los elementos esenciales para la existencia de este, y la tercera se refiere a cuando se realiza el cumpli-miento de la prestación acordada.(8) J.M. Lete Del Río y otros, Derecho de obligaciones, Navarra, Ed. Thomson Aranzadi, 2010, Vol. 1, pág. 467. En este caso, nos corresponde estudiar lo pertinente a la etapa preliminar, y es preciso señalar que no han sido pocas las opiniones que esta ha suscitado, siendo así objeto de interesantes debates doctrinarios. Examinemos, pues, dicha normativa.

Hablando sobre los tratos preliminares, Antonio Román García nos instruye en cuanto a que en el transcurso de estos,

... las partes pueden haber coincidido sobre una serie de as-pectos y concretar estos acuerdos parciales dándoles incluso forma escrita; son apuntes, minutas, borradores o proyectos que, o bien pueden recoger puntos esenciales del futuro con-trato, o derivaciones puramente accidentales, representando, en todo caso, por sí mismos la continuación de la etapa prepa-ratoria del contrato iniciada con los tratos preliminares que, por otro lado, no provocan generalmente ningún género de na-turaleza contractual. (Citas omitidas). A. Román García, El precontrato: estudio dogmático y jurisprudencial, Madrid, Ed. Montecorvo, 1982, págs. 373-374.

Se deduce que durante estas negociaciones que prece-den al contrato, no existen los elementos necesarios para que pueda nacer la obligación contractual; es decir, el con-trato no está supeditado a la aceptación de una oferta, puesto que esta aún se encuentra en la etapa de *54gestación.(9) Lo que ocurre en esta fase son conversaciones en las que se discute, se proyecta, se observa y se sugiere, a la par que se perfilan los términos que más adelante servirán para establecer la base del contrato. B. Moreno Quesada, La oferta de contrato: génesis del contrato y res-ponsabilidad antecontractual, Barcelona, Ed. Nereo, 1963, pág. 16. Otros autores han señalado que este período com-prende simplemente un intercambio de ideas destinado a llegar, con el tiempo, a la formulación de la oferta de con-trato, pero que no es obligatorio, ni la parte que formule las ideas está forzada a permanecer en ellas. E.A. Sánchez Urite, La oferta de contrato: fuerza vinculante, Argentina, Ed. Abeledo-Perrot S.A., 1975, pág. 108. Como bien nos resume Luis Diez-Picazo,

[e]stas conversaciones, proyectos o minutas no constituyen per se ningún acto jurídico en sentido estricto, pues de ellos no se derivan efectos jurídicos de manera inmediata. No puede de-cirse que entre las partes se cree una relación jurídica origi-nada por la voluntad de iniciar los tratos o las conversaciones. Sin embargo, tampoco puede decirse que los tratos o conver-saciones sean en sí mismos irrelevantes. L. Diez-Picazo y otros, Fundamentos del derecho civil patrimonial, 6ta ed., Pamplona, Ed. Thomson Civitas, 2007, Vol. I, pág. 333.

Ciertamente, las partes realizan tratos preliminares *55para perfeccionar un contrato, y es necesario destacar que en los de gran importancia económica o de cierta compleji-dad, es frecuente que antes del concurso contractual, ten-gan lugar tales intercambios de ideas. Véase L. Diez-Picazo, Sistema de derecho civil, 6ta ed. rev., Madrid, Ed. Tecnos, 1989, págs. 68-69.

No obstante, es un principio cardinal en el ordenamiento jurídico puertorriqueño que nadie está obligado a contratar. Colón v. Glamourous Nails, 167 D.P.R. 33, 44 (2006).(10) Véase, también, Prods. Tommy Muñiz v. CO-PAN, 113 D.P.R. 517, 526 (1982). Es decir, las partes no están obligadas a proseguir con las negociaiones hasta perfeccionar el contrato, sino que se pueden retirar de estas acorde a sus mejores intereses. Id. Esa conclusión es ineludible, ya que el hecho de que no se concrete el convenio es, por la misma naturaleza de los tratos preliminares, uno de sus posibles desenlaces. Dicho de otra manera, se intenta un resultado que, en ocasiones, puede que no llegue a ocurrir. Moreno Quesada, op. cit., pág. 54. Véase, también, Román García, op. cit., pág. 365. Así, pues, entrar en una relación contractual se entiende como un ejercicio de la voluntad propia. Véanse: Arts. 1206 y 1213 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. secs. 3371 y 3391.

B. Conforme hemos discutido, es prerrogativa de las partes desistir de los tratos precontractuales. No obstante, se ha reiterado que el ejercicio de un derecho no está exento de responsabilidad si se ejercita abusivamente. Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra, pág. 528. Esto significa que existen límites en cuanto a la manera de retraerse de las negociaciones durante los tratos preliminares.(11) Véase Lete Del Río, op. cit, pág. 468.

*56Esta Curia se enfrentó a esa situación por primera vez en Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra. Allí, luego de que las partes estuvieran negociando por un lapso de tiempo sin que se hubiese otorgado un contrato, el Sr. Tommy Muñiz demandó a COPAN para que cumpliera con la adjudicación de una subasta. Ante ello, el foro de instan-cia resolvió que la parte demandada estaba obligada a re-sarcir únicamente los perjuicios causados y los gastos en que el demandante hubiese incurrido durante las negociaciones. Al revisar el dictamen, por no existir en nuestro derecho positivo una figura jurídica que atendiera directamente esa controversia, examinamos entonces la doctrina de la culpa in contrahendo, expuesta en sus orí-genes por el autor alemán Rudolf Von Ihering.(12)

Luego de estudiar el asunto, expusimos que las partes tienen pleno derecho a decidir si se obligarán contractualmente. Sin pasar por alto lo antes mencionado, dictaminamos que durante la fase precontractual es imperativo que estas actúen conforme a la buena fe.(13) Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra, págs. 526-527. Señalamos, en palabras del tratadista español Diez-Picazo, que dicho deber “ ‘no impera solamente en las relaciones jurídicas ya establecidas o constituidas, sino también en las relaciones derivadas de un simple contacto social’ ”. Id., pág. 527.(14)

*57Si bien en el caso precitado aplicamos la doctrina de la culpa in contrahendo cuando una parte obra contrario a la buena fe y, negligentemente, causa un daño a otro, no pasó desapercibida la dificultad de definir la categoría jurídica de esta doctrina. En ese sentido, dijimos que

... la amplia gama de supuestos sobre los cuales puede asen-tarse la responsabilidad precontractual hace necesario que en el análisis del problema se considere qué figura jurídica —culpa, dolo, fraude, buena fe, abuso del derecho u otros prin-cipios generales del derecho— responde más adecuadamente como fundamento jurídico para la solución del caso. [Esto ya que l]as negociaciones que anteceden al contrato pueden ser de variada índole y, por tanto, la responsabilidad precontrac-tual puede surgir en diferentes supuestos. Prods. Tommy Muniz v. COPAN, supra, págs. 529-530.

Como vemos, a partir de Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra, no existe duda de que la referida doctrina tiene cabida en el ordenamiento jurídico puertorriqueño; no actuar en concordancia con lo que exige la buena fe requerida en el periodo precontractual apareja incurrir en la responsabilidad que se deriva de la llamada culpa in contrahendo. Empero, en aquella ocasión no abordamos la normativa que concierne a la compensación que debe otor-garse en una causa de esa naturaleza. En cuanto a esa materia, gran parte del debate doctrinario se relaciona a la catalogación que se le confiere a la culpa in contrahendo, es decir, el carácter contractual, extracontractual o sui ge-neris de la doctrina. Mientras, otros autores restan impor-tancia a tal clasificación. Entienden que la médula del asunto está en la indemnización que se otorgue.(15)

*58Por nuestra parte, en Torres v. Gracia, 119 D.P.R. 698, 703 (1987), resolvimos una controversia al amparo de la doctrina de culpa in contrahendo, y acogiendo la tesis de Bernardo Moreno Quesada,(16) mencionamos que esa responsabilidad se encontraba inmersa en el Art. 1802 del Código Civil de Puerto Rico, supra, dado a que en ese artículo se recogen, entre otros, los casos de perjuicios causados por el ejercicio abusivo de los derechos. Años después, en Colón v. Glamourous Nails, supra, enunciamos que el deber de actuar conforme a la buena fe durante los tratos preliminares no se refiere a la obligación de diligencia genérica y erga omnes impuesta por el Art. 1802, supra. Más bien, proferimos que la culpa in contrahendo

[e]s una obligación hacia una persona determinada, que surge en aquel momento en el curso de las negociaciones en el cual el ejercicio del derecho de una parte a retirarse, corolario del principio de la autonomía de la voluntad, activa la protección de la confianza depositada por la otra y resulta contrario al principio inmanente de la buena fe.

La realidad es que, al igual que otros supuestos de respon-sabilidad que nacen por aplicación de los principios derivados de la buena fe, la culpa in contrahendo carece de regulación propia. Por eso, aunque la hemos ubicado, por analogía, bajo la égida del Art. 1802 del Código Civil, supra, estamos obliga-dos a continuar colmando, caso a caso, los vacíos normativos subsistentes, en aquellos aspectos que no son del todo compatibles con los elementos típicos de la responsabilidad extracontractual. Colón v. Glamourous Nails, supra, pág. 55.

Parte del asunto referente a la indemnización que se debe conceder lo intimamos en ese mismo caso, al dilucidar si procedía conceder a la demandante una compensación por los daños emocionales, según esa causa. Esgrimimos, citando a Asúa González y a Ghersi, que

[l]a indemnización por culpa in contrahendo es, pues, repara-*59tiva, basada en el principio de que quien vulnera la confianza depositada por otro, debe devolver a esa persona al estado en que estaría si no se hubiesen dado las circunstancias que dan lugar a la reparación. Se cuida mucho la doctrina de permitir que a través de la indemnización la parte agraviada obtenga las ventajas económicas que hubiera representado llevar a fe-liz término el proceso de negociación (interés positivo). En vez, el objetivo es “colocar al perjudicado como si no hubiese em-prendido los contactos negociales”. (Cita omitida.) Colón v. Glamourous Nails, supra, pág. 57.

De esta manera, dictaminamos que el deber de indem-nizar por el rompimiento culposo de los tratos preliminares alcanza, de ordinario, tan solo el llamado “interés negati-vo”, es decir, la reparación de los gastos sufridos y las pér-didas patrimoniales(17) derivadas del proceder arbitrario de la parte culpable.(18) Colón v. Glamourous Nails, supra, pág. 58. Conforme a ese análisis, rechazamos el argumento de que procedían compensaciones morales en tales casos.

Los fundamentos que delimitan la indemnización que se debe conceder en casos de culpa in contrahendo son: (1) que la responsabilidad de actuar conforme a la buena fe surge como “hija de la equidad”, para sancionar el que-*60brantamiento de la confianza, y (2) la fuerte política pú-blica que existe a favor del tráfico jurídico y la libertad de contratación. En cuanto a esto último, fuimos enfáticos en establecer la necesidad de sujetar el alcance de esa respon-sabilidad a consideraciones de política pública que usual-mente no están presentes en la determinación de respon-sabilidad extracontractual. Es por eso que reiteramos que la doctrina de la culpa in contrahendo se debe aplicar solo restrictivamente. Colón v. Glamourous Nails, supra, pág. 47. Torres v. Gracia, supra, pág. 710. Nos señala Luis Diez-Picazo, anotando a De Lupis, que “si se estableciera un régimen general de responsabilidad, se impondría a las partes tal cautela y circunspección que se obstaculizaría energéticamente la vida del tráfico”. Diez-Picazo, Sistema de derecho civil, op. cit., pág. 68.

Si bien expusimos las instancias en que hemos aplicado la doctrina de culpa in contrahendo, la anterior reseña no dispone de la controversia que nos ocupa. Como ya adelan-tamos, debemos justipreciar si en el ordenamiento jurídico puertorriqueño procede compensar el lucro cesante de acuerdo con los fundamentos de la doctrina en discusión. La peticionaria arguye en la negativa, por cuanto en Colón v. Glamourous Nails, supra, resolvimos que la compensa-ción incluiría únicamente el llamado “interés negativo”. Nos corresponde, pues, delimitar el alcance de dicho interés. De entrada, destacamos que la doctrina se encuen-tra dividida respecto a ese particular. Por un lado, algunos juristas opinan que las ganancias dejadas de percibir de-ben incluirse dentro del llamado “interés negativo”, mien-tras otros opinan lo contrario. Procedamos a escrutar este asunto y definiendo primeramente, el concepto lucro ce-sante y, luego, dilucidando si ese tipo de compensación es cónsona con la doctrina en discusión.

C. El Art. 1059 del Código Civil de Puerto Rico, supra, que trata sobre la naturaleza y el contenido de las obligaciones, regula el deber de resarcir a una persona por *61las ganancias que dejó de percibir. Esta disposición precep-túa que “[l]a indemnización de daños y perjuicios com-prende no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor ...”. 31 L.P.R.A. sec. 3023. Por su ubicación en el Código, este tipo de reparación es exigible en caso de in-cumplimientos contractuales o extracontractuales. Véase A. Borrell Maciá, Responsabilidades derivadas de culpa extracontractual civil: estudio del artículo 1902 del Código Civil y breves comentarios sobre los artículos 1903 a 1910 del propio cuerpo legal, Barcelona, Ed. Bosch, 1958, Sec. 38, págs. 81-83.

En nuestra jurisprudencia hemos descrito a la compensación por lucro cesante como aquella partida de daño que debe resarcirse por la pérdida de ingresos infligida al perjudicado y la corréspondiente disminución de su capacidad productiva. S.L.G. Rodríguez v. Nationwide, 156 D.P.R. 614, 623-624 (2002). Más específicamente, es una ganancia futura frustrada que con cierta probabilidad se esperaba, según el curso natural de los acontecimientos. Id.(19) Y en relación con el presente caso, conviene anotar los apuntes del tratadista Manuel Albaladejo en cuanto a que también constituyen lucro cesante los contratos frustrados que se hayan hecho con terceros o que se pudieran haber realizado de no haber mediado el incumplimiento del deudor. M. Albaladejo, Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, Madrid, Ed. Rev. Der. Privado, 1989, T. XV, Vol. 1, pág. 687.

Ahora bien, existen ocasiones en las cuales será improcedente esta partida. Una de estas es cuando resulta especulativa o no se puede demostrar su correlación con el acto dañoso. S.L.G. Rodríguez v. Nationwide, supra. Por *62otro lado, cuando se refiere a las situaciones en que ha mediado un incumplimiento contractual, Albaladejo nos in-dica que

[t]ambién está justificado el rechazo cuando el acreedor ha solicitado por vía resolutoria la indemnización de los gastos de confianza contractual (interés negativo) y, cumulativamente, la ganancia frustrada por incumplimiento. Albaladejo, op. cit., pág. 686.

Relacionado con lo anterior, y discutiendo el Art. 1.124 del Código Civil de España —análogo al Art. 1077 de nues-tra legislación civil,(20) que regula el derecho a resolver las obligaciones recíprocas— Diez-Picazo nos ilustra que el lu-cro cesante no debe proceder cuando una parte solicita que se resuelva un contrato. Razona que la propia definición de “lucro cesante” implica que el acreedor se quiere colocar en la misma situación patrimonial en la que estaría si el con-trato hubiese llegado a buen término, cosa que no guarda armonía con la resolución. Diez-Picazo, Sistema de derecho civil, op. cit., pág. 271. Una vez definido el lucro cesante y algunas de las instancias en que este no procede, pasemos a determinar si el “interés negativo” engloba su recobro. Para ello, debemos repasar los orígenes de ese interés, co-metido en el que nos ayudan los apuntes de la profesora María García Rubio. Veamos.

Nos recuerda esta autora que Rudolf Von Ihering, al exponer su tesis en cuanto a la culpa in contrahendo, se enfocó en el hecho de que si una parte ocasionaba la nuli-dad de un contrato, por haber incurrido en esa culpa, res-pondía frente a la otra por el daño causado debido a la anulación. García Rubio, op. cit., pág. 27. Nos continúa re-*63¡atando que el “culpable” no habría de responder con el equivalente de la prestación prometida, ya que de un con-trato nulo no podría surgir la obligación de cumplir. Anota que, según los postulados del tratadista alemán, el “culpable”

... estar[ía] obligado a poner a la otra parte en la misma situa-ción patrimonial en que se encontraría si no hubiese estipu-lado el negocio; esto último sería el interés negativo, o interés en la no conclusión del contrato, por oposición a aquello, que sería el interés positivo o interés en el mantenimiento o ejecu-ción de la obligación, existiendo correspondencia entre lo pri-mero y la invalidez del negocio, y lo segundo y su validez. El interés negativo, que en determinadas ocasiones podría alcan-zar el montante del interés positivo, vendría conformado tanto por pérdidas efectivas, como por falta de ganancias; entre las primeras estarían los gastos realizados en preparación y eje-cución del contrato nulo (v. gr., gastos de embalaje, expedición, etc.); entre las segundas habría de computarse, sobre todo, la pérdida de otras ocasiones favorables de contratar. (Escolio omitido). García Rubio, op. cit., pág. 28.

Para el tratadista alemán Von Ihering, dentro de la falta de ganancias debían computarse los daños derivados por el rechazo de otras ocasiones en que se hubiese podido concluir el contrato, así como el hecho de haber dejado de buscar en tiempo útil esas posibles oportunidades. García Rubio, op. cit., pág. 231. Es de notar que el precursor de la doctrina de la culpa in contrahendo estimó que la pérdida de ganancias figuraba como parte del interés negativo. En nuestro tiempo, hay también quienes piensan de manera similar. Algunos autores opinan que se debe calcular como parte integral de dicho interés tanto los gastos inútilmente realizados o, más propiamente, el daño emergente(21) así como la frustración de ganancias. García Rubio, op. cit., pág. 232. Véase, también, Lete del Río, op. cit, pág. 491. *64Para otros, el daño resarcible es todo aquel que se derive de la relación de causalidad. García Rubio, op. cit., págs. 235-236.

Por su parte, Bernardo Moreno Quesada rechaza la idea de resarcir todos los daños derivados de la falta de ejecu-ción del contrato que se esperaba formar. Concibe que de ningún modo se puede llevar a ese extremo la cuantía de la indemnización. Moreno Quesada, op. cit., pág. 56. Conti-núa exponiendo este autor, que esto será exigible solo cuando se trate de un supuesto de responsabilidad contractual, caso distinto al que tiene lugar durante los tratos preliminares.

Así también, y contrario a lo que opinaba Von Inhering, el jurista italiano Gabrielle Faggella rechazó el concepto de interés negativo, según definido por el primero, aún en ca-sos en que existiera una oferta. García Rubio, op. cit. pág. 32. Faggella razonó que el montante resarcible es el valor de la oferta con relación a la formación del contrato y los daños y gastos con los que el destinatario había contri-buido a la elaboración de los tratos y de la propia oferta, sin que en estos últimos se incluyeran los gastos derivados de la reparación de las ocasiones contractuales perdidas.

Por otra parte, Luis Diez-Picazo interpreta que, aunque la ruptura de las negociaciones no presente una causa jus-tificada, no son resarcibles los gastos que se han llamado “especulativos” o que constituyen un riesgo implícito de todo negocio. Por el contrario, serían resarcibles los gastos que de todas formas habría que realizar para iniciar las negociaciones. Diez-Picazo, Fundamentos del derecho civil patrimonial, op. cit., pág. 346. En cuanto a la inclusión del lucro cesante en el interés negativo, nos dice que

[l]a doctrina es por lo general pacífica en el sentido de que el daño resarcible en los supuestos de responsabilidad precon-tractual se limita al interés negativo, que comprende, cuando se dan los supuestos más arriba señalados, el reembolso de los gastos realizados en contemplación del contrato proyectado. Se ha discutido si el interés negativo comprende también el *65lucro cesante o las ventajas que la parte perjudicada hubiera podido obtener por haber perdido otro negocio. En la jurispru-dencia italiana parece existir alguna línea favorable a la in-clusión de este lucro cesante, pero, con mejores argumentos, se ha sostenido a nuestro juicio la solución contraria. En los ca-sos de ruptura de negociaciones, la existencia de una ocasión más provechosa o ventajosa es un motivo justo de retirada, y si la parte no lo aprovechó, sólo a ella le es imputable. La situación parece distinta en los casos de responsabilidad pre-contractual por nulidad del contrato, donde la parte que ha violado los deberes de buena fe, se encuentra obligada al re-sarcimiento de la pérdida de la ocasión más ventajosa para quien concluyó el contrato fundado en la confianza de la vali-dez del mismo. Diez-Picazo, op. cit., pág. 347.

Si bien vimos que el profesor Diez-Picazo se ha incli-nado a no incluir las pérdidas de otras oportunidades de contratar, según nos explica María Paz García Rubio, “re-cientemente ha matizado su postura”. Estudio doctrinal: la responsabilidad precontractual en la propuesta de moder-nización del derecho de obligaciones y contratos, LXV Bo-letín del Ministerio de Justicia Núm. 2130 n. 21 (2011). Disponible en www.mjusticia.es/bmj.(22)

f — I H — I 1 — 1

Luego de exponer el tratamiento jurisprudencial y doctrinal que ha tenido la doctrina de culpa in contrahendo, así como la compensación que de ella se deriva, proceda-mos a resolver la médula del asunto ante nuestra conside-ración, esto es, si dentro de la indemnización que se ha denominado como “interés negativo” procede incluir una partida correspondiente a la pérdida de ganancias o lucro cesante. En palabras de Bernardo Moreno Quesada, nos corresponde, en nuestra función adjudicadora, “fijar la ex-*66tensión de los daños indemnizables...”. Moreno Quesada, op. cit., pág. 58.

En el presente caso, PRFS presentó una demanda contra la peticionaria y le requirió el pago de ciertas partidas, entre las cuales incluyó una por lucro cesante. Esos daños, correctamente, fueron atendidos por los foros inferiores de acuerdo con la doctrina de culpa in contrahendo. Es claro que la estipulación que suscribieron las partes de epígrafe no se podía catalogar como un precontrato, una oferta ni un contrato de arrendamiento, puesto que aludía a que se arrendaría el “edificio número 15”, “siempre y cuando las partes lleg[aran] a un acuerdo [respecto] a los asuntos que esta [ban] negociando... ”. (23)

En este punto hacemos referencia a lo que señala una de las opiniones disidentes. Específicamente, se menciona que el contrato de arrendamiento constituía una condición suspensiva de la estipulación que suscribieron las partes para transar el pleito que tenían ante el TPI. Es claro que esa estipulación es un contrato de transacción. Sobre ello no hay duda ni controversia. En ese contrato de transac-ción, la negociación del contrato de arrendamiento del “edi-ficio 15” figuró como parte de las condiciones por las cuales los litigantes desistieron sin perjuicio del caso que se ven-tilaba ante el TPI. Una de las cláusulas de esa estipulación fue que “la parte co-demandada, ahora Corporación para el Desarrollo de las Exportaciones le arrendarla] al deman-dante el edificio número 15 del Centro Mercantil Interna-cional... siempre y cuando las partes lleg[aran] a un acuerdo en los asuntos que esta [ban] negociando...”. (En-fasis suplido). Moción de desistimiento por estipulación de las partes, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 2151. La mencionada cláusula contractual se ejecutó cuando las partes comenzaron las negociaciones para llegar a un acuerdo respecto al arrendamiento de ese inmueble.

*67Luego de esto, las partes comenzaron a negociar ese contrato de arrendamiento del “edificio 15”. El punto neu-rálgico de la referida Opinión disidente es que no cataloga ese contrato de arrendamiento como un contrato indepen-diente al contrato de transacción. Si bien la negociación del contrato de arrendamiento del “edificio 15” figuró como parte de las cláusulas y condiciones del contrato de tran-sacción, lo cierto es que las partes comenzaron a negociar un contrato de arrendamiento independiente y con vida propia. Es debido a los hechos que ocurrieron durante la negociación de ese contrato de arrendamiento que PRFS acudió al TPI en busca de un remedio. Todo lo anterior denota que las partes se encontraban aún dentro de las negociaciones pertinentes para formalizar un acuerdo contractual posterior, que no existía hasta ese momento.

Tanto el foro de instancia como el apelativo entendieron que las actuaciones de la peticionaria durante esos tratos preliminares no fueron compatibles con la buena fe, ya que le creó a PRFS expectativas de que el contrato se perfec-cionaría conforme a lo que esa parte solicitó en la estipulación. Razonaron ambos tribunales que por ello la peticionaria estaba obligada a resarcir a la recurrida todos los gastos relacionados con esas negociaciones, así como las ganancias que hubiese percibido esta última de haberse perfeccionado el contrato por el tiempo dispuesto en la es-tipulación, es decir, diez años. Como mencionamos antes, le ordenamos a PRFS que mostrara causa por la cual no de-bíamos revocar parcialmente la sentencia del foro interme-dio, específicamente, en cuanto a la partida que concedió en concepto de lucro cesante. Para resolver este cuestiona-miento, debemos tener presente que en este tipo de casos, por imperativos de política pública, hay que considerar ciertas limitaciones al determinar la reparación que le co-rresponderá resarcir al “culpable”.

Ya dictaminamos en Colón v. Glamourous Nails, supra, que la responsabilidad dimanante de la culpa in contra-*68hendo no es idéntica a la que surge del Art. 1802 del Código Civil, supra. Por eso, allí mencionamos la necesidad de lle-nar los vacíos normativos que refleje cada caso particular en aquello en que no sea compatible con los elementos tí-picos de la responsabilidad extracontractual. Una de esas incompatibilidades es que la culpa in contrahendo está su-jeta a consideraciones de política pública que, usualmente, se encuentran ausentes en casos dilucidados, según ese otro género de responsabilidad. Una de estas consideracio-nes es no coartar la libertad de contratación ni el tráfico jurídico.

Debido a lo anterior, resolvemos que el lucro cesante no es una partida que deba incluirse dentro del “interés negativo” que se compensa en Puerto Rico según la doctrina de culpa in contrahendo. La recurrida reclamó las ganancias que dejó de percibir por los contratos que hubiera podido otorgar con las compañías a las que le ofreció sus servicios de exportación. Si bien un sector de la doctrina reconoce que pueden aparecer como parte de las ganancias perdidas los futuros contratos que no pudieron efectuarse como consecuencia de un acto dañoso, es un hecho indiscutible que la peticionaria tenía la facultad de decidir no arrendarle el “edificio 15” a PRFS. En lo que la peticionaria falló fue en actuar contrario a la buena fe durante las negociaciones pero, de todas maneras, no tenía la obligación de entrar en esa relación jurídica si así no lo entendía conveniente. Creemos que resolver lo contrario iría en detrimento del tráfico jurídico que debemos proteger.

Abona a la conclusión anterior el hecho de que en controversias resueltas al amparo de la doctrina en discusión, no procedería compensar daños que, al evaluarlos más detenidamente, podrían surgir como causa del incumplimiento del contrato en sí. Tal es el caso de la partida que aquí se reclama. La medida de reparación en casos de culpa in contrahendo no puede alcanzar lo que significaría *69el cumplimiento del contrato, ya que durante los tratos preliminares, las partes tienen la perfecta prerrogativa de no obligarse.

Conceder en estos casos una compensación de esta na-turaleza implicaría anticipar un resultado incierto, es de-cir, la perfección del contrato, revistiendo así al lucro ce-sante con un manto de especulación, cosa que limita la procedencia del lucro cesante en las acciones donde ya se estima procedente, como es el caso de las acciones incoadas al amparo del Art. 1802 del Código Civil, supra. En este caso, la dificultad probatoria no es lo que nos mueve a ne-garle a PRFS una compensación por los ingresos que hu-biese obtenido de haberse perfeccionado el contrato de arrendamiento, cosa que reclamó en su demanda. Lo que sucede es que PRFS iba a obtener esos beneficios económi-cos una vez se perfeccionara el contrato que tenía previsto con la peticionaria. Y ya hemos visto que los beneficios que se hubiesen obtenido de ese contrato no son partidas a compensar en una reclamación que se insta bajo la doc-trina de culpa in contrahendo.

Durante los tratos preliminares, el hecho de la perfección del contrato es un resultado que puede que no ocurra, independientemente de la forma en que actúen las partes. Claro está, quien se comporte de mala fe estará obligado a reparar al perjudicado por los gastos espontáneos en que incurrió durante la negociación, esto es, aquellos que nada tienen que ver con la fase ejecutoria del contrato, de manera que ubique a la parte que aspiró contratar y no pudo en la situación en que se hubiese encontrado de no haber emprendido las negociaciones. En esto, no podemos perder de perspectiva que cuando estamos frente a un caso en el cual las negociaciones no han trascendido la etapa preliminar, según la hemos descrito, esa situación es distinta a aquella en que se encuentra una persona que ya recibió xana oferta, firmó un precontrato o ya contrató. Estas últimas instancias, por su propia natu-*70raleza, presentan escenarios completamente distintos a los que se suscitan durante los tratos preparatorios. En la etapa precontractual, en la que no existe ningún género de obligación ni se ha emitido una oferta formal, las partes poseen la expectativa de llegar a un acuerdo, no obstante, también conocen que aún poseen la facultad de retirarse.

Sin abstraemos de que las partes tienen un deber de actuar conforme a la buena fe durante el periodo precon-tractual, nos hacemos eco de las palabras del ilustre trata-dista José María Manresa,(24) en cuanto a que no serán resarcibles los daños y perjuicios causados al ejercitar un derecho, pues, “ ‘el que usa de su derecho a nadie ofende’ ”. J.M. Manresa y Navarro, Comentarios al Código Civil español, 6ta ed. rev., Madrid, Ed. Reus, S.A., 1973, T. XII, pág. 852. El Juez Asociado Señor Estrella Martínez señala en su disenso que “[n]o es correcto expresar que en la etapa precontractual no existe ningún género de responsabi-lidad.” Opinión disidente del Juez Asociado Señor Estrella Martínez, pág. 105. Aclaramos que como bien enunciamos, el hecho de que las partes se puedan retirar de las nego-ciaciones no implica que ello pueda hacerse abusivamente y en violación de los postulados que emanan de la doctrina de la buena fe.

Así, pues, resolvemos que en causas de daños y perjuicios que se insten de acuerdo con la doctrina de responsabilidad por culpa in contrahendo, la medida de resarcimiento no puede incluir las ganancias que se hubiesen generado de haberse perfeccionado el contrato que se negociaba durante los tratos preliminares.

*71i — i <¡

Por entender que la compensación en concepto de lucro cesante es disonante con el derecho de libertad contractual y con los principios de política pública que favorecen el tráfico jurídico, resolvemos que el Tribunal de Apelaciones erró al confirmar al TPI en cuanto a esta partida en particular. Por lo tanto, modificamos la sentencia apelada para eliminar de la partida de daños que debe pagar la peticionaria lo adjudicado por lucro cesante.

Se dicta sentencia de conformidad.

— O —

Opinión disidente emitida por la

[Los Códigos de Derecho Civil] es-tán ordenados dentro de un sistema de instituciones de derecho, que no permite aislar una sola disposición de las otras... Los Códigos se insti-tuyen sobre unas bases fundamen-tales, una ley de bases, que se les entregan a los cuerpos codificadores como normas generales, para crear un sistema de principios jurídicos, armónicos entre sí, que puedan pro-ducir la unidad doctrinal que nece-sita toda institución de derecho para su validez. Casualmente es esta armonía de los distintos aspec-tos doctrinales, todas dirigidas ha-*72cia un mismo principio jurídico, lo que hace tan deleitosa la tarea del civilista.(1)

La Opinión que emite hoy este Tribunal en el caso de autos comenta que este Foro tiene ante sí la oportunidad de auscultar si dentro de la doctrina de culpa in contra-hendo procede compensar a una parte por aquellas ganan-cias dejadas de percibir al no perfeccionarse el acuerdo previsto. Pese a esbozar una elocuente respuesta a esa in-terrogante, disentimos por entender que la figura mencio-nada ni la disposición final del caso son atinadas a la con-troversia presente. Todo lo contrario, ante el escenario fáctico de este caso, el proceder de la Opinión mayoritaria desvirtúa la aplicación restrictiva de la doctrina de culpa in contrahendo, lo que altera el estado de Derecho vigente.

El error de la Opinión mayoritaria versa en la aplica-ción de dicha figura a una controversia en la que entre las partes ya había una relación obligacional y para lo que el Código Civil dispone de un curso a seguir sin tener que recurrir a una figura “hija de la equidad”. Colón v. Glamourous Nails, 167 D.P.R. 33, 56 (2006). Con este pro-ceder, se resuelve por vía de una figura extraordinaria un asunto para lo que hay unas instituciones de Derecho ya codificadas y las que, imbricadas armónicamente, produ-cen esa unidad doctrinal a la que alude el Juez Asociado Emilio S. Belaval en el epígrafe que colocamos al inicio de esta Opinión en ánimo de ser epígono de dicho pensa-miento.

Disentimos, en fin, porque al aplicar una figura jurídica a un caso particular hay que considerar todos los escena-rios que circunscriben a una situación de hechos y seleccio-nar aquella que con mayor precisión se ajuste al caso y que, a su vez, propenda a un mejor desarrollo del Derecho.

*73) — I

Los hechos que rodean esta controversia se pueden re-sumir de la siguiente manera. Puerto Rico Freight System (PRFS) y la Compañía de Comercio y Exportación de Puerto Rico (CCE)(2) tenían una relación contractual de arrendamiento de una propiedad (Edificio #11) de la CCE. Como parte de un proceso judicial entre éstas, las partes llegaron a un acuerdo transaccional sin perjuicio para po-nerle fin a aquel litigio. En diciembre de 1999 se firmó dicho acuerdo titulado Moción de Desistimiento por Esti-pulación de las Partes, en donde acordaron desistir del pleito sujeto a las siguientes condiciones:

B) Las partes acuerdan que la parte co-demandada, ahora Corporación para el Desarrollo de las Exportaciones le arren-dará al demandante el edificio número 15 del Centro Mercan-til Internacional, el cual al presente se encuentra en construc-ción, siempre y cuando las partes lleguen a un acuerdo en los asuntos que están negociando actualmente.

C) Con relación al contrato del Edificio 15 el señor Padilla solicita que:

1. Que el contrato sea de 10 años renovable a 10 años más.

2. El canon de arrendamiento no será mayor de cinco dó-lares con cincuenta centavos ($5.50) anual el pie cuadrado, por el término del contrato.

3. La Corporación será responsable de todas las mejoras, diseños y construcciones estructurales y el señor Padilla será responsable de todas las mejoras interiores y de oficina.

4. Las mejoras que realice el señor Padilla en el Edificio 15 serán aprobadas previamente por la Corporación. Dicha aprobación no puede ser irrazonablemente denegada. Al con-cluir el contrato, la Corporación, a su costo, podrá eliminar estas mejoras.

5. [En la] eventualidad de que la Corporación resuelva el contrato por falta de pago de canon de arrendamiento, el *74señor Padilla será responsable por los cánones de arrenda-miento mientras las facilidades del Edificio 15 estén deshabilitadas. La Corporación será responsable de hacer ges-tiones de buena fe para conseguir un nuevo arrendatario.

D) El señor Padilla hará las gestiones para convertirse en operador independiente de la Zona Libre. De convertirse en operador independiente de la Zona Libre, se revisará el con-trato de arrendamiento del Edificio 11 a los efectos de incluir al arrendador dentro de los incentivos y/o ayudas que estuvie-sen vigentes para los operarios de la Zona Libre.

E) La Corporación para el Desarrollo de las Exportaciones se compromete a presentar ante su Junta de Directores las peticiones del señor Padilla para su estudio y consideración, sin que por ello se entienda que su gestión constituye una aceptación o compromiso de que las peticiones serán aprobadas. Se aclara que específicamente las peticiones nú-mero 1 y 2 del apartado C) constituyen peticiones fuera del ámbito de poderes de otros funcionarios que no sea la Junta de Directores de la Corporación y sólo pueden ser aprobad [a] s expresamente por [e]stos últimos.

F) Una vez las partes hayan llegado a un acuerdo, la Cor-poración se compromete a tramitar prontamente la redacción y aprobación del contrato de arrendamiento del Edificio 15. Moción de desistimiento por estipulación de las partes, Apén-dice, págs. 2151-2153.

Tras la suscripción del acuerdo de transacción de 1999 pasaron dos años sin que la Junta de Directores de la CCE (la Junta) aprobara el contrato de arrendamiento del Edi-ficio #15. En el ínterin, PRFS realizó gestiones para ade-cuar el edificio a sus necesidades comerciales y la gerencia de la CCE siempre se mostró dispuesta a acceder a dichas peticiones. Entre las gestiones realizadas hay que destacar la contratación de una firma de arquitectos para que efec-tuara un estudio sobre las modificaciones que requería el Edificio #15 para adaptarlo a las operaciones de PRFS. Sentencia Tribunal de Primera Instancia, Apéndice, pág. 793.

Es importante mencionar que la contratación de esa firma de arquitectos por parte de PRFS se realizó volunta-riamente, previo a suscribir el contrato de transacción en diciembre de 1999, puesto que antes de esa fecha PRFS ya *75había indicado su interés en ese edificio. Sentencia Tribunal de Primera Instancia, Apéndice, págs. 792-793. Véase, también, Transcripción de la Vista en su Fondo, Apéndice, págs. 1096-1098. Tras firmar el acuerdo transaccional en cuestión, la firma de arquitectos preparó los planos corres-pondientes e hicieron unos señalamientos a la CCE sobre los asuntos estructurales que se debían atender en el Edi-ficio #15 para adaptarlo al negocio de PRFS. Todos los se-ñalamientos u órdenes de cambio fueron acogidos por la parte peticionaria, a lo que ésta invirtió $254,519.96.(3)

Por su parte, PRFS también invirtió dinero en arreglos del interior del edificio y otros asuntos relacionados con el futuro arrendamiento. (4) A pesar de que el acuerdo de tran-sacción contenía una condición suspensiva para el perfec-cionamiento del contrato de arrendamiento, las partes con-tinuaron un intercambio comercial relativo al Edificio #15 a sabiendas de que la Junta no había aprobado nada al respecto y basado en una autoexpectativa especulativa de ambas partes de que se iba a firmar el contrato.(5)

En el 2000, la gerencia de la CCE realizó un estudio de cánones de alquiler de las instalaciones de la corporación. *76Posteriormente, la gerencia de la peticionaria envió a la Junta dos memorandos idénticos con recomendaciones re-lacionadas al arrendamiento de PRFS. En éstos se indicó que a pesar del nuevo esquema de rentas preparado en el 2000, se recomendaba que a PRFS se le cobrara un canon diferente que sería escalonado y por un término de diez años. Finalmente, en la reunión de la Junta del 24 de mayo de 2001, ésta decidió que el arrendamiento sería a un tér-mino de cinco años a $6.00p2 por los primeros dos años y $7.00p2 por los próximos tres años.(6) Ante esa contraoferta de la corporación pública, PRFS se mostró en desacuerdo y eventualmente inició el presente pleito judicial.

Los tribunales inferiores sentenciaron que la CCE fue negligente al hacer falsas representaciones a PRFS sobre la firma del contrato de arrendamiento. Concluyeron que, al así proceder, la CCE frustró la expectativa creada en el demandante de perfeccionar el contrato de arrendamiento. El Tribunal de Apelaciones, al confirmar al foro de instan-cia, sostuvo que por haber ocasionado un daño en la etapa previa al perfeccionamiento del contrato de arrenda-miento, se configuró la llamada culpa in contrahendo. Es nuestra postura que ello constituye un error en la aplica-ción del Derecho a esta controversia, puesto que ésta se ha de resolver mediante el articulado del Código Civil y no mediante figuras de aplicación restrictiva. Veamos.

1 — I I — i

A

Es norma reiterada en nuestro ordenamiento que nadie está obligado a contratar. Colón v. Glamourous Nails, su*77pra, pág. 44; Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, 113 D.P.R. 517, 526 (1982). Ahora bien, durante el transcurso de las relaciones precontractuales las partes deben ejercer un comportamiento que se ajuste a los principios de la buena fe. Colón v. Glamourous Nails, supra, págs. 44-45. Véase, también, J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, T. II, Vol. I, 1988, pág. 216; M.P. García Rubio, La responsabilidad precontractual en el Derecho español, Madrid, Ed. Tecnos, 1991, pág. 43.

En ánimos de atender las situaciones de daños ocasio-nados durante la etapa precontractual debido a la termi-nación injustificada de los tratos preliminares y a la falta del principio de buena fe en esa fase, esta Curia adoptó la figura de culpa in contrahendo en Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra. Para determinar la aplicabilidad de dicha figura y adjudicar responsabilidad que conlleve un resarci-miento, determinamos que es preciso considerar seis ele-mentos: (1) el desarrollo de las negociaciones; (2) cómo co-menzaron; (3) el curso que siguieron; (4) la conducta de las partes durante su transcurso; (5) la etapa en que se pro-dujo su rompimiento, y (6) las expectativas razonables de las partes en la conclusión del contrato. íd., pág. 530. Asi-mismo, hemos sido enfáticos en que la aplicación de la doc-trina de culpa in contrahendo ha de ser restrictiva debido a una cuestión de política pública a favor del tráfico jurídico y la libertad de contratación. Colón v. Glamourous Nails, supra, págs. 47 y 57-58; Torres v. Gracia, 119 D.P.R. 698, 710 (1987).

Como señala la Opinión mayoritaria, la doctrina de culpa in contrahendo se utiliza para las fases precon-tractuales. Por consiguiente, una vez se perfecciona un contrato se aplican las disposiciones pertinentes del Libro IV del Código Civil de Puerto Rico. Aplicar irrestricta-mente la figura en cuestión dentro de una relación contractual no sólo desvirtúa la figura misma, sino que le añade *78incertidumbre a las relaciones contractuales y al ordena-miento jurídico en sí. La claridad doctrinal le da previsibi-lidad al Derecho; en contraposición, la falta de claridad doctrinal de la Opinión mayoritaria en la aplicación de la figura de culpa in contrahendo abona a la imprevisibilidad de nuestro Estado de Derecho.

La presente controversia no puede verse de manera llana y sencilla, sino que es necesario tener presentes to-das las circunstancias que rodean al caso de autos y exa-minarlas con detenimiento. Tras un riguroso análisis de esas circunstancias, veremos que en este caso es improce-dente la aplicación de la doctrina de culpa in contrahendo.

B

A primera vista, y partiendo de una visión superficial sobre la controversia, parece que entre las partes se que-brantaron las relaciones precontractuales sobre el contrato de arrendamiento. Ahora bien, no debemos soslayar que este caso tiene su origen en un acuerdo transaccional para poner fin a un pleito anterior. En otras palabras, la pre-sente controversia plantea la situación de que dentro del contexto de una relación contractual se comienza otra re-lación obligacional. No podemos bifurcar ambas relaciones y enfocarnos en una de ellas en abstracción de la otra, como pretende hacer la Opinión del Tribunal.

Al enfrentarnos a una controversia como la presente, donde se presentan paralelamente e imbricadamente dos relaciones obligacionales, se debe analizar primero aquélla más abarcadora en donde se subsume la segunda relación que se creó a consecuencia de la primera. De encontrar una solución jurídica a la primera relación obligacional que, a su vez, disponga de la segunda relación, entonces resulta-ría innecesario incorporar doctrinas de aplicación restric-tiva para atender esa segunda relación obligacional.

*79Según mencionamos, esta controversia surge a raíz de un acuerdo transaccional. Ahí subyace la primera relación obligacional entre las partes y de ésta surge la segunda relación relacionada a un futuro contrato de arrenda-miento. El Artículo 1709 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 4821, establece que las transacciones efec-tuadas para poner fin a un litigio son contratos. Estos con-tratos de transacción, por consiguiente, están sujetos a las disposiciones del Título I del Libro IV del Código Civil, sobre Obligaciones. Art. 1042 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 2992 (“Las obligaciones nacen de la ley, de los contra-tos ...”)•

El acuerdo transaccional en cuestión contiene dos cláu-sulas condicionales a modo de muñeca rusa o matrioska; entiéndase, una dentro de la otra. La primera cláusula condicional dispone que la transacción allí convenida está sujeta al perfeccionamiento de un contrato de arrenda-miento que tiene por objeto el Edificio #15. La segunda cláusula condicional inmersa dentro de la primera esta-blece que las peticiones de PRFS relacionadas a los térmi-nos del arrendamiento serían presentadas ante la Junta de la CCE para su estudio y consideración, sin que ello cons-tituya una aceptación de los términos solicitados.

Las obligaciones condicionales se definen como “aqué-llas cuya eficacia depende de la realización o no realización de un hecho futuro y además incierto”. Puig Brutau, op. cit., 3ra ed. rev., 1985, T. I, Vol. II. Véase, además, J.R. Vélez Torres, Derecho de obligaciones: curso de derecho civil 2da ed. rev., San Juan, Programa de Educación Jurídica Continua, Universidad Interamericana, 1997, pág. 136. El propio Código Civil establece que “[e]n las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerá del acontecimiento que constituya la condición”. Art. 1067 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3042.

*80Como se puede observar, el elemento futuro e incierto es lo que caracteriza este tipo de obligación. Véase, también, Jarra Corp. v. Axxis Corp., 155 D.P.R. 764, 773 (2001). En el caso de autos, el elemento futuro e incierto de la efecti-vidad del contrato de transacción es que se suscriba un contrato de arrendamiento. En cuanto al perfecciona-miento de dicho contrato, el elemento futuro e incierto es que se presente ante la Junta la oferta que hizo PRFS y la Junta lo apruebe.(7) Estas, por ser condiciones cuyo efecto, de cumplirse, será la adquisición del derecho a arrendar y la efectividad de la transacción, son de naturaleza suspensiva (conditio pendet). Vélez Torres, op. cit., pág. 138.

Ahora bien, el Código Civil establece que cuando el cum-plimiento de la condición dependa exclusivamente de la voluntad del deudor, la obligación condicional será nula; mientras que si depende de un tercero, será válida. Art. 1068 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3043. En el supuesto de que la condición dependa del deudor, se denomina como una condición potestativa.

Las condiciones potestativas se dividen, según la doc-trina, en rigurosamente potestativas y simplemente potestativas. Puig Brutau, op. cit., T. I, Vol. II, págs. 95-96. Sobre este particular nos hemos expresado a los efectos de que “la doctrina delinea una distinción entre las condicio-nes rigurosamente potestativas, las cuales dejan la validez de la obligación al exclusivo arbitrio de una de las partes, y las simplemente potestativas, en las cuales el cumplimiento de la condición no está sujeto al total arbitrio de una de las partes”. (Enfasis suplido). Jarra Corp. v. Axxis Corp., su*81pra, pág. 775.(8) En el referido caso adoptamos la distinción entre rigurosamente y simplemente potestativas, y resolvi-mos que las condiciones simplemente potestativas no anu-lan una obligación condicional al amparo del Artículo 1068 del Código Civil. íd., pág. 776.

En la controversia de autos nos encontramos con una situación particular y es que el deudor en esta obligación (la CCE) no está sujeto a un acto volitivo único. Esto, de-bido a su naturaleza de ser persona jurídica cuya adminis-tración está a cargo de una Junta de Directores integrada por nueve miembros. Ley de la Compañía de Comercio y Exportación de Puerto Rico, Ley Núm. 323 de 28 de diciembre de 2003, Art. 7, 7 L.P.R.A. sec. 1227d. Al establecerse en el acuerdo de transacción que el perfeccionamiento del futuro contrato de arrendamiento estaría condicionado a que la Junta lo aprobara, es forzoso concluir que el incum-plimiento con dicha condición no depende exclusivamente del arbitrio de un deudor unipersonal, sino que se da el escenario de intervención de un curso determinado exterior o ajeno a la manifestación de voluntad del deudor. Por consiguiente, la obligación condicional presente en el con-trato de transacción del caso de autos es simplemente po-testativa y supera la prohibición del Artículo 1068 del Có-digo Civil.

Dicho lo anterior, pasemos a evaluar la disposición del Código Civil concerniente a las cláusulas condicionales po-testativas que aplica a la situación de hechos ante nosotros y que, a su vez, nos ilustra sobre el remedio en derecho que este Tribunal debe otorgar, si alguno.

Ante la pregunta de qué ocurre si la condición contraída no se cumple (conditio deficit), tenemos a nuestra disposi-*82ción dos respuestas. Primero, si no hubo culpa, negligencia o dolo de las partes, “entonces ocurre una especie de reso-lución de la obligación y ésta entonces desaparece”. Vélez Torres, op. cit., pág. 140. Véase, también, Jarra Corp. v. Axxis Corp., supra, pág. 773. Segundo, si hubo culpa, ne-gligencia o dolo de la parte obligada, debemos acudir al Artículo 1072 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3047 (“Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impi-diese voluntariamente su cumplimiento”).(9)

Si ocurriera el primer supuesto y desaparece la obliga-ción, tratándose el caso de autos de un contrato de transacción, se da por no suscrito dicho acuerdo transaccional y se revive el pleito anterior. Tal escenario ocurrió en Bravman, González v. Consejo Titulares, 183 D.P.R. 827, 836 (2011) (“La estipulación fue acogida por el Tribunal de Primera Instancia mediante una sentencia... Sin embargo, poste-riormente fue dejada sin efecto debido a que no fue ratifi-cada en la asamblea correspondiente, convocada por el con-sejo de titulares”).

En cuanto al segundo escenario, el motivo detrás del *83citado Artículo 1072 lo expresamos en Jarra Corp. v. Axxis Corp., supra, pág. 777, al sostener que “las partes sujetas a una obligación con condición suspensiva tienen que reali-zar esfuerzos de buena fe suficientes para cumplir sus prestaciones. Si no lo hacen, no pueden invocar la falta de ocurrencia de la condición como defensa para desligarse de su obligación”. De ocurrir éste, se daría por cumplida la condición de presentar a la Junta las estipulaciones rela-cionadas al arrendamiento y se daría por aprobado lo con-venido en el acuerdo transaccional. La consecuencia sería que las partes tendrían que perfeccionar un contrato de arrendamiento que debería contener, como mínimo, las es-tipulaciones suscritas en la transacción de diciembre de 1999. Examinemos cuál de los dos escenarios se dio en el caso de epígrafe.

C

Tal como expusimos previamente, según el palio de la relación contractual producto de la transacción, surgen dos condiciones suspensivas: (1) que se perfeccione un contrato de arrendamiento, y (2) que se presente a la Junta la oferta de PRFS, según recogida en el acuerdo transaccional de diciembre de 1999. Examinemos cada una por separado.

Tras examinar detenidamente los hechos que dieron pie a esta controversia, notamos que la segunda condición sus-pensiva se consumó. Entiéndase, la alta gerencia de la CCE presentó ante la Junta de Directores la oferta que presentó PRFS y la evaluó dentro de sus prerrogativas de aceptarla o rechazarla. Según consta en la minuta de la reunión de 24 de mayo de 2001, la Junta rechazó dicha oferta e hizo la correspondiente contraoferta. Véase Apén-dice, págs. 563-569.

La primera condición suspensiva, a la que estaba atada la efectividad del acuerdo transaccional, no se cumplió. A saber, no se perfeccionó el contrato de arrendamiento por-

*84que la Junta válidamente rechazó la oferta de PRFS e hizo la propia, que también fue rechazada por la parte aquí recurrida. Ahora bien, como esbozamos previamente, el no cumplimiento de una condición puede ocurrir mediando dolo, culpa o negligencia de una de las partes, o sin mediar éstos. Del expediente se deduce que aquí no medió culpa o negligencia de la Junta de la CCE, puesto que ésta tenía la libertad de aceptar o rechazar la oferta realizada por PRFS y no hay evidencia de que hubo dolo o fraude al no aceptarla. Concluir lo contrario sería incidir perniciosa-mente sobre las prerrogativas de una parte contratante en el curso de aceptación de una oferta, lo que afectaría el tráfico jurídico y la libertad de contratación. Colón v. Gla-mourous Nails, supra, págs. 57-58.

Al no mediar dolo, culpa o negligencia de la parte peti-cionaria para que se cumpliera la condición de perfeccionar un contrato de arrendamiento, pues sencillamente “se extingue y desaparece el vínculo entre las partes” (Jarra Corp. v. Axxis Corp., supra, pág. 773), ocurre lo que Vélez Torres llama “una especie de resolución de la obliga-ción...”. Vélez Torres, op. cit., pág. 140. En tal contexto, se da por no suscrito el acuerdo de transacción y se revive el pleito anterior entre PRFS y la CCE.(10)

I — i HH

A base de la discusión anterior es evidente la necesidad de aplicar las disposiciones correspondientes del Código Civil en lugar de la doctrina de culpa in contrahendo, máxime cuando esa figura no se debe aplicar a una contro-versia si los hechos no la justifican. Con esa conclusión resolvemos un aspecto importante del caso de autos, mas *85dejamos sin atender qué procede con relación a las deter-minaciones de hecho que hiciera el foro de instancia en cuanto a que ambas partes incurrieron en gastos económi-cos como parte de la relación comercial.

El Tribunal de Primera Instancia determinó que la CCE incurrió en gastos de infraestructura ascendentes a $254,519.96 para adecuar el Edificio #15 a las necesidades económicas de PRFS. Asimismo, ese foro dio por probado que la recurrida invirtió $218,481 entre mejoras internas al Edificio #15 y otros gastos de adiestramiento a su personal, todos relacionados al arrendamiento del edificio en cuestión. Ambas partes invirtieron esas cantidades de dinero previo a que se cumpliera la condición de que la Junta de la CCE aprobara la oferta de arrendamiento que realizó PRFS. La negligencia de ambas es evidente en tanto se deduce del expediente que las partes actuaron con pleno conocimiento de ese dato.

En términos jurídicos, la recurrida realizó mejoras so-bre propiedad inmueble ajena, mientras que la CCE per-mitió y autorizó expresamente las mejoras realizadas. Ante tal escenario, debemos auscultar la aplicabilidad de las disposiciones del Código Civil en cuanto a lo que los tratadistas llaman accesión continua industrial en bienes inmuebles. Véase Q.M. Scaevola, Código Civil, 5ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1949, T. VI, pág. 578.

A

La accesión se define como “el derecho en virtud del cual el propietario de una cosa hace suyo todo lo que ésta produce o se le une o incorpora”. J.R. Vélez Torres, Curso de derecho civil: los bienes, los derechos reales, Madrid, Offirgraf, 1983, T. II, pág. 85. La accesión, como hecho físico, es un cambio, mutación, producción, adquisición, aumento o incremento en una cosa. Véase A. Carrasco Perera, “Ius aedificandi” y accesión: la construcción en suelo ajeno en el *86marco de los principios urbanísticos, Madrid, Ed. Monte-corvo, 1986, págs. 59-60. La accesión puede clasificarse en continua (por incorporación) o discreta (por producción). Elfrén Bemier las define de la manera siguiente:

La accesión discreta es la de las cosas que nacen o se producen en las cosas que ya se poseen, es decir, se refiere a los frutos y productos de los bienes. La accesión continua se realiza cuando bienes extraños o ajenos a la cosa que se posee se unen o agregan a ésta. R. Elfrén Bernier, El derecho de accesión en Puerto Rico: el abogado y su cliente, Barcelona, Imprenta Vda. de Daniel Cochs, 1970, pág. 43.

La accesión continua se puede subdividir, a su vez, en (1) mobiliaria o inmobiliaria, según sea sobre un bien mueble o inmueble, y (2) natural o industrial, dependiendo de si la incorporación se debe a fuerza natural o a fuerza humana. Véase Vélez Torres, Curso de derecho civil, op. cit., pág. 88. La accesión continua se inspira en tres principios: “(a) la buena fe, (b) lo accesorio sigue a lo principal (accessorium sequitur principóle); y (c) el suelo es siempre cosa principal (superficies solo cedit)”. Id., pág. 92.

El Artículo 287 del Código Civil de Puerto Rico recoge de forma general el derecho de accesión y menciona que es inherente a toda propiedad, ya sea mueble o inmueble. 31 L.P.R.A. sec. 1131. Ahora bien, en cuanto a la accesión continua inmobiliaria industrial (aedificatio), el Código dispone particularmente de los Artículos 294 al 301 (31 L.P.R.A. secs. 1161-1168). Enfocaremos nuestro análisis en la accesión continua industrial sobre bienes inmuebles por ser la atinente a la controversia de autos.

El Artículo 294 del Código Civil estatuye que “ [1] o edifi-cado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos, con sujeción a lo que se dispone en [los artículos] siguientes”. (Enfasis suplido). 31 L.P.R.A. sec. 1161. La norma general es que las obras, plantaciones, siembras, mejoras y reparaciones de las que habla el Artículo 294 se presumen hechas por el dueño del predio. Art. 295 del Có-*87digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1162. No obstante, cuando un tercero es quien realiza las obras, esa presunción se puede controvertir. Ante este último escenario, el Código Civil provee varios cursos a seguir, dependiendo de si el tercero actuó con buena fe o mala fe. Para ello tenemos que dirigirnos a los Artículos 297 y 298 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 1164-1165.

Así, y en lo relativo a la controversia de autos, el Art. 297 del Código Civil indica que

[e]l dueño del terreno en que se edificare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, previo el pago al dueño de la obra del costo de los materiales y la mano de obra, o el costo de reproducción de la misma al momento en que el dueño del terreno ejercitare su derecho, deduciendo la depreciación, lo que resultare mayor, o a obligar al que fabricó a pagar el pre-cio del terreno. (Enfasis suplido). 31 L.P.R.A. sec. 1164.

Lo anterior se basa en el principio de superficies solo cedit, derivado del principio accessorium sequitur princi-póle, por el que el suelo es lo principal y lo edificado es lo accesorio. Laboy Roque v. Pérez y otros, 181 D.P.R. 718, 727 (2011) (donde se adopta la accesión a la inversa como ex-cepción al principio de superficies solo cedit en casos de construcciones extralimitadas). Véase, además, Collazo Vázquez v. Huertas Infante, 171 D.P.R. 84, 119-120 (2007) (Fiol Matta, J., Op. Concurrente).

Contrario a la situación anterior, de haber mediado mala fe de parte del edificante, “el dueño del terreno puede elegir entre hacer suyo lo edificado, plantado o sembrado, sin obligación de indemnizar, o exigir que su finca sea re-puesta al estado en que se hallaba, a costas del autor de la accesión”. Puig Brutau, op. cit., 4ta ed., 1994, T. III, Vol. 1. Véanse: Arts. 298-299 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 1165-1166.

De los artículos mencionados se puede observar que a pesar de que el Artículo 294 incluye las mejoras como parte del derecho de accesión, el Artículo 297 no las menciona. A pesar de ello, los estudiosos del tema y la jurisprudencia de *88este Tribunal se han expresado a favor de la inclusión de las mejoras como parte de las obras de edificación.(11) En Sucn. Echegaray v. Esso Standard Oil Co. comentamos:

De acuerdo con las referidas disposiciones de nuestro Código Civil, la accesión no se limita a edificaciones de carácter sus-tancial y permanente tales como edificios, viviendas, rellenos, muros de contención y canales de riego, sino que se da con respecto de otras obras y mejoras, como las de alumbrado, ascensores y servicio de agua, hornos, depósitos y cobertizo; lavaderos, fuentes y abrevaderos... Es más, los citados comen-taristas aceptan que mejoras útiles “edificadas” en un inmue-ble, pero susceptibles de ser retiradas sin deterioro del suelo pueden ser objeto de accesión. (Citas omitidas). Sucn. Echegaray v. Esso Standard Oil Co., 87 D.P.R. 825, 831 (1963). Véase, además, Scaevola, op. cit., págs. 578-579 (donde argumenta que las modalidades de accesión que el Código regula —edifi-cación, plantación y siembra— incluyen también las mejoras).(12)

Para determinar si el curso jurídico a seguir ante una edificación en predio ajeno es la aplicación del Artículo 297 o los relativos a la mala fe, hay que auscultar la naturaleza de ambas actuaciones. A pesar de que el Código Civil de*89fine poseedor de buena fe a quien posea un título sobre una propiedad o a quien ignore los vicios de ese título, 31 L.P.R.A. secs. 1146, 1424, 5271, esta definición no se ajusta al contexto de la accesión industrial. Más aún, no hay una definición expresa en el Código en cuanto a qué constituye la buena fe al edificar, plantar o sembrar en suelo ajeno. Véase Laboy Roque v. Pérez y otros, supra, pág. 740.

Ahora bien, esta Curia sí ha delimitado el alcance de ambos conceptos en el contexto de la edificación en suelo ajeno. Así, pues, hemos concluido que el obrante de mala fe es aquel que edifica una estructura en un predio sin auto-rización alguna del dueño y a sabiendas de que el terreno no le pertenece, mientras que el edificante de buena fe construye bajo la creencia fundada de que el terreno es suyo o mediante autorización del dueño. C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318, 322-324 (1971); Sucn. Echegaray v. Esso Standard Oil Co., supra, pág. 829 (“Dicha gestión se realizó de buena fe pues los dueños de la propiedad... ha-bían dado permiso para llevar a cabo dicho trabajo”).(13) Sobre este asunto, Scaevola llega a la misma conclusión:

¿qué se entenderá por obrar de buena o de mala fe en quien edifica... sobre terreno ajeno?... Pensamos que el accesionante o accedente procederá de buena fe cuando se considere con derecho a edificar, plantar o sembrar en el terreno en que así lo efectúe, ya con apoyo en algún título, en alguna autoriza-ción mal interpretada,... en la tolerancia del dueño o entre otras causas del mismo tenor. Scaevola, op. cit., págs. 594-595.

Hay un tercer curso aplicable en casos de accesión continua industrial en bienes inmuebles. Se trata del escena-rio que recoge el Artículo 300 del Código Civil: cuando tanto el edificante como el dueño del predio actúan de mala *90fe. En tal circunstancia, “los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieren procedido ambos de buena fe”. 31 L.P.R.A. sec. 1167. En dicho artículo se define la mala fe del dueño cuando “el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia o paciencia, sin oponerse”. Id. El con-texto que evoca este artículo es la neutralización o compen-sación de dos actuaciones de mala fe. Véase García v. García, 70 D.P.R. 949, 956 (1950) (citando a Manresa, Comentarios al Código Civil Español, 5ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1920, T.III, pág. 223, expusimos: “ ‘quien se deja en-gañar a sabiendas no puede querellarse como hombre en-gañado’ ” y “ ‘la mala fe del uno extingue y neutraliza, en justa reciprocidad, la del otro’ ”).

Visto el marco teórico que antecede, pasemos a exami-nar la controversia de autos dentro de éste.

B

Según narramos anteriormente, en la controversia ante nosotros, PRFS realizó mejoras en los predios de la CCE. Del expediente surge que el recurrido llevó a cabo tales actos a sabiendas de que no poseía ningún título sobre dicho predio ni que la Junta de Directores de la CCE aún había avalado el contrato de transacción entre las partes. No obstante, de las determinaciones de hecho que hiciera el Tribunal de Primera Instancia se deduce que la gerencia de la corporación pública expresamente autorizó y avaló que PRFS realizara mejoras internas para adecuar el Edi-ficio #15 a sus necesidades comerciales.

Conforme al marco teórico esbozado, la actuación de PRFS no se debe catalogar de mala fe, puesto que la CCE autorizó a realizar dichas mejoras. Ergo, para disponer de la controversia debemos dirigirnos directamente a la disposición del Artículo 297 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1164. Véase Berrocal v. Tribl. de Distrito, 76 D.P.R. 38, 51 (1954) (si la edificación fue hecha con autorización expresa *91o implícita del dueño, se aplica el Artículo 297 del Código Civil, sobre la accesión). Aunque estamos convencidos so-bre la aplicación directa del Artículo 297 del Código, si se aplicara el Artículo 300, 31 L.P.R.A. sec. 1167, amparados en la teoría de que PRFS actuó de mala fe, como quiera llegaríamos a la misma conclusión; a saber, se aplicaría el Artículo 297 por cuanto la CCE actuó de mala fe al no oponerse ante las obras que realizó la recurrida.

Obsérvese que en García v. García, supra, aplicamos el Artículo 300 del Código Civil aun cuando el dueño del pre-dio consintió expresamente a que los edificantes hicieran “mejoras sustanciales” sobre dos estructuras existentes. Id. pág. 951.(14) No obstante, ahora preferimos adoptar la ten-dencia de la casuística posterior a los efectos de que la autorización expresa o actuación proactiva del dueño del predio releva la aplicación del Artículo 300 y dirige la con-troversia directamente a la aplicación del Artículo 297. Aunque un tanto textualista, acogemos la postura de dejar la aplicación del Artículo 300 a aquellas instancias en que el dueño del predio asume un rol pasivo de no oponerse a las obras realizadas.

Esa postura comulga el propósito del Artículo 300 del Código Civil con la expresión heredada de la Séptima Par-tida, Título XXXIV, Ley 25, que formula la actitud pasiva de “quien se deja engañar entendiéndolo, no se puede que-rellar como hombre engañado”. Scaevola, op. cit., págs. 592-593. Scaevola igual mostraría su conformidad con nuestra postura, por cuanto él entiende que “[e]l poseedor del predio, en realidad, no muestra su mala fe más que con manifestaciones pasivas de su voluntad-, él deja hacer, ve venir y no impide, hace la vista gorda...”. (Enfasis en el *92original). íd., pág. 594.(15) Según lo anterior, no vacilamos en abandonar aquellas expresiones de García v. García y aplicar a la controversia de autos directamente el Artículo 297, debido a que la CCE fue proactiva en avalar y autori-zar las mejoras hechas por PRFS.

Llegado a este punto, conviene recapitular que el Artí-culo 297 concede a la CCE una de entre dos alternativas: (1) puede hacer suya la obra, previa la indemnización de-bida a PRFS, o (2) de no ejercitar ese derecho, puede obli-gar a PRFS a pagar el precio del terreno.

De ejercer el derecho de accesión y hacer suya la edifi-cación hecha por PRFS, la corporación pública deberá abo-nar al accedente sólo los gastos necesarios y útiles, conforme el Artículo 382 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1468. Véanse: Collazo Vázquez v. Huertas Infante, supra, págs. 121-122 (Fiol Matta, J., Op. Concurrente); Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, op. cit., págs. 102—103 (la aplicación de los Artículos 382 y 383 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 1468 y 1469, que se sitúa en el primer pá-rrafo del artículo 297, aplica por igual al segundo párrafo de este último artículo). Entiéndase gastos necesarios como los indispensables para la conservación de la cosa y los útiles como aquéllos que aumentan la capacidad de rendi-miento y valor de la cosa, sin que tengan el propósito de servir como ornato o embellecimiento. J. Castán Tobeñas, Derecho Civil español, común y foral, 7ma ed., Madrid, Ed. Reus, T. 1, págs. 621-622.

Por último, mientras la CCE no ejerza su derecho de opción por una de las dos alternativas que le confiere el Artículo 297 del Código, PRFS poseerá un derecho propie-tario sobre la edificación realizada, que constituye un de-*93recho real. Berrocal v. Tribl. de Distrito, supra, págs. 60-61.

> hH

De acuerdo con todo lo discutido, la conclusión no puede ser otra que la no aplicación de la doctrina de culpa in contrahendo, sino del articulado pertinente del Código Civil. Mediante la aplicación de este último, la relación contractual entre las partes se extingue y desaparece.

En cuanto a las mejoras que hizo PRFS en el interior del Edificio #15, ésta tiene un derecho real sobre dichas obras al amparo del Artículo 297 del Código Civil. Por consi-guiente, la CCE deberá ejercer su derecho de accesión e indemnizar a PRFS por el costo de los materiales o el costo de reproducción cuando la CCE ejercite su derecho de ac-cesión, lo que resulte mayor, salvo que decida obligar a PRFS a pagar el precio del terreno.

Debido a que la determinación de hechos del foro de instancia sobre los gastos en los que incurrió PRFS ascen-dientes a $218,481 incluyen no sólo mejoras al interior del edificio, sino costos de adiestramiento a empleados y otros, procedería devolver el caso al Tribunal de Primera Instan-cia para que desglose los gastos de la recurrida entre los que constituyen obras de mejoras y los que no. Así, lo que se determine exclusivamente como gastos de mejoras al interior del Edificio #15 será la cuantía que eventualmente la CCE deberá indemnizar a PRFS en caso de ejercer su derecho de accesión.

Por último, disiento porque la conclusión jurídica y la disposición final a la que llega una mayoría de esta Curia se apartan diametralmente de lo analizado y esbozado en esta Opinión y no añaden claridad doctrinal a nuestro es-tado de Derecho Civil. Por todos los motivos que antece-den, revocaría al Tribunal de Apelaciones y devolvería la *94controversia al Tribunal de Primera Instancia para que proceda conforme a lo aquí expuesto.

— O —

Opinión disidente emitida por el Juez Asociado Señor Es-trella Martínez.

Hoy, este Tribunal ha optado por una interpretación res-trictiva de la extensión de la compensación del interés ne-gativo en los casos de culpa in contrahendo. Respetuosa-mente disiento de este proceder. Por considerar que el principio de la buena fe en las negociaciones precontrac-tuales merece una protección íntegra, incluiría en la in-demnización por culpa in contrahendo el daño emergente, así como el lucro cesante resultante de las pérdidas de otras oportunidades de contratar.

HH

En nuestro ordenamiento se reconoce que las negocia-ciones preliminares generan una relación de carácter social que impone a las partes el deber de comportarse de acuerdo con la buena fe. Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, 113 D.P.R. 517, 527 (1982). El principio de buena fe en las negociaciones es definido como “el deber en comportarse de forma leal y cooperadora frente al otro sujeto de derecho con el que nos relacionamos, en forma que con nuestro comportamiento puedan realizarse las expectativas comu-nes que mutuamente nos hemos trazado”. M.J. Godreau, Lealtad y buena fe contractual, 58 (Núm. 3) Rev. Jur. U.P.R. 367, 382 (1989). Es por esto que la buena fe crea un deber de lealtad recíproca de conducta socialmente valorable y exigible. Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra, pág. 528.

De acuerdo con este fundamento, en Prods. Tommy Mu-ñiz v. COPAN, supra, reconocimos que la terminación in-*95justificada de los tratos preliminares genera responsabi-lidad. Determinamos en el mencionado caso que la amplia gama de supuestos sobre los cuales se puede basar la res-ponsabilidad precontractual hace necesario que en el aná-lisis del problema se considere qué figura jurídica responde más adecuadamente como fundamento jurídico para la so-lución del caso.

En cuanto a la extensión de la indemnización, en Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra, el entonces Juez Asociado Señor Dávila emitió un voto separado en el cual consideró conveniente expresarse en cuanto a los daños que se de-bían resarcir en estos casos. Señaló que el daño al interés negativo debía ser reparable. A su juicio, éste comprendía no sólo los gastos realizados en previsión del futuro con-trato, sino, también, las pérdidas ocasionadas por desapro-vechar ocasiones favorables para celebrar un contrato con otras personas. Véase Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra, voto separado del Juez Asociado Señor Dávila.

Posteriormente, en Colón v. Glamourous Nails, 167 D.P.R. 33 (2006), tuvimos ocasión para expresarnos acerca de la extensión de la indemnización que procedía en los casos de culpa in contrahendo. Al respecto, resolvimos que “el deber de indemnizar por el rompimiento culposo de los tratos preliminares alcanza, de ordinario, tan sólo el ‘inte-rés negativo’; es decir, la reparación de los gastos sufridos y las pérdidas patrimoniales derivadas del proceder arbitra-rio de la parte que incurre en culpa”. (Enfasis suplido). Id., pág. 58. Es decir, determinamos que la indemnización en estos casos se limita al interés negativo. A su vez, expresa-mos que los componentes del interés negativo son los gas-tos sufridos y las pérdidas patrimoniales derivadas del pro-ceder arbitrario. Los fundamentos que se consideraron para limitar el alcance de este tipo de indemnización fue-ron, principalmente, dos. El primero fue que la doctrina de culpa in contrahendo es considerada hija de la equidad y busca colocar al perjudicado como si no hubiesen ocurrido *96las circunstancias que dan lugar a la reparación. El se-gundo, la fuerte política pública a favor del tráfico jurídico y la libertad de contratación. Id., págs. 56-58.

Aunque atendimos en parte la extensión que debía te-ner la reparación en los casos de culpa in contrahendo y determinamos que el interés negativo se compone de los gastos sufridos y las pérdidas patrimoniales derivadas del proceder arbitrario, no nos expresamos en cuanto a qué gastos y pérdidas debían incluirse dentro del llamado inte-rés negativo. Este Tribunal solamente estableció la impro-cedencia de la indemnización por daños morales en estos casos.

H-í I — 1

Una vez más este Tribunal es llamado a expresarse con relación a la extensión de la indemnización de quien se vio afectado por la actuación de la otra parte al ésta concluir injustificadamente los tratos preliminares, e incumplir sus deberes de lealtad y buena fe en el proceso de negociación. En específico, este Tribunal debe determinar si el lucro ce-sante debe resarcirse dentro del daño al interés negativo.

Como señala la Opinión mayoritaria, la doctrina está un tanto dividida en cuanto a la extensión de lo que es com-pensable en los casos de culpa in contrahendo. Esto, debido a que definir qué incluye el interés negativo ha sido motivo de debates. Pasemos a ver las diferentes definiciones y posturas.

La creación de la doctrina de culpa in contrahendo se le atribuye al jurista alemán Rudolf Von Ihering, quien en 1860 publicó una monografía relativa al tema de la respon-sabilidad civil que se origina en el periodo de la formación del consentimiento. Véase M.P. García Rubio, La responsabilidad precontractual en el Derecho español, Madrid, Ed. Tecnos, 1991, pág. 27. Al abordar el tema de la extensión del resarcimiento en estas situaciones, Ihering elaboró la *97distinción entre el interés positivo y el interés negativo. El positivo tendría su fundamento en la validez del contrato, mientras que el negativo en su invalidez. íd., pág. 230. Según la teoría del interés negativo de Ihering, es este el daño que se debe resarcir en los casos de culpa in contra-hendo porque incluye, tanto los gastos realizados con miras a la conclusión del contrato como los daños derivados del rechazo de la pérdida de otros contratos posibles. íd.

La doctrina moderna ha ido redefiniendo estos conceptos. García Rubio, op. cit., pág. 231. Por ejemplo, el interés negativo ha sido definido como el daño que no se habría producido si el contrato se hubiese realizado. A. von Thur y E. Thilo, citados en García Rubio, op. cit., págs. 231-232. Así, el daño negativo comprende aquel daño que la parte experimentó por haber confiado honestamente en el proceso de negociación y la concreción del contrato. El interés positivo, en cambio, comprende todas las ventajas patrimoniales resultantes si el contrato se hubiere celebrado. M. Alonso Pérez, La responsabilidad precontractual, 47 (Núm. 485) Rev. Crít. Der. Inmob. 859, 905 (julioagosto 1971).

Según Mosset Iturraspe, el interés negativo, también llamado interés de confianza, consiste en el daño sufrido como consecuencia de haber creído en la conclusión del contrato; la pérdida sufrida por haber atendido una invita-ción a entrar en tratativas o una oferta. J. Mosset Iturraspe, Responsabilidad por daños: parte general, Buenos Aires, Ed. Ediar, 1982, T. I, pág. 159. “El resarcimiento tiende a restablecer el statu quo anterior a esos hechos”, íd. Por esta razón, el mencionado autor se adhiere sin re-servas a la postura que extiende el interés negativo que debe ser resarcible para abarcar las ganancias que pudie-ron obtener en un negocio dejado de lado. De esta forma, Mosset Iturraspe favorece la inclusión del lucro cesante, criterio que indica es predominante en la doctrina europea. íd.

*98Por su parte, Alonso Pérez expresa que el interés nega-tivo incluye los gastos que se realizaron en previsión del futuro contrato, tales como viajes, informes periciales y asesoramientos. Alonso Pérez, supra, pág. 905. Pero tam-bién comprende las pérdidas ocasionadas por no aprove-char ocasiones favorables de celebrar un contrato con otras personas. íd. “[E]s preciso que se ocasione un perjuicio patrimonial, representado por los gastos realizados en aten-ción al contrato proyectado o por las pérdidas sufridas en cuanto que la actitud dolosa de la parte impidió a la otra, confiada en su honorabilidad, celebrar el negocio con otros proponentes”. Id., pág. 906.

De forma similar, García Rubio considera que el lucro cesante indemnizable abarca la pérdida de otras oportuni-dades de contratar con un tercero, así como las ventajas que ellas derivarían, lo que exige demostrar la existencia efectiva de esas otras oportunidades negociables. García Rubio, op. cit., pág. 233.

La doctrina italiana sigue la doctrina de Ihering en cuanto a la distinción entre el interés negativo y positivo. Limita la indemnización al interés negativo por el daño ocasionado como consecuencia de haber confiado en las ne-gociaciones precontractuales con independencia del naci-miento del acuerdo jurídico. J. Mendieta, La culpa in contrahendo: historia, evolución y estado actual de la cuestión, 10 (Núm. 2) Rev. E-Mercatoria 40, 49 (disponible en http://www.emercatoria.edu.co.). La corte italiana ha es-tablecido que el daño resarcible incluye la pérdida deri-vada de la confianza en la conclusión del contrato y la pér-dida de ganancias a consecuencia del quebranto de otras ocasiones contractuales. Id.; Alonso Pérez, supra, pág. 905.

Otra parte de la doctrina tiene una visión aún más am-plia y define el daño negativo como aquel que está com-puesto por todos los daños sufridos por el acreedor a causa de haber confiado en la vigencia de un contrato que no se concretó. Quienes siguen esta postura entienden que éste *99comprende todos los daños en relación de causalidad ade-cuada, que ocasiona la frustración del acto en sentido amplio. Véase L. Cantarelli, Daño al interés negativo, Las tesinas de Belgrano, Núm. 152, pág. 20 (2004) (disponible en http:/ /www.ub.edu.ar/).

En Puerto Rico, el profesor José Julián Álvarez Gonzá-lez ha expresado su inclinación a favorecer la postura de Alonso Pérez en cuanto a la inclusión de otras pérdidas causadas por desaprovechar ocasiones favorables para ce-lebrar un contrato con otras personas. Véase J.J. Álvarez González, El Tribunal Supremo de Puerto Rico: análisis del término 2005-2006, Responsabilidad civil extracontractual, 76 (Núm. 3) Rev. Jur. U.P.R. 763, 786 (2007). Igual postura parece sostener el profesor Michael Godreau al se-ñalar que no logra ver la justificación para no proteger de una forma igualmente vigorosa a la víctima del comporta-miento negligente que a un negociante de buena fe, víc-tima del quebrantamiento de sus expectativas razonables de contratar. M.J. Godreau, El Tribunal Supremo de Puerto Rico: Análisis del Término 2005-2006, Obligaciones y Contratos, 76 (Núm. 3) Rev. Jur. U.P.R. 901, 902-903 (2007).

En contraposición a las posturas que admiten el doble componente de la indemnización en la ruptura de las ne-gociaciones y las posturas aún más abarcadoras, se en-cuentran quienes rechazan la inclusión del lucro cesante en la indemnización por la ruptura de las negociaciones contraria a la buena fe. Según estos autores, cuando ocurre un retiro de las negociaciones se puede indemnizar sola-mente por los gastos realizados, no así por las ganancias dejadas de percibir.

Uno de los primeros en plantear esta visión fue Faggella. El jurista italiano rechazó el concepto de interés negativo. G. Faggella, Dei periodi precontracttuali e della loro vera ed esatta costruzione scientifica, 1906, T. III, pág. 341, citado en García Rubio, op. cit., pág. 32. En su lugar *100propuso que el daño resarcible se compone del valor de la oferta con relación a la formación del contrato y por los daños y gastos que hubiese incurrido durante los tratos. Id. En estos gastos no incluye la reparación de las ocasiones perdidas. íd. De manera similar, Moreno Quesada consi-dera que sólo deben ser indemnizables los gastos efectua-dos con miras a la concreción del contrato. B. Moreno Quesada, La oferta de contrato: génesis del contrato y responsabilidad antecontractual, Barcelona, Ed. Nereo, 1963, pág. 56.

Entre quienes defendían la no inclusión del lucro ce-sante en la cuantía de indemnización por culpa in contra-hendo se encontraba Diez Picazo. Sin embargo, este autor al parecer ha modificado su postura recientemente. Ha afirmado que el interés negativo incluye, también, el lucro cesante o la ventaja que la parte perjudicada hubiera po-dido obtener si como consecuencia de la negociación em-prendida hubiera perdido otra ocasión de contratar. Véase L. Diez-Picazo, La existencia del contrato, AAMN, Núm. 39., pág. 190 (2009), citado en M.P. García Rubio, Estudio doctrinal: la responsabilidad precontractual en la propuesta de modernización del derecho de obligaciones y contratos. LXV Boletín del Ministerio de Justicia Núm. 2130 (2011) (disponible en www.mjusticia.es/bmj).

Como vemos, la postura de no inclusión del lucro ce-sante o la ventaja de oportunidades de contratar con terce-ros, al parecer, es minoritaria(1) Según García Rubio, esta división en cuanto a computar como elementos del interés negativo, tanto los gastos efectuados inútilmente como la frustración de ganancias futuras no es marcada en la doc-trina extranjera, por lo cual le sorprende que algunos au-tores en la doctrina española excluyan como partida del interés negativo la falta de ganancia. García Rubio, La res-*101ponsabilidad precontractual en el Derecho español, op. cit., pág. 232.

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La mayoría de este Tribunal ha optado por la interpre-tación acotada de la extensión de los daños al interés negativo. Con esta determinación se limita la protección que debe perseguir el principio de buena fe durante las negociaciones. Considero que una interpretación estricta y estrecha no logra el objetivo de proteger el principio de la buena fe. Tal como expresamos en Colón v. Glamourous Nails, supra, pág. 45, a lo que debemos aspirar es a conse-guir que el desarrollo de las relaciones jurídicas, el ejerci-cio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones se produzcan conforme a una serie de principios que la con-ciencia jurídica considera necesario.

En materia de indemnización, el Art. 1059 de nuestro Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3023, establece que la indem-nización de daños y peijuicios comprende no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ga-nancia dejada de obtener. Este artículo le aplica, tanto a relaciones extracontractuales como a las contractuales. Claramente, el mencionado articulado reconoce que la in-demnización comprende el daño emergente y el lucro cesante.

Como mencionamos, la responsabilidad que surge por la culpa in contrahendo no incluye todos los daños contrac-tuales sufridos por la otra parte, sino sólo los peijuicios englobados en el llamado interés negativo. Colón v. Glamourous Nails, supra; Alonso Pérez, supra, pág. 905. La naturaleza reparativa está basada en el principio de que quien vulnera la confianza depositada por otro debe devol-ver a esa persona al estado que hubiera estado si no se hubieran dado las circunstancias que dan lugar a la reparación. Colón v. Glamourous Nails, supra, pág. 57.

*102Los dos fundamentos principales para delimitar la in-demnización en los casos de culpa in contrahendo son que ésta proviene de la equidad, cuyo propósito es sancionar el quebrantamiento de la confianza, y que se busca proteger la libertad de contratación. Estos principios fueron claves para decidir circunscribir la compensación solamente al llamado interés negativo. Pero, debemos preguntarnos si estas razones son suficientes para no reconocer en la ex-tensión del interés negativo una cuantía por lucro cesante, ocasionado por las pérdidas patrimoniales consecuentes del quebranto de otras ocasiones de contratar que la parte perjudicada hubiera podido obtener.

La equidad exige que la buena fe sea protegida frente a la conducta culpable que puede causar una consecuencia dañosa. Véase Moreno Quesada, op. cit., pág. 200. En Colón v. Glamourous Nails, supra, expresamos que como hija de la equidad, la doctrina de culpa in contrahendo persigue sancionar el quebrantamiento de la confianza y regresar a las partes a la situación en la que se encontraban antes de comenzar los tratos fallidos. Quien sufrió un daño a su patrimonio como consecuencia de una violación al principio de la buena fe contractual de quien incurrió en culpa in contrahendo debe tener una protección completa. Existen unos efectos patrimoniales que no están circunscritos a un desembolso de efectivo. Por esta razón, para cumplir con el principio de equidad y sancionar ese quebrantamiento de la confianza, no basta con indemnizar solamente los gastos. También debe resarcirse el lucro cesante. De esta manera, la indemnización se debe extender a las oportuni-dades perdidas como consecuencia de las expectativas creadas. De igual forma, deben resarcirse las pérdidas oca-sionadas por situaciones en las que se llegan a ciertas ne-gociaciones y ofertas que no se pueden concretar por el retiro injustificado de las negociaciones de la otra parte. No reparar las pérdidas patrimoniales surgidas por el que-brantamiento de la buena fe en los tratos preliminares con-*103vierte en incompleta la indemnización, lo que resulta en no colocar al perjudicado en la situación anterior. Para lograr el mencionado propósito de la equidad —sancionar el que-brantamiento de la confianza— es imperativo conceder una indemnización íntegra al peijudicado.

El otro fundamento para el alcance limitado de la in-demnización en estos casos es el principio de no coartar la libertad de contratación ni el tráfico jurídico. Sin embargo, el propio reconocimiento de la responsabilidad por culpa in contrahendo delimita ese principio. Es sabido que la liber-tad de romper las negociaciones no es absoluta. Precisa-mente, el límite reside en la confianza depositada por la otra parte en la conclusión del contrato y el principio de la buena fe durante las negociaciones. Aunque nadie está obligado a contratar en esta etapa, sí existe una obligación de comportarse según los principios de buena fe y violarlos conlleva la obligación de reparar el daño causado. Incluir el lucro cesante en la cuantía que puede ser indemnizada en los casos de culpa in contrahendo no elimina la libertad de contratación. Por el contrario, reitera la obligación de las partes de comportarse según los principios de buena fe. Como vemos, los fundamentos mencionados no son sufi-cientes para no reconocer una reparación real e íntegra a quien, confiando en la concreción del contrato, debido a las expectativas creadas por la otra parte, incurre en una serie de gastos y pérdidas patrimoniales.

Además de estos dos fundamentos principales mencio-nados en nuestra jurisprudencia, otra de las razones utili-zadas para sustentar la teoría de no inclusión del lucro cesante en la indemnización por culpa in contrahendo es la dificultad que representa probar la determinación del lucro cesante. La Opinión mayoritaria menciona que la partida de lucro cesante resulta improcedente cuando ésta es espe-culativa o no se puede demostrar su correlación con el acto dañoso. Sin embargo, cuando mediante prueba se demues-tra la pérdida patrimonial ocasionada por el retiro injusti-*104ficado de las negociaciones, la partida no es especulativa y mucho menos improcedente.

Es sabida la dificultad que encierra la determinación de la cuantía de lucro cesante. Y es que, de ordinario, cuando el daño consiste en una disminución de patrimonio, la prueba de certeza no suele ser complicada. Mendieta, supra, pág. 52. Sin embargo, cuando se quiere demostrar la pérdida de un ingreso futuro, la prueba del daño resulta más compleja. Id. Es por esto que la determinación de la cuantía de lucro cesante es descrita como una operación intelectual en la que se contienen juicios de valor y que, de ordinario, exige la reconstrucción hipotética de lo que podría haber ocurrido. L. Diez-Picazo, Derecho de daños, Madrid, Civitas Ediciones, S.L., 1999, pág. 323. Sin embargo, el que existan dificultades probatorias para demostrar su existencia real no debe ser óbice para limitar la extensión de la indemnización que debe reconocerse en casos de culpa in contrahendo, esto debido a que la dificultad pro-batoria es común a la prueba de todos los lucros cesantes. García Rubio, Estudio doctrinal, supra.

Alonso Pérez reconoce lo complejo que en ocasiones puede resultar la determinación de la extensión objetiva del resarcimiento. Sin embargo, señala que debe determi-narse la indemnización de acuerdo a “las circunstancias delimitantes de cada supuesto concreto, el tipo de negocio que se preparaba y los gastos reales desembolsados”. Alon-so Pérez, supra, pág. 906. La dificultad probatoria no jus-tifica que tales lucros deban excluirse como partida a resarcir. Así, el quebranto patrimonial sufrido por el perju-dicado se debe resarcir brindando la indemnización, tanto del daño emergente como del lucro cesante incluido, por las pérdidas de otras oportunidades de contratar que se ven frustradas.

La dificultad en la determinación del lucro cesante reside en que sólo deben incluirse en este concepto los bene-ficios ciertos, concretos y acreditados que el perjudicado *105debía haber percibido y no ha sido así. P.J. Femenía López, Criterios de delimitación del lucro cesante extracontractual, Valencia, Ed. Tirant lo Blanch, 2010, pág. 40. Es por esto que solamente podrán ser compensados los daños patrimoniales que dependan del mismo hecho y que sean un efecto de éstos. Al cumplir con este principio, el daño no es especulativo.

El límite de la cuantía a ser indemnizada por la que debe responder la persona que se retiró de las negociacio-nes y violentó así el deber de culpa in contrahendo debería ser determinado de acuerdo con la relación de causalidad. García Rubio, La responsabilidad precontractual en el Derecho español, op. cit., pág. 241. “La delimitación de lo que debe incluir el interés negativo no debe ser absoluta, sino más bien relativa. Le corresponde al demandante probar la extensión de su daño y la certeza de éste, así como la rela-ción de causalidad entre el hecho dañino y sus daños”. Mendieta, supra, pág. 70. De esta manera, para poder re-parar el daño se debe probar una relación de causalidad entre el daño y la actuación culposa o negligente.

La Opinión mayoritaria señala que quien usa un dere-cho a nadie ofende. Opinión mayoritaria, pág. 70. Sin embargo, tal como expusimos en Colón v. Glamourous Nails, supra, reconocimos que el ejercicio de un derecho no está exento de responsabilidad si se ejercita abusivamente. Es por esto que cuando se incurre en culpa in contrahendo existe una responsabilidad. No es correcto expresar que en la etapa precontractual no existe ningún género de responsabilidad. La responsabilidad de comportarse con-forme a los principios de buena fe y lealtad fue reconocida desde Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra, según discutimos.

Por otra parte, el que la norma de culpa in contrahendo se aplique restrictivamente no es sinónimo de que la in-demnización que se reconozca, una vez aplicada la culpa in contrahendo a unos hechos en particular, se deba restrin-*106gir a un tipo de indemnización. La determinación del re-sarcimiento debe alcanzar el interés negativo, como hemos resuelto, el cual comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante, siempre sujeto al elemento de causalidad y a la prueba presentada.

Si reconocemos, como lo hemos hecho en el pasado, que en el curso de las negociaciones existe un deber de lealtad y éste no se cumple, debe resarcirse al demandante. Sin embargo, es importante aclarar que la postura que reco-noce el doble componente en esta indemnización no iguala la indemnización obtenida de la celebración y posterior cumplimiento del contrato. No se trata de equipararlo a los casos de incumplimiento propiamente contractual, sino de establecer la norma y ver caso a caso que se cumplan, como mencionamos, los criterios de causalidad adecuada.

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A. Al determinar la extensión de la indemnización del interés negativo no debemos limitarnos a atender los gas-tos en que se incurrió para cumplir con el contrato que se estaba negociando. Luego de haberse creado unas expecta-tivas, podrían existir unas pérdidas patrimoniales que no están incluidas en un gasto incurrido. Por esta razón, es importante no limitar la indemnización a los gastos en los que se haya incurrido por el contrato que se esperaba realizar. En cambio, se debería poder incluir en la indem-nización las pérdidas de otras oportunidades de contratar con terceros. En cuanto a esta indemnización, García Ru-bio sostiene que el negociador, a quien se le ofreció otra oportunidad de contratar, puede, efectivamente, romper las negociaciones, pero puede también no hacerlo. Si opta por esto último, no ve razón por la cual tenga que sufrir las consecuencias negativas de la ilegítima actuación de su conegociante. García Rubio, La responsabilidad precontractual en el Derecho español, op. cit., pág. 235. Es por *107esto que no lo ve como un riesgo de negocios que debe asumir. Id.

En la etapa de negociación se pueden considerar varios factores para que un negociante pierda ofertas más favorables. Los criterios que se consideran para determi-nar si ha mediado culpa en la terminación de los tratos preliminares sirven de norte para comprender las razones por las que una persona pueda optar por continuar en las negociaciones, aunque así pierda otras oportunidades de contratar. El desarrollo de las negociaciones, los hechos particulares y la relación que se ha venido dando, el curso que siguieron las mismas, la conducta de las partes en ese transcurso, la etapa avanzada de las negociaciones, los gastos en que se incurrió por el contrato que se esperaba realizar, la expectativa razonable de la conclusión del con-trato, son consideraciones que demuestran las razones por las cuales una parte puede optar por mantenerse en las negociaciones y afectar así las oportunidades que tenga con otros. García Rubio también señala que puede querer continuar debido a la confianza especial que suscita. García Rubio, La responsabilidad precontractual en el Derecho español, op. cit., pág. 241. Si el negocio proyectado no llega a celebrarse, “la persona defraudada sufre un daño que será tanto mayor cuanto peores sean las condiciones en las que pueda realizar un contrato semejante al frustrado ...”. íd.

De igual forma, existen situaciones en las que una parte realiza- ciertas negociaciones con miras concretar el con-trato que se estaba negociando, pero la otra parte que-branta estos procesos afectando así la buena fe y lealtad depositada por el otro. El daño ocasionado por estas nego-ciaciones frustradas debería ser indemnizado. Son situa-ciones que no están incluidas en los gastos en los que se incurrió propiamente, pero que crean una pérdida patrimonial que debería ser atendida de acuerdo con la protección de la buena fe en los tratos prelimináres. En síntesis, la *108reparación en casos de culpa in contrahendo debería in-cluir, tanto los gastos inútiles efectuados durante las nego-ciaciones así como también la pérdida de oportunidades para negociar a causa del contrato no concluido. Por lo tanto, la reparación comprendería, tanto el daño emer-gente como también, de haberlo, el lucro cesante.

Por los fundamentos expresados y por entender que la interpretación limitada en cuanto a la indemnización en casos de culpa in contrahendo por la que ha optado la opi-nión mayoritaria va en detrimento del principio reconocido y de su protección, disiento de la decisión de la mayoría.

B. En el caso ante nuestra consideración, surge del ex-pediente que se presentó prueba testifical y documental que demostró que los recurridos incurrieron en gastos como consecuencia de la expectativa que tenían respecto al contrato de arrendamiento. Para establecer estos daños, los recurridos presentaron un informe de daños y un esti-mado de pérdidas preparados por un perito. Apéndice, pág. 2110. En este informe se incluyó la cantidad de gastos in-curridos relativa al contrato que iba a realizarse. Entre los gastos incurridos se demostraron gastos en contratación de arquitectos, preparación de un manual, compra de progra-mas de computadoras, y gastos de adiestramientos y viajes para los mismos, entre otros. De igual forma, se establecie-ron las pérdidas de otras oportunidades para contratar. Debido al contrato que se realizaría, los recurridos llevaron a cabo negociaciones para otros contratos porque tenían un plan de ampliación. Estas negociaciones tenían como pro-pósito formalizar el contrato que se estaba negociando para el arrendamiento del edificio 15, pero no culminó el proceso porque no se realizó el contrato. De esta manera, la otra parte quebrantó estos procesos y se afectó la buena fe y lealtad depositada por Puerto Rico Freight System (PRFS).

En el informe, el perito utilizó dos clientes existentes para realizar los cómputos de la expectativa de ganancia. *109Apéndice, pág. 1764. El recurrido presentó suficiente prueba documental, testifical y pericial que convenció a los foros de su procedencia. Como vemos, la prueba del recu-rrido sobre los costos y gastos en los que se incurrió resultó convincente.

Como es sabido, la apreciación de la prueba del foro pri-mario merece gran deferencia. En ausencia de pasión, pre-juicio, error manifiesto o parcialidad, los foros apelativos no deben intervenir con las determinaciones de hecho y la apreciación de la prueba que realiza un tribunal de instancia. Colón v. Lotería, 167 D.P.R. 625, 659 (2006); Lugo v. Municipio Guayama, 163 D.P.R. 208, 221 (2004); Argüello v. Argüello, 155 D.P.R. 62, 78-79 (2001).

V

Por todo lo antes expuesto, respetuosamente disiento del criterio mayoritario. En su lugar, reconocería la proce-dencia del lucro cesante dentro de la partida del interés negativo que procede ser compensado en los casos de culpa in contrahendo. Por consiguiente, confirmaría el dictamen del Tribunal de Apelaciones.